rooming house 的数字：完整算法

公式，以及大多数"收益率"说法漏掉的分母

毛收益率是年毛租金除以你为拥有这项产生收入的资产所付出的全部资金。对于新建的 rooming house，这个全部资金包括地价、建造费、土地的 land transfer duty，以及从土地交割到收到第一笔租金之间的持有成本——建造期间的利息、若 12 月 31 日午夜时你持有该地块则须缴的 land tax、council rates 以及费率通知单上的征费。漏掉其中任何一项，分数照样能算出来，但它已经不再描述你实际做的这笔投资。

常见的捷径是用房租除以建造成本。这会美化结果，因为地价——在墨尔本通常占总额一半以上——从分母里消失了。在下文的示例场景中，全口径分母（地价 $700,000 + 建造 $700,000 + 印花税 $37,070，未计持有成本）为 $1,437,070，是单独建造成本的 2.05 倍；不论只除以建造成本得出什么数字，诚实的数字大约是它的一半。这一个选择就解释了营销数字与估价师在竣工时所看数字之间的大部分差距，融资文章对此有说明。

—分子：每间房周租 × 房间数 × 52，再减去空置和下文每一项运营成本——得到的净运营收入才是唯一值得拿来做除法的数字。
—分母：地价 + 建造 + 印花税 + 持有成本。印花税是对土地缴的，不是对建造缴的；若想看完整图景，再加上过户律师、许可、测量与接驳管线费用。
—两个答案都有用：毛（扣费前，用同一分母）告诉你该区市场为房间型住宿付多少钱；净（扣除每一项运营费用后）告诉你在付利息和税之前还剩多少。

毛收入：房间周租 × 房间数 × 52——真实的房间租金从哪里来

第一个输入是一间房的周租，也是对结果影响最大的一个。注册 rooming house 里一间房的定价取决于它包含什么——独立卫浴还是共用浴室、带不带家具、含不含水电——以及所在的区域。应当采用的证据是：同一区域可比房间当前的挂牌租金、由经营 rooming house 的管理者（而非普通住宅中介）出具的书面租金评估，以及作为区域核对之用、Homes Victoria 每季度依据 Residential Tenancies Bond Authority 押金数据发布的整套住宅租金中位数。

先定义清楚什么叫"满租"，再乘以房间数和 52。在本站短片使用的示例场景中——9 间房每周 $380——满租毛收入为每周 $3,420，即每年 $177,840，未扣任何一项费用，短片的免责声明说的正是这一点。维州的 rooming house 按居住人数而非租约数定义：Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条——有一间或多间房可供出租，且可供四人或以上居住。规则文章讲的是建筑本身必须具备什么才能这样出租。

两条租金规则决定收入这一行的形状。Consumer Affairs Victoria 指出，rooming house 住户的租金每 12 个月最多只能上调一次，且自 2025 年 11 月 25 日起须提前至少 90 天通知（Residential Tenancies Act 1997 第 101 条）。周期性协议的押金上限为 14 天租金，固定期限协议为 28 天租金。按你今天能举证的租金建模，而不是按你希望下次加租后达到的租金。

“房租除以建造成本不是收益率。它是一个把地价漏掉的分数——而地价恰恰是最贵的那部分。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

空置：房间是逐一流转的

单一租约的房子要么租出去了，要么空着。九间房的房子是九个小租约，各有各的换租日期，因此空置更适合按"每年空置房间周数"来建模，而不是从区域表格里抄一个百分比。如果每间房每年换租一次、重新出租需两周，那就是 468 个可用房间周（9 × 52）中有 18 个空置房间周，即毛收入的 3.8%——这是算法的示例，不是任何区域的实际比率。请根据管理者对可比房屋的换租记录设定你自己的数字。

SQM Research 按邮编发布的区域空置率（基于去重后的网络挂牌）和 Homes Victoria Rental Report 中的中位数描述的是整套住宅而非房间，所以它们是背景参考，不是输入；房间层面的数字来自运营记录。然后再做一个空置房间周数翻倍的情形，读一下结果。如果项目只在第一种情形下成立，它就依赖于一个你无法控制的假设。

运营成本逐项列出，并说明真实数字去哪里拿

下面每一行都是一个你要用能拿出来的文件填进去的输入——这也是贷款方评估人员需要看到的，也是任何发布预测的人必须能够证明的，因为 Australian Consumer Law 规定，对未来事项的陈述若无合理依据即视为误导。管理费是最常被低估的一行：rooming house 按房间出租，所以管理者要处理九份协议、九笔押金、九份状况报告、九条住户登记，以及每周的公共区域清洁，这类服务的收费标准通常高于单一租约的百分比。请拿到书面的收费表；本文不引用任何百分比，因为没有一手来源发布过。

保险也要同样严谨。许多标准房东保险在其 product disclosure statement 中排除或限制 boarding house 与 rooming house，所以这个输入应是针对注册 rooming house 的书面报价，而不是家里那套投资房的保费。Moneysmart 关于房屋保险的指引说得很实在：除外条款写在 PDS 里，去读它。rooming house 的水电网费通常包含在房租内、由经营者支付，因此应按可比房屋的零售商账单金额放在支出一侧。

输入	是什么	真实数字去哪里拿
房间周租	一间房的价格，注明包含什么（独立卫浴、家具、水电）	同区域可比房间的当前挂牌；rooming house 管理者的书面评估；Homes Victoria Rental Report（DataVic）中该区整套住宅租金中位数
空置	空置房间周数 ÷（房间数 × 52）	管理者对可比房屋的换租记录；SQM Research 邮编空置率仅作背景参考
管理费	所收租金的百分比，加每间房的出租、检查和登记费用	经营注册 rooming house 的管理者出具的书面收费表
土地	地块的合同价	买卖合同
建造	固定价格的 domestic building contract：地坪与框架、九套独立卫浴、消防设施、场地费用、管线接驳	建筑合同及其暂定金额与主要成本项目清单
Land transfer duty	按土地应税价值适用一般（非 PPR）税率；海外买家另加 8%	SRO 非 PPR 税率表与 SRO 印花税计算器
建造期间持有成本	土地及进度款的利息、若 12 月 31 日持有地块则须缴的 land tax、rates 与征费，且入住前没有租金	贷款对账单；SRO land tax 评估单；council rates 通知单
Land tax	按你在 12 月 31 日午夜持有的全部维州应税土地的 site value 合并评估	SRO 2024–2033 年一般税率表；SRO rooming house 豁免页面（Land Tax Act 2005 第 75 条）；absentee owner 附加税页面
Council rates 与 ESVF	Capital improved value × council 的 rate in the dollar，加 emergency services and volunteers fund 的固定费与浮动费率	Council rates 通知单；SRO ESVF 现行费率
保险	能承保注册 rooming house 的保单；标准房东保险常常排除或限制此类物业	书面报价及 PDS 中的除外条款清单
维护	九套独立卫浴、公共厨房、洗衣房与走廊；烟感与 essential safety measures 的定期检修	管理者对可比房屋的维护账目；essential safety measures 清单
水电网	电、水、网络，通常含在房租内、由经营者支付	可比房屋的零售商账单；你的租金包含政策
注册与牌照	Council 的 prescribed accommodation 注册；Business Licensing Authority 的 rooming house operator 牌照	Council 收费表；Consumer Affairs Victoria 牌照页面

维州 rooming house 的 land tax：哪些适用，哪些可能不适用

Principal place of residence 豁免只适用于你自住的房子，因此作为投资房的 rooming house 是应税土地。State Revenue Office 按你在 12 月 31 日午夜持有的全部维州应税土地的 site value 合并评估 land tax，适用 2024 至 2033 land tax 年度的一般税率：$50,000 以下免税；$50,000 起 $500；$100,000 起 $975；超出 $300,000 部分按 $1,350 加 0.3%；超出 $600,000 部分按 $2,250 加 0.6%；$1,000,000 以上还有更高档次。由于持有土地合并计算，多买一块地的边际税负取决于你已经持有什么。

有两件事会让这个数字大幅变动。Absentee owner 自 2024 land tax 年度起须缴 4% 附加税。反过来，Land Tax Act 2005 第 75 条对依 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 6 部分注册、并主要用作低收入人群低价住宿的 rooming house 用地给予豁免。某栋房子是否符合条件由 Commissioner 在申请后裁定，所以两种情形都要建模，让评估结果而不是计划来决定哪种情形是真实的。

Commissioner 的指引（Victoria Government Gazette S414，2022 年 8 月 19 日）要求上一年度至少 80% 的入住由居住三个月以上的住户构成、住户不得是业主或管理者的亲属，且每位住户的周费用低于与养老金挂钩的上限——仅提供住宿为养老金标准的 70%，含全食宿为 105%。SRO 每年公布该上限；2026 年单人仅住宿的上限为每周 $412.55。示例场景中的每周 $380 低于这一 2026 年上限，但费用只是多项测试之一，豁免是按整栋房屋、经申请后裁定的。

Vacant residential land tax 是另一项单独的税。自 2025 年 1 月 1 日起，它适用于全维州上一年度有六个月无人居住的住宅用地，第一年按 capital improved value 的 1%，第二年 2%，第三年起 3%。SRO 的豁免清单包括上一年度有住宅在建或翻新中的土地；其指引把这一期限与 building permit 签发日期挂钩，并允许 Commissioner 延长，所以在工期拉长的项目上依赖它之前，请先阅读 SRO 页面上的现行条件。

GST 与所得税：ATO 怎么说，以及本文不做什么

住宅物业的租金属 input taxed：租金不收 GST，成本也不能申报 GST 抵扣，这就是为什么上文的算法全部以含 GST 的金额进行。ATO 关于 GST 与住宅物业的页面写明了这条规则，并在同一节指出，commercial residential premises——酒店、汽车旅馆、客栈、hostel、boarding house 及类似物业——的出租须缴 GST。GSTR 2012/6 列出了 ATO 对该类别所权衡的特征：商业意图、多人入住、集中管理、提供服务，以及由经营者向住户提供住宿。

按房间、以住宅协议出租的 rooming house 离这条线很近，落在哪一边取决于它如何运营，而不是它叫什么。这是在定租金之前要问注册税务代理的问题，不是建商文章里的一段话。出于同样的原因，所得税与抵扣不在本文范围内：请委托注册税务代理，如需 depreciation schedule 则委托 quantity surveyor。以上内容均不构成税务建议。

短片里的场景，仅作示例算一遍

本站短片中的场景是：墨尔本地块 $700,000 加建造 $700,000，9 间房每周 $380 满租——这些是为了让算法可见而选取的示例数字，不是对任何地块或任何方案的预测。毛收入：9 × $380 × 52 = 每年 $177,840。地块的 land transfer duty 按应税价值超过 $130,000 且不超过 $960,000 的一般税率计算：$2,870 + ($700,000 − $130,000) 的 6% = $2,870 + $34,200 = $37,070；短片把它四舍五入为 $40,000。海外买家还需在此之上加缴应税价值的 8%。

启动现金：假设贷款方为土地和建造各出资 80%——这只是为了算法而设的假设，不是对任何贷款方所提供条件的陈述，每家贷款方都会自行评估——则为地价的 20%（$140,000）+ 印花税（$37,070）+ 建造费的 20%（$140,000）= $317,070，短片把它四舍五入为 $320,000。不含在这个数字里的有：过户律师费、building permit 与 surveyor 费用、土壤与测量报告、管线接驳、council 注册与牌照费用，以及建造期间的利息。下面的账目就是同一场景，每一项扣除都留空，由读者用自己的证据填写。

—满租毛收入（示例）：9 × $380 × 52 = $177,840
—减空置，按你的空置房间周数：− $______
—减管理费，按书面收费表：− $______
—减 land tax，按 SRO 税率表对你的 site value 计算，若获第 75 条豁免则为零：− $______
—减 council rates 与应急服务征费，按费率通知单：− $______
—减保险，按针对注册 rooming house 的书面报价：− $______
—减维护、水电网、注册与牌照续期：− $______
—净运营收入：= $______——然后除以（$700,000 + $700,000 + $37,070 + 你的持有成本），到这一步之后才拿结果去对比利息。

唯一的历史数字，作为 PremiumRea 的数据引用

本文唯一的实测数字属于 PremiumRea——与 DollarBuild 共享创始人的买家中介。在其包含 345 笔匿名交易的公开数据集中，出价日期为 2023 年 10 月至 2025 年 9 月的 48 个 rooming house 改建案例，按年租金除以购买价加改建费用计算的毛收益率中位数为 6.94%，改建费用中位数为 $84,668——以 DOI 10.5281/zenodo.20095886 发布于 Zenodo，CC-BY 4.0，逐行数据可下载。它是对既有房屋进行改建后的已完成历史结果，不是预测，也不是新建项目的数字。

它也不在本文的分母口径上。该数据集自身的文档说明，其改建核算不含持有成本，而且该比率是在 land tax、管理费、保险、空置和利息之前。一栋新建的九房 rooming house 把完整的地价、完整的建筑合同和印花税都放在了分母里，所以即使房间租金相同，它的毛比率也处于不同的量级；不重新说明分母就把两者相比，正是第一节警告的那个错误。新建还是改建一文把两条路径并排列出。

什么对结果影响最大

三个输入起决定作用。首先是该区域的房间租金证据：因为它要乘以 9 再乘以 52，每间房每周 $20 的差异就是每年 $9,360 的毛收入。其次是空置，这是房子建成后你最难控制的输入。第三是 land tax，因为一般税率随合并持有土地而攀升，而第 75 条豁免可以把这一行归零，也可以让它全额保留。把这三项各自设到比你的证据更差的值，再读一下结果；只有在三项都取最好值时才成立的项目，是一个预测，不是一个计划。

利息被刻意排除在运营各行之外。它属于融资结构，随借款人、贷款方自身的评估和年份而变，融资文章在不点名任何贷款方的前提下有专门说明。把它放在最后，与净运营收入相比，而绝不与毛收入相比。一栋能轻松覆盖运营各行却覆盖不了利息这一行的 rooming house，是融资问题，应当当作融资问题来看，而不是靠调高假设的租金来解决。

Rooming House 300 与这些输入的关系

Rooming House 300 按九间房、每间带独立卫浴绘制，落在 Victoria Planning Provisions 的 Clause 52.23 与 NCC Class 1b 所围绕的 300 m² 与 12 名住户的上限之内，并以无障碍车位和无台阶入口代替车库。这些选择在设计阶段就固定了三个输入：房间数（九）、一间房包含什么（独立卫浴，与同区共用浴室的房间定价不同），以及——当地块位于 Clause 52.23 豁免所涵盖的分区且没有 overlay 介入时——省去 planning permit 阶段，从而缩短土地交割到首笔租金之间的持有期。

定价以书面方案为准。方案写明放在分母里的建筑合同金额及其涵盖范围——地坪与框架、九套独立卫浴、消防设施、无障碍车位、building permit——让一个经核实的数字可以放进分母。它不写租金、不写收益率、也不写预测，因为那些是读者的输入，要用读者所在区域的证据和读者的管理者来支撑。

大家常问

rooming house 的收益率怎么算？

毛收益率：每间房周租 × 房间数 × 52，除以地价 + 建造 + land transfer duty + 建造期间持有成本。净收益率：先减去空置、管理费、land tax、council rates 与征费、保险、维护、水电网和牌照费用，再除以同一个分母。分母必须包含地价；只按建造成本算出来的数字描述的是一栋建筑，不是一笔投资。

房租除以建造成本算不算有效的 rooming house 收益率？

不算。它把地价、印花税和持有成本都漏在分母之外，而在墨尔本地价通常占总额一半以上。在本页的示例场景中，全口径分母（地价 $700,000 + 建造 $700,000 + 印花税 $37,070）是建造成本的 2.05 倍，因此只除以建造成本会让表面结果大约翻倍。

在维州以投资目的购买 $700,000 的地块要缴多少印花税？

按 State Revenue Office 针对应税价值超过 $130,000 且不超过 $960,000 的一般（非 principal place of residence）税率，印花税为 $2,870 加超出 $130,000 部分的 6%：$2,870 + $34,200 = $37,070。海外买家另需缴纳应税价值 8% 的附加印花税。SRO 的印花税计算器可对任何合同日期套用现行税率表。

维州的 rooming house 要缴 land tax 吗？

要，除非适用豁免。Principal place of residence 豁免只涵盖你自住的房子。Land tax 按你在 12 月 31 日午夜持有的全部维州应税土地的 site value 合并评估，适用 SRO 2024–2033 年一般税率（$50,000 以下免税）。Land Tax Act 2005 第 75 条对符合 Commissioner 指引、主要用作低价住宿的注册 rooming house 给予豁免；absentee owner 须缴 4% 附加税。

rooming house 的租金要缴 GST 吗？

ATO 把住宅物业的租金视为 input taxed——租金不收 GST，成本也不能抵扣 GST——但 hostel、boarding house 等 commercial residential premises 的出租须缴 GST，GSTR 2012/6 列出了决定类别的特征（商业意图、多人入住、集中管理、提供服务、由经营者提供住宿）。rooming house 可能离这条线很近，所以在定租金之前请与注册税务代理确认处理方式。

rooming house 的空置应该怎么估？

按空置房间周数计算，而不是借用区域百分比，因为每间房各有各的换租日期。九间房一年有 468 个房间周；如果每间房每年空两周，18 个空置房间周就是毛收入的 3.8%——这是方法的示例，不是比率。请使用管理者对可比房屋的换租记录，并用空置周数翻倍的情形再测一遍项目。

维州 rooming house 多久可以加一次租？

Consumer Affairs Victoria 指出，rooming house 住户的租金每 12 个月最多只能上调一次，且自 2025 年 11 月 25 日起经营者须用规定表格提前至少 90 天通知（Residential Tenancies Act 1997 第 101 条）。周期性协议的押金上限为 14 天租金，固定期限协议为 28 天租金。

PremiumRea 的数据集对 rooming house 改建显示了什么？

在 PremiumRea 包含 345 笔匿名交易的公开数据集（DOI 10.5281/zenodo.20095886）中，出价日期为 2023 年 10 月至 2025 年 9 月的 48 个 rooming house 改建案例，按购买价加改建费用计算的毛收益率中位数为 6.94%，改建费用中位数为 $84,668。这是对既有房屋改建的历史结果，且在 land tax、管理费、空置、保险和利息之前——不是预测，也不是新建项目的数字。

建造期间会被征 vacant residential land tax 吗？

Vacant residential land tax 自 2025 年 1 月 1 日起适用于全维州上一年度有六个月无人居住的住宅用地，第一年按 capital improved value 的 1%，第二年 2%，第三年起 3%。SRO 的豁免清单包括上一年度有住宅在建或翻新中的土地，期限与 building permit 签发日期挂钩，并可酌情延长；工期拉长的项目请先查看 SRO 页面上的现行条件。

新建一栋 rooming house 需要多少启动现金？

仅作示例，按短片场景并假设贷款方为土地和建造各出资 80%——这是假设而非报价，每家贷款方都会自行评估——则动工前的现金为 $700,000 地块的 20%（$140,000）+ 印花税（$37,070）+ $700,000 建造费的 20%（$140,000）= $317,070，短片四舍五入为 $320,000。过户律师、许可与 surveyor 费用、各类报告、管线接驳、注册、牌照以及建造期间的利息另计。