维州 rooming house 规则 2026：建筑本身必须满足什么

四个人，而不是四份租约：什么才让一栋建筑成为 rooming house

定义是第一件必须弄对的事，后面所有要求都由它推导而来。Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条把 rooming house 定义为"一栋建筑（SDA dwelling 除外），其中有一间或多间房以收取租金的方式供人居住"，且"这些房间可容纳的总人数不少于 4 人"。关键在"可容纳"三个字：检验的是建筑的容量，而不是这周实际住了几个人。一栋四居室房屋按房间出租，从第四间房挂牌之日起就是 rooming house——无论有四份协议、两份，还是一份都没有。

其他每一套监管都直接借用这个定义，而不是另写一个。规划体系的土地用途术语 "rooming house"（Clause 73.03）以 Residential Tenancies Act 为准。Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 第 5 条采用同一含义，第 6(f) 条再把 rooming house 列为 prescribed accommodation。Rooming House Operators Act 2016 对"经营 rooming house 业务"的人发牌，用的仍是租赁法的定义。一个定义，五个监管者。

设计阶段有两项排除值得注意。Specialist Disability Accommodation（SDA）住宅被排除在定义之外。另外，一个真正"自成一户"的房间会把建筑排除出这套体系，而这通常不是好事：Prescribed Accommodation Regulations 第 7(b) 条排除了所有住户都居住在 self-contained apartments 的场所；在规划层面，一组各自带 kitchenette、独立电表和信箱的 studio 曾被认定根本不是 rooming house，从而失去了 Clause 52.23 的许可豁免。带 ensuite 没有问题——住户仍然依赖共用厨房。真正破坏分类的是 kitchenette。

如果你是从论坛帖子过来的，最先要丢掉的误区是"三份租约就不算"（法条数的是人）、"每 6 人一套卫浴"（法规写的是每 10 人）和"注册是一年一次"（法律允许最长 3 年）。这些都在 论坛上的十个误区 里逐条对照法条拆解。

• —触发的是容量：出租房间"可"容纳的总人数，而不是租约份数
• —规划、公共卫生和发牌法律都引用 Residential Tenancies Act 的定义，而非自行定义
• —SDA dwelling 被排除；所有住户都住在 self-contained apartment 的场所也被排除
• —ensuite 不会让房间变成 self-contained，kitchenette 会——而那正是失去规划豁免的原因

五套监管同时落在同一栋建筑上

rooming house 是维州受监管最密集的小型建筑，原因是五部独立法律通过不同的门进入同一个地址。它们互不替代，满足其中一套不能作为违反另一套的抗辩。一栋建筑可以免规划许可，却仍然不能合法经营；可以拿到 occupancy permit，出租房间却仍构成违法。下表是完整的监管栈，每一行在本系列中都有独立文章。

这五套还被刻意串联起来。依据 Rooming House Operators Act 2016 第 17(1)(f) 条，在 Public Health and Wellbeing Act、Building Act、Planning and Environment Act 或 Residential Tenancies Act 的 rooming house 条款下被定罪，本身就是五年内不得取得经营牌照的排除事由；依据 Public Health and Wellbeing Act 第 76(2)(ab) 条，council 可因不符合租赁最低标准而拒绝或撤销公共卫生注册。制度是有意互相咬合的，所以一个建筑缺陷不会只停留在建筑层面。

• —Planning——豁免及其条件见 Clause 52.23 逐条解读
• —Building——分类及其 300 m² / 12 人的设计包络见 NCC Class 1b，消防配置见 Class 1b rooming house 的消防安全
• —注册与牌照——先后顺序和由谁申请见 新建 rooming house 的注册与经营牌照
• —最低标准——两套法规按房间逐项拆解见 逐房间清单
• —PremiumRea 与 DollarBuild 同属一个集团，其 premiumrea.com.au/rooming-house-rules-victoria 页面从租赁一侧解读同样的法规

“rooming house 规则里没有一项在图纸上是贵的。所有这些在竣工检查时才被发现才是贵的——7.4 m² 的卧室、漏掉的疏散照明、一台插电油汀。建筑要么具备这些东西，要么它就不是一栋你能合法经营的 rooming house。”

卧室：7.5 m²、一把锁、两个插座、一块窗帘和一台取暖器

Prescribed Accommodation Regulations 2020 第 11(2) 条是底线：proprietor 不得将楼面面积小于 7.5 m² 的房间用作或允许被用作卧室。第 11 条随后把面积换算成人数：对超过 31 天的居住，小于 12 m² 的房间限 1 人；12 m² 及以上可住 2 人，此后每增加 4 m² 可多住 1 人。楼面面积包含固定家具，但不含附带的浴室或厕所——所以 ensuite 并不能帮你凑到门槛。3 岁以下儿童 1 名不计入，2 名计为 1 人。

真正决定建筑可容纳多少住户的是这张表，而不是卧室数量。九间卧室并不自动等于十二名住户：要在九间房里达到十二人，其中三间必须不小于 12 m² 才能做双人房；occupancy permit 和 council 注册都会记录由此得出的上限。这三间较大的房间必须在图纸上刻意画出来——等混凝土浇完再来算这笔账，代价很高。

Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 接着规定房间内的配置。第 7 条要求每间住户房门配有从外侧用钥匙操作、从内侧无需钥匙即可开启的门锁——即内侧旋钮或搭扣，绝不能是双向锁芯的 deadlock；Building Regulations 同样禁止在 exit door 上使用 deadlock。第 8 条要求至少两个可用且住户可自由使用的电源插座，且自 2024 年 2 月 26 日起，被经营方提供的电器占用的插座不计入这两个。第 9 条要求每扇外窗配有住户可自行开合的窗帘，并自 2025 年 2 月 26 日起须能有效遮光。

第 9A 条是最新、也是在既有房源上最常被漏掉的一条。自 2025 年 12 月 1 日起，每间住户房间必须配有状况良好的固定式取暖器——电动风管或水暖系统、制热星级不低于 2 星的热泵或分体空调，或固定在墙、地、顶上的非便携式电暖器。角落里插电的油汀不算合规。自 2030 年 12 月 1 日起，该固定式取暖器还必须节能。新建项目没有理由不现在就每间房装一台冷暖分体空调，一次性满足两个时间点。

卫浴、厨房、餐厅与洗衣：决定平面尺寸的那几个比例

两套法规规定了卫浴比例，且口径一致。Prescribed Accommodation Regulations 2020 第 20 条要求每 10 人（不足 10 人按 10 人计）至少配备 1 个马桶、1 个浴缸或淋浴、1 个洗手盆；Rooming House Standards Regulations 2023 第 11 条从租赁一侧写了同样的比例，并补充要求持续且充足的冷热水供应、共用浴室和厕所门上的隐私插销，以及节水型花洒。对十二名住户的建筑，"每 10 人或不足 10 人"要算两次：两个马桶、两个浴缸或淋浴、两个洗手盆才是法定最低配置，而不是一套。

这是最低限，也恰恰是住户投诉最集中的地方，因为"合法比例"和"好用的比例"是两回事。九间房各配 ensuite 相当于把这个比例满足了四倍，排队问题直接消失。法规定的是下限，体验好不好由设计决定。

厨房由 Rooming House Standards Regulations 2023 第 12 条规定，适用于每一组不超过 12 名、且房内没有炊事设施的住户。共用厨房必须有备餐台面、带冷热水的水槽、状况良好的烤箱和四头灶、冰箱，以及每位住户各自一个可上锁的储物柜。

Consumer Affairs Victoria 把冰箱要求概括为 4 名住户至少 400 升、此后每增加 1 名住户加 28.5 升，储物柜每人至少 0.1 m³。在下单定制柜体之前，请向 building surveyor 或 Consumer Affairs Victoria 核对第 12 条的现行原文，因为设备清单就是据此开出来的，而官方摘要并不是法规原文。

第 13 条规定餐厅：椅子数量须满足该房间同时可使用的最大住户人数，并配一张或多张能舒适容纳这些椅子的餐桌。第 14 条规定洗衣，同样按每组不超过 12 名住户计：带冷热水的洗衣槽或盆、洗衣机的摆放空间与接口、至少一台状况良好的洗衣机，以及晾衣绳或其他干衣设施。只留水电和位置、不放洗衣机，不满足第 14 条。

• —12 名住户 → 法定最低 2 个马桶、2 个浴缸或淋浴、2 个洗手盆（每 10 人或不足 10 人，算两次）
• —共用浴室和厕所门须配隐私插销——Standards 第 11 条
• —每组不超过 12 名住户配一个共用厨房：备餐台面、带冷热水的水槽、烤箱、四头灶、冰箱、每人一个可上锁储物柜——Standards 第 12 条
• —餐厅：满足最大同时使用人数的椅子，以及能容纳这些椅子的餐桌——Standards 第 13 条
• —洗衣：带冷热水的洗衣槽、洗衣机空间与接口、至少一台可用洗衣机、干衣设施——Standards 第 14 条
• —房内 kitchenette 在第 12 条里另有一套（更小的）清单，但它正是让你失去规划豁免的那一项——炊事请保持共用

消防、疏散通道与电气装置

Class 1b 建筑的烟雾报警器不是"Class 1a 配置多加一个"。由 NCC 2022 Volume Two H3D6 引用的 ABCB Housing Provisions 第 9.5 部要求报警器符合 AS 3786，在有市电供应处接入市电并配备后备电池，且互联以便同时鸣响。位置是强制性的：每间卧室内、每条服务卧室的走廊或过道内，以及其他每一层。九间卧室因此意味着至少九个报警器外加走廊单元，全部在同一互联回路上。

第 9.5.5 条还有一项住宅里没有的要求：必须安装一套在火灾时辅助疏散的照明系统，由烟雾报警器触发，或集成于报警器内，或作为其所服务的走廊、过道或区域的照明设置。这恰恰是改建项目最常被"优化"掉、然后在竣工检查时被卡住的一项。

疏散通道既是设计责任，也是占用人的持续责任。Building Regulations 2018 第 228 条要求通往道路或开敞空间的出口和疏散路径保持易达、可用、无障碍物，并禁止在 exit door 上使用内侧无钥匙无法开启的 deadlock——这也是 Standards 第 7 条的房门锁必须用内侧旋钮的原因。Rooming House Standards Regulations 2023 第 16 条要求在每间住户房间和所有共用区域显著位置张贴符合 AS 3745 的应急疏散图。

电气装置有自己的标准。第 17 条要求所有电源插座和照明回路均由断路器保护，并在配电箱处配备漏电保护器（RCD），符合相应 AS/NZS 标准——这是覆盖全装置的 RCD 范围，而不是老房子里常见的部分覆盖。第 18 条要求可居住房间、浴室和厨房的通风符合 Building Code；第 19 条要求可居住房间在白天有自然采光，其他时段各房间和公共区域须有与其功能和用途相称的人工照明。哪一条要求哪一项、building surveyor 验收什么，见 Class 1b rooming house 的消防安全。

• —AS 3786 报警器，接市电并配后备电池，互联——装于每间卧室、服务卧室的走廊和每一层（Housing Provisions 9.5.1、9.5.3、9.5.4）
• —由烟雾报警器触发的疏散辅助照明（Housing Provisions 9.5.5）
• —每间住户房间和所有共用区域张贴 AS 3745 疏散图（Standards 第 16 条）
• —出口和疏散路径保持畅通；exit door 不得使用 deadlock（Building Regulations 2018 第 228 条）
• —所有插座和照明回路配断路器，配电箱配 RCD（Standards 第 17 条）
• —每 2 年至少由持牌 gasfitter 做一次燃气安全检查、由持牌电工做一次电气安全检查，并保存记录（Standards 第 20、21、28–30 条）

无障碍：无障碍卧室、无台阶入口与无障碍车位

这是 Class 1b 建筑与普通住宅差别最大的地方，也是最常被晚发现的一项要求。NCC 2022 Volume One Part D4 适用于 Class 1b 建筑，D4D2 连同 Table D4D2 要求至少一间卧室及其配套卫生设施可无障碍到达并在内部通行，且住户共用的每一类房间或空间至少各有一间可无障碍到达并使用——炊事设施、洗衣区、就餐区等。无障碍通行须从地块边界、从所提供的任何无障碍停车位、以及从同一场地内相连的建筑起算。适用标准为 AS 1428.1。

无障碍停车位的数量随卧室比例计算。D4D6 对 Class 1b 建筑按"总车位数 × 无障碍卧室占全部卧室的比例"计算，并向上取整——因此九间卧室中有一间无障碍卧室的两车位方案，需要一个无障碍车位。这正是合规的九间房方案配划线无障碍车位和无台阶入户通道、而不是车库的原因：车库还会占用 300 m² 上限之内的楼面面积。车位尺寸和共享通道区按 AS/NZS 2890.6 执行。

还有两点收尾。Building Regulations 2018 第 236 条把 Disability (Access to Premises — Buildings) Standards 2010 适用于建筑工程，Class 1b 唯一的豁免是 2011 年 5 月之前、出租卧室少于四间的既有建筑——全新的九间房项目完全没有豁免。反过来，NCC Volume Two Part H8 的 Livable Housing Design 条款不适用，因为 H8O1 只适用于 Class 1a 建筑；Class 1b 适用的是 Volume One Part D4。若确需就某项无障碍要求申请宽免，那是 Building Appeals Board 的事，不是 surveyor 的自由裁量。

车位数量是规划问题而非建筑问题。Victoria Planning Provisions 的 Clause 52.06 适用于新的用途，无论是否需要 planning permit；其 Table 1 对 rooming house 的费率在 Car Parking Requirement Maps 的 Category 1 和 2 土地上为每间卧室 0.25 个车位，小数向下取整——九间卧室即两个车位。Category 3 和 4 则以最高值而非最低值运作，所以在画车道之前先在 VicPlan 上查该地块的类别。完整处理见 Clause 52.23 逐条解读。

交房之后留给业主的那些义务

交付 occupancy permit 不是义务的终点，而是另一组义务的起点。Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条要求 prescribed accommodation 的 proprietor 在营业前向所在 council 注册，自然人违者 60 penalty units，法人 300 penalty units。第 74 条允许 council 设定最长 3 年的注册期，但多数 council 按自然年注册、每年 12 月 31 日前续期。

依据 Prescribed Accommodation Regulations 第 8 条，申请必须附比例不小于 1:100 的场所平面图并标明每个房间的拟定用途；council 实务中还会要求房间尺寸、每间房的人数、building permit 和 occupancy permit。第 73 条允许 council 在注册前要求改造或改善——包括要求达到租赁最低标准；第 76 条则允许其据同样理由拒绝或撤销注册。

经营牌照是另一回事，它附着于人而非建筑。Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条规定，未持有 Business Licensing Authority 签发的牌照而经营 rooming house 业务即属违法，自然人 240 penalty units 或两年监禁，法人 1,200 penalty units。牌照必须在第一位住户入住之前到手，而不是等到第一次检查时。

Business Licensing Authority 依第 17 条对申请人、每位指定 manager 以及（法人情形下）每位 officer 适用 fit-and-proper 检验：十年内涉欺诈、不诚实或暴力的定罪，破产、公司被接管，五年内被吊销牌照，或五年内因 Residential Tenancies Act 的 rooming house 条款、Public Health and Wellbeing Act、Building Act 或 Planning and Environment Act 被定罪，均构成排除事由。

首次牌照最长 3 年，可覆盖任意数量的 rooming house，不随建筑转让，且须在每处 rooming house 前门内侧显著位置张贴牌照副本。谁在什么时点申请什么，完整顺序见 新建 rooming house 的注册与经营牌照。

建筑方面的义务落在业主而非经营方身上。现行 occupancy permit 副本必须张贴在核定位置，并可供 municipal building surveyor 或消防部门的 chief officer 查阅。业主必须在 occupancy permit 每个周年日前 28 天内编制年度 essential safety measures 报告，并将报告和维护记录保存在该建筑内。

自 2027 年 2 月 1 日起，在该日期或之后提交 building permit 申请的新建 Class 1b 建筑须具备 building manual——设计与施工文件、消防合格证明和质保文件——由 building surveyor 在 occupancy permit 签发前核验，并由业主每年更新。小型自营豁免的上限是三套住宅、六名客人，因此九间房的 rooming house 不在豁免之列。

运营层面，这栋建筑还会持续产生记录。Prescribed Accommodation Regulations 第 21 条要求保存住户登记册——姓名、地址以及入住和迁出日期——并在最后一条记录后至少保存 12 个月。燃气和电气安全检查记录依 Standards 第 28 至 30 条保存。租金收据保存 12 个月。把每一项与其法条对应起来的逐房间交付手册，是应对第一次 council 检查最便宜的保险；而这栋建筑运营的算术，连同分母口径，见 rooming house 的数字怎么自己算。

2021 至 2026 年改了什么，以及已经排定的变化

rooming house 的规则在过去三年里的变动超过此前十年，而且变动主要发生在实体标准上，而非定义上。300 m²、12 人、9 间卧室这三个规划数字自 2018 年以来没有变过。变的是建筑内部必须有什么：每间房的固定取暖器、每扇窗的遮光窗帘、锚固的窗帘拉绳、两个可自由使用的插座，以及 2027 年起的 building manual。任何还在用 2022 年版清单出规格的人，现在出的都是不合规的建筑。

下表是值得放在图纸旁边的变更记录。其中两行是面向未来的，应当现在就设计进去而不是以后改造：2030 年 12 月 1 日起的节能取暖器要求（冷暖分体空调已经满足），以及 2027 年 2 月 1 日起的 building manual——它以 building permit 申请日期为触发点，而不是竣工日期。

Rooming House 300 是如何逐项画到图上的

Rooming House 300 是一个九间房的方案，上面每一项都是图纸上的一条线，而不是事后加装。九间卧室从一个共用入口沿内部走廊展开，这正是 Clause 52.23-3 的要求，也把方案锁在九间卧室的上限之内。总楼面面积按外围墙体外侧计量画到 300 m²——规划豁免和 NCC Class 1b 定义用的是同一个数字，一个尺寸同时满足两套法规。九间房中有三间画到 12 m² 或以上，使建筑可以在不违反第 11 条人数表的前提下容纳十二名住户。

每间房都有自己的 ensuite。十二名住户的法定最低配置是两个马桶、两个淋浴、两个洗手盆；九个 ensuite 把这个比例超出数倍，同时消除了共用卫浴最常引发的排队纠纷。炊事集中在一个共用厨房：四头灶、烤箱、带冷热水的水槽、每位住户一个可上锁储物柜，以及按住户人数配置的冰箱——刻意不设房内 kitchenette，因为自成一户的房间会把建筑同时排除出规划豁免和 prescribed accommodation 的定义。洗衣区配洗衣槽和至少一台可用洗衣机，餐厅按最大入住人数配家具。

内装按 Standards Regs 逐条落地：每扇房门配外侧钥匙、内侧旋钮的门锁，两个可自由使用的电源插座，一块遮光卷帘，以及每间房一台固定式冷暖分体空调——一次安装同时满足 2025 年 12 月 1 日的要求和 2030 年 12 月 1 日的能效要求。接市电的互联烟雾报警器装在每间卧室、走廊和每一层，并设疏散辅助照明；配电箱对插座和照明回路提供 RCD 保护。

配的是无障碍车位和无台阶入口，而不是车库。一部分原因是 Part D4 的无障碍要求，另一部分是算术：附建车库属于 300 m² 上限之内的楼面面积，那块面积做成卧室更有价值。一间卧室、其 ensuite 以及每类公共房间各一间按 AS 1428.1 设计。

一点必须说明白的保留：NCC Volume Two 并不像对 Class 3 那样要求 Class 1b 建筑在房间之间做隔声。给房间隔墙加隔声是商业决定而非法律要求，之所以做，是因为它能减少纠纷，而不是因为有条文强制。这套配置究竟是新建更合适还是改造既有住宅更合适，见 新建还是改建。

大家常问

参考来源

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2. 2.Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023（维州）—— authorised version 002（2024 年 12 月 1 日文本；第 7–9A 条房间、第 11–14 条设施、第 16–27 条整体、第 28–30 条记录） — checked 19 September 2026
3. 3.Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 —— legislation.vic.gov.au 现行页面（含 S.R. 130/2024 等修订沿革） — checked 19 September 2026
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5. 5.Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020（维州）—— authorised version 005（第 5 条含义；第 6(f) 条 rooming house；第 7 条排除；第 8 条申请事项与 1:100 平面图；第 11 条卧室面积与人数；第 20 条卫浴比例；第 21 条住户登记册） — checked 19 September 2026
6. 6.Rooming House Operators Act 2016（维州）—— authorised version 009（第 3 条定义；第 7(1) 条无牌经营罪；第 17 条排除事由；第 19 条不可转让；第 20 条有效期；第 39 条牌照张贴） — checked 19 September 2026
7. 7.Building Act 1993（维州）—— authorised version 152（第 16 条须有 building permit；第 39 条须有 occupancy permit） — checked 19 September 2026
8. 8.Building Regulations 2018（维州）—— 现行文本（第 185–194 条 occupancy permit 与 essential safety measures；第 197、199 条张贴与查阅；第 213、223–225 条 essential safety measures 报告；第 228 条疏散通道；第 229 条改变用途；第 236 条 Premises Standards） — checked 19 September 2026
9. 9.NCC 2022 Volume Two —— Part A6 建筑分类，A6G2 Class 1b（不超过 12 人；按外围墙体计量各层总面积不超过 300 m²） — checked 19 September 2026
10. 10.NCC 2022 ABCB Housing Provisions —— Part 9.5 烟雾报警与疏散照明（9.5.1 AS 3786 与互联；9.5.3–9.5.4 位置，含每间卧室；9.5.5 疏散辅助照明） — checked 19 September 2026
11. 11.NCC 2022 Volume Two —— Part H3 消防安全（H3D6 Class 1 建筑的烟雾报警与疏散照明） — checked 19 September 2026
12. 12.NCC 2022 Volume One —— Part D4 无障碍（D4D2 与 Table D4D2：Class 1b 一间卧室、其卫生设施及每类公共房间各一间；D4D6 无障碍停车位） — checked 19 September 2026
13. 13.NCC 2022 Volume Two —— Part H8 Livable Housing Design（H8O1 只适用于 Class 1a，故 Class 1b 被排除） — checked 19 September 2026
14. 14.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.23 Rooming house 目的与适用 —— ordinance 20770315 — checked 19 September 2026
15. 15.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.23-2 用途豁免（300 m²、12 人、9 间卧室）—— ordinance 20770317 — checked 19 September 2026
16. 16.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.23-3 建筑与工程豁免（卧室仅可从内部进入、共用入口、含厨房与起居室的公共区域、garden area）—— ordinance 20770318 — checked 19 September 2026
17. 17.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.06 停车（Table 1 rooming house 每卧室费率；向下取整；无障碍车位依 AS/NZS 2890.6）—— ordinance 20770190 — checked 19 September 2026
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22. 22.Consumer Affairs Victoria —— Rooming house inspections（谁来检查：CAV、council 环境卫生、building surveyor、FRV 与 CFA） — checked 19 September 2026
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24. 24.Victoria Government Gazette S 234（2026）—— 2026–27 年度 penalty unit 与 fee unit 数值 — checked 19 September 2026
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