维州 rooming house 最低标准：两套法规、逐房间清单

两套法规、两个监管机构、一栋建筑

维州并没有把 rooming house 的最低标准写在同一个地方。Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 依 Public Health and Wellbeing Act 2008 制定，由 council 的 environmental health officer（环境卫生官）在注册与每次续期时审阅。Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 依 Residential Tenancies Act 1997 第 142C、511 条制定，由 Director of Consumer Affairs Victoria 执行，并且给了住户一项可以自己主张的法定义务。一栋建筑完全符合其中一套，仍可能不符合另一套。

2023 年这套标准自 2023 年 2 月 26 日施行（reg 3），并直接废止了 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2012（reg 4）。任何仍在引用 2012 年条号的清单，讲的都是已废止的法规。2023 年这套里有几条是分阶段生效的：插座要求于 2024 年 2 月 26 日收紧，遮光窗帘于 2025 年 2 月 26 日落地，而由 Minimum Energy Efficiency and Safety Standards 修订（S.R. 130/2024）插入的 reg 9A，取暖义务的时间点是 2025 年 12 月 1 日与 2030 年 12 月 1 日。

两套法规是被刻意接在一起的。Public Health and Wellbeing Act 2008 第 73(1) 条允许 council 要求作出改建或改善，使场所符合该法、其法规，或依 Residential Tenancies Act 1997 第 3 部第 8 分部制定的任何适用法规——那正是 2023 年这套标准所在的位置；第 76(2)(ab) 条又把不符合这些标准列为拒绝或撤销注册的理由。实务上 council 可以用一部 Consumer Affairs 的法规扣住你的注册证，所以两套都必须在 building permit 之前落到图纸上，而不是交付之后再说。

卧室：7.5 m²、门锁、两个插座、窗帘与取暖器

卧室是唯一同时受两套法规管的房间，而面积数字出自 council 这一侧。Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 11(2) 禁止经营者让面积小于 7.5 m² 的房间用作卧室，罚则 20 个罚款单位。reg 11(3) 随后规定住满 31 天以上（按周出租的 rooming house 正是这种情形）的人数上限：不足 12 m² 的房间限 1 人；12 m² 及以上为 2 人，并且每超过 12 m² 的每 4 m² 再加 1 人。

reg 11(6)(c) 决定这个面积怎么量，而这句话是图纸上最常被忽略的一句：面积包含任何橱柜或其他固定家具、装置与配件所占的面积，但不包含房内或与卧室相连的浴室或厕所所占的面积。也就是说，ensuite 给住户带来私密性，却不能为 7.5 m² 贡献一分。一间 12 m² 的双人房再加 3 m² 的 ensuite，整间房的外围必须按约 15 m² 来画。

接着是 2023 年这套标准对同一间房的装修要求。下表每一项都是独立的标准、各有条号，所以一间房可能只栽在其中一条上、其余全部合格。

• —reg 9A 对 fixed heater 的定义是：电力管道式或水暖系统；非便携、非管道式、在 GEMS 评级中制热 2 星及以上的空调或热泵；或并非设计/制造为纯便携式的电取暖器。角落里插电的油汀不符合标准。
• —“节能型固定式取暖器”（2030 年 12 月 1 日那道门槛）更窄：制热 2 星及以上的非管道式空调或热泵，或 Heating Seasonal Performance Factor 达 3.2 及以上的管道式系统。
• —所谓“不合理”的理由是列明的、不是开放式的 —— 安装成本显著高于同等 Class 1、2 或 3 建筑的平均水平；owners corporation 规则禁止；其他法律或地方法令使成本过高；房内已有状况良好的燃气管道式或水暖出风口；按厂家、供应商或安装方保修更换同型号设备；或属 registered place 且依 Heritage Act 2017 第 101 条申请改动许可被拒（reg 9A(3)）。
• —新建项目几乎用不上其中任何一条，所以取暖决定属于电气设计的一部分，而不是日后改造的预算项。

“同一栋建筑被两套法规读：council 在注册时读 Prescribed Accommodation Regulations，Consumer Affairs Victoria 则在建筑的整个使用期里读 2023 年那套标准——只满足其中一套的图纸，并不算画完。”

卫浴与厕所：每 10 人一套，以及门上的插销

卫浴配比是 council 这一侧的标准，不是 Consumer Affairs 的。Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 20 要求经营者按每 10 人或其零数，至少提供 1 个厕所、1 个浴缸或淋浴和 1 个洗手盆。“或其零数”这几个字是关键：10 位住户各需 1 个，11 位就需要 2 个，而按 Clause 52.23 上限 12 人设计的建筑，法定底线就是各 2 个。2023 年那套标准里没有重复这条配比 —— 那边的 reg 11 讲的是门和淋浴头。

供水同样是 council 侧的标准。reg 15(1) 要求向所有厕所、沐浴、厨房、洗衣与饮用水设施提供持续且充足的供水；reg 15(2) 要求向所有沐浴、洗衣与厨房设施提供持续且充足的热水。对一栋九间 ensuite 的建筑来说，这是设计阶段热水机组的选型问题——因为“持续且充足”是在早上 7 点的使用中被检验的，不是在规格书上。

厨房、就餐、洗衣与垃圾：每 12 人与每 4 人的两个配比

2023 年这套标准的 reg 12 是按“二选一”写的——每项设施要么在每间住户房内，要么在公共区——而配比只适用于公共区那一支。状况良好的烤箱按每 12 人或以下（指房内没有烤箱的住户）配 1 台；公共区的灶具须为四头灶，同样按每 12 人或以下计；两项都按该 rooming house 可容纳的最大住户数计算，而不是按本周实际住了几个人。

真正让人意外的是冷藏配比。依 reg 12(2)(c)(ii)，公共区冰箱须按每 4 人或以下（指房内没有冰箱的住户）提供至少 400 L 总容积，每多 1 位这样的住户再加 28.5 L。法规自带的例子是：7 位住户、房内均无冰箱，则公共区冰箱合计最低总容积 485.5 L。把同一公式套到 12 位住户，共用厨房需要 628 L —— 两台大冰箱，且其电源与占位必须在设计阶段就留好，而不是事后再挤。

就餐是 reg 13：椅子数量须等于该 rooming house 一间住户房可容纳的最大住户数，并配备一张或多张能舒适容纳这些椅子的餐桌。台面若足够大可以算作餐桌，但若它整体或部分属于 reg 12 要求的备餐区就不算 —— 所以中岛台不能既当备餐区又当餐桌。

公共起居区、走廊、出口与室外

离开卧室之后，2023 年这套标准的重心从舒适转向安全与防盗。全楼所有插座与照明回路都必须接入符合 AS/NZS 3000 的配电箱式断路器，以及符合 AS/NZS 3190、AS/NZS 61008.1 或 AS/NZS 61009.1 的配电箱式漏电保护装置（reg 17）—— 这是一条整栋建筑层面的要求，交付时的电气合规证书本身就应当能证明。

出入口是 reg 25。每个入口都需要可从外侧用钥匙操作、从内侧无钥匙即可解锁的锁具；主入口还需要观察窗、猫眼或对讲系统，以及非日照时段的室外人工照明，其照度须足以安全进出并让住户看清来访者。可开启的外窗须能在不用钥匙的情况下牢固固定于开启或关闭位置，并且自 2024 年 2 月 26 日起须配有能防止外部侵入的有效窗锁（reg 24(2)）。

有两条读起来像维护、其实是设计结果：建筑须结构稳固且防水（reg 26），并且不得存在由建筑结构造成或与之相关的霉变与潮湿（reg 27）。两条都是绝对要求，都在交付后继续有效，也正是一栋九间 ensuite 的建筑必须把湿区防水与机械排风设计好、而不是想当然的原因。

两套最低标准法规都没有提到车位、坡道或烟雾报警器。那些来自建筑侧 —— 无障碍通行来自 NCC 2022 Volume One Part D4 与 Building Regulations 2018 reg 236；互联式烟雾报警器与疏散照明来自 NCC Volume Two Part H3 与 Housing Provisions Part 9.5，详见Class 1b 消防安全那篇。Building Regulations 2018 reg 228 再加上把它们串起来的运营义务：occupier 须让通往道路或开阔地的出口与通行路径保持易达、可用且无障碍物，违者 20 个罚款单位。

交付之后仍在运转的检查、记录与张贴

2023 年这套标准里有四项是周期性的、而非物理性的，并且从第一位住户入住那天就开始计时。所有燃气装置与配件须每 2 年由持牌或注册 gasfitter 进行一次燃气安全检查；若住户入住时前 2 年内未做过检查，则须尽快完成（reg 20）。reg 21 对电气安全检查规定了同样的 2 年周期，由具相应资质的持牌电工检查经营者提供的所有电气装置、电器与配件。

记录本身也是法定的。燃气安全检查记录须载明 gasfitter 姓名、其牌照或注册号、检查日期，以及检查结果（含所需保养维修与已采取的措施）；须保存至下一次检查记录生成为止；并且在收到住户书面要求后 7 天内，须把副本交给该住户（reg 28）。reg 29 规定了电气检查的对应记录，reg 30 规定记录的出示。这些义务对应 Residential Tenancies Act 1997 第 142BA 条，自然人 150 个罚款单位、法人 750 个。

对新建项目有一个必须说清的空白：法规没有写明竣工时签发的合规证书是否就启动了 regs 20、21 的 2 年周期，也没有写明第一位住户入住前是否仍需单独做一次安全检查。请向 building surveyor 与 Consumer Affairs Victoria 确认，不要假定证书已经覆盖 —— 提前做一次检查的成本，比罚则小得多。

council 在注册时查什么 —— 以及它凭什么拒绝

rooming house 属于 prescribed accommodation（Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 6(f)），因此 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条要求经营者在营业前向 council 注册 —— 自然人 60 个罚款单位（$12,546），法人 300 个（$62,730）。reg 8 规定的申请材料包括一份比例不小于 1:100、标明每个房间拟定用途的场所平面图，房间面积、洁具数量与每间房人数正是通过它第一次摆到环境卫生官的案头。

在作出决定前，council 可以要求提供资料、进入检查，并要求作出改建或改善，使场所符合该法、其法规或依 Residential Tenancies Act 1997 制定的 rooming house 标准（第 73(1) 条）；也可以附条件注册，要求在规定期限内完成整改（第 73(2) 条）。注册期由 council 决定、不超过 3 年，并须载明于证书上（第 74(1)(d) 条）—— 许多 council 按自然年注册、每年 12 月 31 日前续期。新建项目的完整先后顺序、费用与经营牌照，见新建 rooming house 的注册与牌照。

• —各房间面积与最大人数是否符合 reg 11 —— 例如 Knox 会在申请表上要求填写每间卧室以米为单位的尺寸与每间房人数。
• —厕所、浴缸或淋浴与洗手盆的数量是否符合 reg 20，并标注在 1:100 的平面图上。
• —各设施的供水与热水（reg 15）、污水与废水排放（reg 17），以及垃圾收集与清运安排（regs 18、19）。
• —所有房间、卫浴设施、洗衣房、厨房、起居室与公共区的维护与清洁状况（regs 13、14）。
• —住户登记册，以及为保护登记册信息所采取的措施（regs 21、23）。
• —广告不得宣称场所注册或核准的住宿类别与注册证书上所载不同（reg 22）。
• —occupancy permit 的证明 —— Darebin、Knox 等 council 没有它不予注册 —— 以及在多数市镇还要提供经营牌照。
• —拒绝或撤销的理由：不符合该法或其法规、违反注册条件、存在健康风险，以及依第 76(2)(ab) 条——不符合 rooming house 标准本身。

住户可以怎么主张：违反义务通知、RDRV 与 VCAT

2023 年这套标准并不只是监管机构的检查表。Residential Tenancies Act 1997 第 120A 条规定，经营者有义务确保提供给住户的房间、设施或服务，以及供住户使用的公共区，各自符合任何适用的 rooming house 标准。由于这是一条 duty provision（法定义务条款），住户可依第 208 条送达 breach of duty notice，写明违反事项、要求在规定期限内整改，并声明不得再犯同类违反。若通知未被遵守，住户可依第 209 条向 VCAT 申请赔偿或强制履行令。

维修走另一条线。紧急维修依第 129、130 条处理；非紧急维修可先请 Director of Consumer Affairs Victoria 调查（第 131 条），再向 Tribunal 申请（第 132 条）；Director 也可以在没有住户申请的情况下自行调查一处 rooming house（第 131A 条）。Rental Dispute Resolution Victoria 现在位于 VCAT 之前，为租金、押金、维修与通知类的 rooming house 纠纷提供免费调解，任何一方仍可随时转向 Tribunal。

在这两条路径背后是那条罪名。第 142B 条规定，经营者不得向住户提供不符合法定标准的房间、设施或服务，或让住户使用不符合标准的公共区 —— 按 2026-27 年度每单位 $209.10 计，自然人 150 个罚款单位（$31,365），法人 750 个（$156,825）。Consumer Affairs Victoria 的检查员、council 环境卫生官、building surveyor 与消防部门都会检查 rooming house；而依 Rooming House Operators Act 2016 第 17(1)(f) 条，因 rooming house 相关条款被定罪本身，就构成 5 年内的牌照失格事由。

• —住户对自己的房间以及厕所、浴室设施享有 24 小时进入权（RTA 第 121 条）—— 这是 house rules 再怎么写也不能打折的一条标准。
• —标准可以豁免，但极其罕见：依 2023 年这套标准的 regs 31 至 35，Director 可在场所的性质、年代或结构导致无法合规，或合规与其他法律义务冲突时授予豁免；而 Consumer Affairs Victoria 表示迄今尚未授予过任何豁免。请按合规设计，而不是按申请豁免设计。
• —自 2025 年 11 月 25 日起，场所在被广告或出租要约时就必须已符合适用的最低标准，且烟雾报警器须正确安装并每年测试 —— 这是适用于各类租赁的 Housing Statement 改革。
• —以上每一项义务都落在经营者身上，而不是建商。建商交付的是一栋能够满足这些义务的建筑，以及证明这一点的 occupancy permit、各项证书与 essential safety measures 清单。

Rooming House 300 是怎么照着这两套法规画出来的

Rooming House 300 是一栋九房、每房带 ensuite 的建筑，画在 NCC Class 1b 与 Clause 52.23 共同使用的 300 m²、12 人的框内。按 Prescribed Accommodation Regulations reg 20，一栋 12 人的建筑法定底线是 2 个厕所、2 个浴缸或淋浴、2 个洗手盆；九间 ensuite 提供的是各 9 个。这是关于私密性、排队与按间出租的设计决定，而不是合规要求 —— 配比被超出了四倍有余，如实这样表述才是诚实的版本。

ensuite 也让 reg 11(6)(c) 在另一个方向上变得关键。因为房内或与卧室相连的浴室、厕所面积被排除在外，每间房都要画到仅可居住面积就已超过 7.5 m²，拟作双人使用的房间则要在加上 ensuite 之前就超过 12 m²。这一点画错，房间作单人房合法、作双人房违法，而这通常是在 council 检查时才被发现，不是在工地上。

烹饪集中在一个共用厨房，按 reg 12 以该建筑 12 人的上限配置：备餐区、水槽、烤箱、四头灶、合计不少于 628 L 的冷藏容积，以及每位住户一个不小于 0.10 m³ 的可上锁柜子，另按 reg 13 配置不与备餐台面共用的餐桌与椅子。洗衣房按同样的 12 人配一个洗衣槽、一个洗衣机位、一台洗衣机与一处干衣设施（reg 14(2)）。把烹饪留在房间之外，也正是让这栋建筑仍属 rooming house 而非 self-contained accommodation 的原因 —— 其规划层面的理由在 Clause 52.23 那篇，整栋建筑层面的全貌见维州 rooming house 建筑本身必须满足什么。

大家常问

参考来源

1. 1.Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 (Vic) —— 授权版本 002（截至 2024 年 12 月 1 日；regs 3–5、7–9A、11–14、16–30、31–35） — 2026 年 9 月 19 日核对
2. 2.Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 —— legislation.vic.gov.au 现行法页面 — 2026 年 9 月 19 日核对
3. 3.Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 (Vic) —— 授权版本 005（regs 6–8、11、13–22、23、24） — 2026 年 9 月 19 日核对
4. 4.health.vic.gov.au —— Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 概览 — 2026 年 9 月 19 日核对
5. 5.Public Health and Wellbeing Act 2008 (Vic) —— 授权版本 070（2026 年 7 月 1 日；第 67、71–76 条） — 2026 年 9 月 19 日核对
6. 6.Residential Tenancies Act 1997 (Vic) —— 授权版本 114（第 97、120A、121、124、129–132、142B、142BA、142C、208、209 条） — 2026 年 9 月 19 日核对
7. 7.Residential Tenancies Act 1997 —— legislation.vic.gov.au 现行法页面 — 2026 年 9 月 19 日核对
8. 8.Consumer Affairs Victoria —— Rooming house minimum standards（2026 年 3 月 30 日更新） — 2026 年 9 月 19 日核对
9. 9.Consumer Affairs Victoria —— rooming house 经营者检查清单 — 2026 年 9 月 19 日核对
10. 10.Consumer Affairs Victoria —— Rooming house inspections（谁检查什么；2025 年 12 月 22 日更新） — 2026 年 9 月 19 日核对
11. 11.Consumer Affairs Victoria —— 罚则与持续法定义务（2026-27 年度罚款单位 $209.10；2026 年 6 月 30 日更新） — 2026 年 9 月 19 日核对
12. 12.Consumer Affairs Victoria —— Housing Statement 改革生效（2025 年 11 月 25 日：广告或出租要约时即须达标；烟雾报警器年检） — 2026 年 9 月 19 日核对
13. 13.Victoria Government Gazette S234（2026 年 5 月 5 日）—— Monetary Units Act 2004 公告：自 2026 年 7 月 1 日起罚款单位 $209.10、费用单位 $17.27 — 2026 年 9 月 19 日核对
14. 14.维州政府 —— Minimum Energy Efficiency and Safety Standards Regulations 2024 监管影响评估（即插入 reg 9A 取暖条款的修订） — 2026 年 9 月 19 日核对
15. 15.Building Regulations 2018 (Vic) —— legislation.vic.gov.au 现行法页面（regs 197、199、223–225、228、236） — 2026 年 9 月 19 日核对
16. 16.NCC 2022 Volume Two Part H3 —— Class 1 与 Class 10 建筑的消防安全 — 2026 年 9 月 19 日核对
17. 17.ABCB Housing Provisions Part 9.5 —— 烟雾报警器与疏散照明 — 2026 年 9 月 19 日核对
18. 18.NCC 2022 Volume One Part D4 —— 无障碍通行（Class 1b 相关行） — 2026 年 9 月 19 日核对
19. 19.Knox City Council —— prescribed accommodation 注册（申请须提交房间尺寸与人数） — 2026 年 9 月 19 日核对
20. 20.Whitehorse City Council —— Rooming house（注册前置条件与顺序） — 2026 年 9 月 19 日核对
21. 21.City of Darebin —— 合租住宿经营者事实清单（2023） — 2026 年 9 月 19 日核对
22. 22.City of Monash —— BLD0390 合租住宿要求（Class 1b；房间面积取自公共卫生法规） — 2026 年 9 月 19 日核对
23. 23.Rental Dispute Resolution Victoria —— 机构介绍 — 2026 年 9 月 19 日核对
24. 24.Rooming House Register（已注册场所，由 council 维护）—— 公开查询 — 2026 年 9 月 19 日核对