维州 rooming house 十大误区逐条纠正

“保持三份租约就不算 rooming house”

这是澳洲房产论坛上被重复最多的一条 rooming house 建议：把一栋房子分成三份独立协议租给三个人，它就还是普通出租；第四份租约才把它变成 rooming house。它有好几种变体——三间房、三个租客、三间卧室——而且常被当作让改建房屋完全绕开牌照制度的办法。

Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条写的不是这样。rooming house 是“一栋建筑（SDA dwelling 除外），其中有一间或多间房间可付租金居住——(a) 可居住这些房间的人数总计不少于 4 人”。计数单位是可以居住这些房间的人。协议数量没有出现，房间数量也没有。一对住一间房的伴侣算两个人；一栋房间可以住四个人的建筑，即使只签了三份协议，也是 rooming house。第 19 条则反过来：房间出租、人数不足四人的建筑，业主可以申请部长宣告它为 rooming house。

在图纸或合同里，这个误区很贵。对一栋四卧房子做“三份租约”的安排，并不能免除 Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条下的经营牌照义务——个人 240 个 penalty unit（按每单位 $209.10 计为 $50,184）或两年监禁——也免除不了 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条下的 council 注册义务。与 DollarBuild 同一创始人的 PremiumRea 保存着集团在这一点上的法规参考页，并且正因为此公开撤回了自己早先“保持三份租约”的指引：维州 rooming house 规则。我们从建筑角度写的版本见建筑本身必须满足什么。

“四个室友签一份租约，房子就成了 rooming house”

镜像版本的误区同样常见，通常来自一位紧张的房东：四个没有亲属关系的成年人为一栋房子签了一份 residential rental agreement，于是房子“变成了”rooming house，必须是 Class 1b，业主现在需要牌照。有些帖子更进一步，告诉自住业主收留四个朋友也处于同样境地。

第 3(1) 条针对的是“可付租金居住”的房间以及可以居住这些房间的人。Consumer Affairs Victoria 划出了实际的界线：rooming house 是“一栋 4 人及以上可以住在出租房间里的建筑”，各住户“通常与 rooming house 经营者签有各自的协议”，它“与 share house、boarding house 或转租不同”。同一页面说明，标准的 residential rental agreement“不能用于 rooming house，除非某人租的是一套自足式公寓”。在 share house 里，整套房屋按一份 residential rental agreement 出租给几位共同租客；在 rooming house 里，经营者按 Act 第 3 部分管辖的 rooming house agreement 逐间把房间租给住户。

改变分类的是这栋建筑的出租方式，而不是人数到四的那一天。一旦一栋建筑里的房间被逐间出租、可居住的人数达到四人及以上，三项义务同时启动——注册、牌照、以及两套最低标准。没有办法一份协议一份协议地“长成”rooming house，第四份也没有宽限期。一种布局如果真的处在界线上，问题应交给 Consumer Affairs Victoria 或律师而不是论坛；第 19 条的宣告权正是为边缘建筑设的。

“Act 数的是人，Code 数的是平方米，Scheme 数的是卧室——没有一部数的是租约。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

“Class 1b 意味着最多三个租客”

论坛习惯把 National Construction Code 的分类当成租客人数：“Class 1a 最多能住三个租客；Class 1b 是四人及以上。”从这里话题就滑向“所以保持 1a、只住三个”，这不过是第一个误区戴上了建筑规范的徽章。

NCC 2022 Volume One A6G2 按建筑是什么、有多大来定义分类。Class 1a 是独立住宅，或一组由防火墙彼此分隔的联排住宅之一。Class 1b 是“boarding house、guest house、hostel 或类似建筑，通常容纳不超过 12 人；且各层总面积不超过 300 m²”。任一数字超出，建筑就依 A6G4 归入 Class 3。分类中没有任何一处数租约，而且做分类的是 building surveyor，不是房东。Class 1b 的两个数字——12 人和 300 m²——恰好与 Clause 52.23 用的数字相同，这就是为什么专门设计的 rooming house 会同时按两者绘图；细节见我们的 NCC Class 1b 指南。

对图纸的意义：一栋按 Class 1a 认证、随后逐间租给四人及以上的房子，属于用途变更，必须由 building surveyor 评估，在变更合法之前适用 Class 1b 的消防、报警、逃生和无障碍条款。对合同的意义：Class 1b 的 building permit 或 occupancy permit 不授权任何人经营 rooming house，而 rooming house 经营牌照也不给建筑做分类。这是两套回答两个不同问题的体系，合规的 rooming house 需要两边都给出正确答案。

“每六个住户一个卫生间”

各种比例言之凿凿地流传却没有出处：每六人一个卫生间、每五人一个、每八人一个马桶。通常是有人在给改建做规模、想知道要加几个卫生间时被引用。

数字写在 Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 的 reg 20：经营者“必须为居住该住所的每 10 人或不足 10 人，至少提供一个马桶、一个浴缸或淋浴和一个洗手盆”，罚则 20 个 penalty unit。Reg 11 提供与之相邻的房间规则——卧室不得小于 7.5 m²（reg 11(2)），居住超过 31 天时，不足 12 m² 的卧室住一人，12 m² 及以上住两人、每再多 4 m² 加一人（reg 11(3)）。Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 没有增加比例；其 reg 11 要求每一扇共用厕所和浴室的门装有内侧隐私插销。

在图纸上这条底线容易说、也容易漏。依 reg 20，十二名住户的房子需要两个马桶、两个浴缸或淋浴、两个洗手盆；九间 ensuite 的设计远高于这条底线，所以这个比例只会在老旧改建房上出问题。在购买现有 rooming house 的合同里，“十二名住户、一个卫生间”这类广告配置表面上就不合规，应当读成整改成本而不是卖点。逐房间的完整清单见我们的最低标准指南。

—居住 1 至 10 人：1 个马桶、1 个浴缸或淋浴、1 个洗手盆（reg 20）
—居住 11 至 20 人：各 2 个（reg 20——“或不足该人数”）
—卧室地面面积不得小于 7.5 m²，测量时不计浴室和厕所（reg 11(2)、11(6)(c)）
—居住超过 31 天：不足 12 m² 住 1 人；12 m² 住 2 人，每再多 4 m² 加 1 人（reg 11(3)）

“Council 注册是每年一次”

投资者按每年注册、每年检查做预算，有些帖子还警告注册“每十二个月失效”。这个数字被说成全州统一的规则。

Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条要求 prescribed accommodation 的经营者“定期”向 council 注册，罚则个人 60 个 penalty unit、法人 300 个；2020 年法规的 reg 6(f) 把 rooming house 列为 prescribed accommodation，reg 5 采用 RTA 第 3(1) 条的定义。期限规定在第 74(1)(d) 条：由 council 决定，“为不超过 3 年的期限”，且必须写明在证书上。有些 council 选择十二个月；Act 本身没有。经营牌照走另一个时钟：Rooming House Operators Act 2016 第 20(3) 条允许首次牌照不超过三年、续期三到五年，Consumer Affairs Victoria 首次发放的牌照为期三年。

两个时钟、两部法规、两份登记册。落到合同文件上，就是一份写明到期日的现行 council 证书、一个出现在 CAV rooming house 经营者公开登记册上的牌照号，以及一条关于适用哪个 council 收费表的备注（fee unit 每年 7 月 1 日重置）。购买正在运营的 rooming house 的买家应在交换合同前索要这三样；新建筑的先后顺序见新建 rooming house 的注册与牌照。

“公司不需要经营牌照”

流传两个版本：用公司买房，“牌照规则是针对个人的”；或者“牌照由管理方持有，业主不需要”。两者都在有人搭建购买架构时出现。

Rooming House Operators Act 2016 第 3(1) 条把 rooming house operator 定义为“经营 rooming house 业务的自然人或法人，无论该经营者是否拥有 rooming house 所在的物业”。第 7(1) 条随后规定，“registered housing association 或 registered housing provider 以外的人，不得在没有牌照的情况下经营 rooming house 业务”，并分两档设定罚则：自然人 240 个 penalty unit 或两年监禁，法人 1,200 个 penalty unit——按 2026-27 年度单位值为 $250,920。Consumer Affairs Victoria 确认了操作方式：只有经营该房屋的个人或法人需要持牌，公司以自己的名义申请，其高管作为相关人员接受评估。

牌照跟着经营业务的主体走。公司经营，公司持牌；管理公司以自己的名义经营，该公司就是持牌人；把建筑租给持牌经营者的业主不是经营者，但也没有置身事外——Consumer Affairs Victoria 列出了一项 60 个 penalty unit 的罪名，针对业主在怀疑自己的建筑被无牌经营为 rooming house 时未通知 council。在管理协议里，写明持牌主体及其牌照号，并在公开登记册上核对两者。

“rooming house 一定需要 planning permit”

邻居把它当作投诉来说（“没有通知怎么就批了？”），投资者把它当作劝退来说（“council 绝不会批，每个邻居都能反对”）。两者都假设许可申请是唯一途径。

维州每个规划方案的 Clause 52.23 并非如此。Clause 52.23-2（经 VC274 修订，2025 年 2 月 28 日）免除了 Activity Centre、Capital City、Commercial 1、General Residential、Housing Choice and Transport、Mixed Use、Neighbourhood Residential、Precinct、Residential Growth 和 Township 十个分区中把土地用作 rooming house 须取得许可的任何要求，条件是满足该分区对此用途的条件、“土地上所有建筑的总地面面积，从外墙外侧或分户墙中心线测量，不超过 300 平方米，不含 outbuildings”、“容纳不超过 12 人”以及“提供不超过 9 间卧室”。Clause 52.23-3（VC257，2025 年 2 月 25 日）在其中六个分区免除建筑与工程许可，附加条件为：卧室只能从建筑内部进入、在 General 和 Neighbourhood Residential 分区提供该分区的 garden area、以及“共用入口设施与公共区域，包括厨房和起居区”。Latrobe City 的规划 FAQ 把后果说得很直白：豁免适用时不通知邻居、没有反对渠道，而 Clause 52.06 要求每四间卧室一个停车位——豁免的九卧房屋即两个。

论坛漏掉的正是限制。Overlay 保留各自的触发条件——遗产、山火、洪水和设计类 overlay 都可能在原本豁免的地块上要求许可（哪些 overlay 会改变审批路径）。300 m² 计入土地上每一栋建筑并量到外墙外侧，所以相连的车库算在内，只有 outbuildings 不计。Building permit 始终必需——Building and Plumbing Commission 的立场是所有建筑工程都需要，除非 Building Regulations 2018 予以豁免。而且这栋建筑必须真正属于规划定义下的 rooming house，这就是下一个误区。逐条解读见免规划许可新建 rooming house。

—用途豁免，52.23-2：十个分区；满足分区条件；所有建筑不超过 300 m²、不含 outbuildings；不超过 12 人；不超过 9 间卧室
—建筑与工程豁免，52.23-3：General Residential、Housing Choice and Transport、Mixed Use、Neighbourhood Residential、Residential Growth 和 Township 分区；不超过 9 间卧室；卧室只能从室内进入；不超过 300 m²；GRZ 与 NRZ 内提供 garden area；共用入口、厨房和起居区
—仍然需要：building permit；遵守规划证书上的每一个 overlay；Clause 52.06 停车位，每四间卧室一个

“带 ensuite 就变成了一栋 studio 公寓”

这个误区两个方向都有人说。一派说房间必须共用卫生间，“否则就不再是 rooming house”。另一派说反了而且更糟：给每间房既配 kitchenette 又配卫生间，把结果叫作 rooming house，用同一项豁免收 studio 的租金。

审裁处在 Studio Homes Victoria Pty Ltd v Brimbank CC [2022] VCAT 1371 中划出了界线。申请人依 Planning and Environment Act 1987 第 149A 条申请宣告，九间 studio 无需许可：每间带 ensuite 和约两米长、含水槽、冰箱和独立热水器的 kitchenette，每间有各自的电表、水表和信箱，另有一处 3 m × 4 m 的共用厨房兼餐区和共用洗衣房。审裁处认定这些 studio 更恰当的定性是自足式住宿——住户可以完全依赖各自 studio 内的私人设施，土地的真实主要用途是一系列自足式 studio、公共设施仅供住户自行选择使用——因此该建筑不是 rooming house，Clause 52.23 的豁免不适用。规划定义解释了原因：Clause 73.03 把 rooming house 定义为用作 Residential Tenancies Act 1997 所定义的 rooming house 的土地，归在“Residential building”之下，而后者明确排除“Dwelling”；dwelling 则是“用作自足式住所的建筑，必须包括厨房水槽、备餐设施、浴缸或淋浴、以及马桶和洗手盆”。Wyndham City 的规划指引一句话说清：带厨房、浴室和厕所的房间是自足式公寓，不是 rooming house 里的一间房。

所以界线不在卫生间，在厨房。ensuite 给房间加上浴缸或淋浴、马桶和洗手盆，它仍然是一间房。房间内的水槽和备餐台面补齐了 dwelling 缺少的要素，而由 dwelling 组成的建筑就按 dwelling 评估——许可申请、公告、反对。DollarBuild 的 Rooming House 300 正是按这一解读绘制的：九间房各带 ensuite、没有一间带 kitchenette，一套住户必须实际使用的共用厨房、洗衣房和起居室，九间卧室、不超过十二名住户、总地面面积控制在 300 m²。这个取舍是有意为之——ensuite 是 52.23-3 共用设施条款所允许的，kitchenette 则是审裁处说不允许的。

“GST 按商业物业的方式适用”

因为贷款常按商业贷款办理、建筑又是 Class 1b，论坛便得出这项资产在税务上是“商业”的结论：抵扣建造的 GST、对房间租金收取 GST、把它当商铺处理。也有人走向另一端，断言 rooming house 永远免 GST，没有例外。

Australian Taxation Office 给出了起点：“如果你把住宅物业出租作住宅居住，租金属于 input taxed，租金中不含 GST”，并且“你也不能就与该出租相关的任何费用中所含的 GST 申请抵扣”。例外是 commercial residential premises——酒店、汽车旅馆、客栈、hostel、boarding house 及类似场所——其买卖和出租须缴 GST。一栋 rooming house 落在哪一边，是 GST Ruling GSTR 2012/6 之下的事实问题。第 12 段列出了指向 commercial residential premises 的特征：商业意图、多人入住、面向公众、以住宿为主要目的、集中管理、经营者以自己名义提供住宿、提供服务，以及入住者具有客人而非对房间享有排他权利的租客身份。第 127 段记录，Commissioner 早先对 boarding house 和 rooming house 行业的一般性意见——向非客人身份的住户提供住宿依第 40-35(1) 条属于 input taxed——在 ECC Southbank 案后作了修订，并在第 128 段给出过渡安排。另外，new residential premises 的出售属于应税销售。

对建造合同的意义在于：贷款方口中的“商业”、NCC 分类和规划豁免，对 GST 都不说明任何问题。GST Act 问的是该物业是作为住所出租的住宅物业，还是像酒店那样运营的东西；一栋按 rooming house agreement 出租、住户享有 quiet enjoyment、不供餐、没有前台的九间房屋，是按这些事实评估，而不是按贷款类型。在可行性按 GST 抵扣定价之前，先从税务顾问或通过 private ruling 取得书面分类。本文陈述的是 ATO 已公布的立场，不构成税务建议。

“不用 planning permit 就没人管”

邻居说“没人查这些地方”，有些投资者听成“没有许可就没有检查”。前提是 Clause 52.23 的豁免把政府从这栋建筑里请了出去。

它只免掉了一项申请，其余全部保留。所有建筑工程都需要注册 building surveyor 签发的 building permit，除非 Building Regulations 2018 予以豁免，而 surveyor 按 Class 1b 分类并检查。Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条要求 council 注册（60 或 300 个 penalty unit），2020 年法规的 reg 21 要求保存载明到达和离开日期的住户登记册，reg 11 按地面面积限定每间卧室的人数。Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条要求经营牌照，Consumer Affairs Victoria 公布公开登记册。两套最低标准同时适用——2020 年公共卫生法规和 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023，包括自 2025 年 12 月 1 日起每位住户房间内的固定式暖气。Consumer Affairs Victoria 说明，检查不预先通知、可以随机进行或因投诉触发，由 council 官员、Consumer Affairs Victoria、building surveyor 和消防部门执行，building surveyor 可以签发 building notice 或 building order。

起诉是真实发生的。Monash City Council 报告，2025 年 3 月 5 日，Ashwood 一处未注册 rooming house 的两名经营者在 Moorabbin Magistrates’ Court 依 Public Health and Wellbeing Act 2008 和 2020 年法规被定罪，罪名为未注册经营、超过每间卧室最多人数、未提供防鼠虫容器，各被罚款 $2,500 并承担超过 $6,700 的费用，且被取消持有 rooming house 经营牌照的资格至少五年。在购买“正在运营”的 rooming house 的合同里，要求提供现行注册证书、公开登记册上显示的牌照号，以及上一次检查的结果。新建筑的操作顺序见新建 rooming house 的注册与牌照。

—检查内容：经营者在 Business Licensing Authority 的牌照；押金是否存入 RTBA；卫生间数量、供水、虫害、垃圾；烟雾探测器、应急照明与出口；维修与通风（CAV）
—经营者必须保存的记录：载有姓名、地址、到达和离开日期的住户登记册（PA Regs 2020 reg 21）
—留下记录的后果：罚款与费用、定罪、以及取消持有经营牌照的资格（Monash，2025）

大家常问

四个室友签一份租约的合租房是 rooming house 吗？

按 Consumer Affairs Victoria 对两种制度的描述，不是。Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条的检验是一栋有出租房间、可供四人及以上居住的建筑；CAV 说明 rooming house“与 share house 不同”，标准 residential rental agreement 不能用于 rooming house。四位共同租客对整栋房子持有一份 residential rental agreement，租的是房屋而不是房间。把房间逐间租给四人及以上，答案就变了。

奶奶房（small second dwelling）按房间出租会变成 rooming house 吗？

定义按每一栋建筑适用。一套按一份 residential rental agreement 租给一户人家的 small second dwelling 是普通租赁；主屋加一套奶奶房各自这样出租，是两份租赁，不是 rooming house。如果一栋建筑内的房间被出租、可居住人数达到四人及以上，第 3(1) 条就适用于那栋建筑。VC253 路径本身见免规划许可建奶奶房。

rooming house 的回报通常是百分之十到十二吗？

这里不给出这类数字，因为一个没有分母、没有成本的标题百分比不是事实。论坛数字几乎都是毛数：房间租金乘出来的总额，还没扣管理费、每换一位住户收一次的招租费、住户之间的空置、市政费、水费、保险、土地税和利息。净数是扣完这些之后、以土地加建造为分母剩下的部分。怎么自己算给出方法，不给预测。

标准房东保险能覆盖 rooming house 吗？

维州没有任何法规要求经营者持有建筑或房东保险，也没有规定保单必须承保什么——所以答案在你所持保单的 product disclosure statement 里。为单一住宅租赁编写的保单，可能把持牌、多份协议的 rooming house 视为不同的风险。阅读 PDS，书面披露用途和牌照，并把保险公司的书面确认留在合同文件里。

维州的 rooming house 免土地税吗？

只有部分免。State Revenue Office 的豁免要求土地用作依 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 6 部分注册的 rooming house，主要为低收入人群提供低价住宿，上一年度至少 80% 的住户为长期住户，至少一间房始终可供四人及以上住户使用，住户与业主无亲属关系，且周租金低于公布上限——2026 年为单人仅住宿 $412.55、单人全食宿 $618.82。按市场租金出租的 ensuite 房间大多达不到租金上限。

把它叫作 co-living 能绕开 rooming house 规则吗？

不能。Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条看的是建筑以及可居住其中出租房间的人数，不看营销标签。如果一栋建筑里的房间被出租、可居住人数达到四人及以上，它就是 rooming house：Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条的 council 注册、Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条的经营牌照以及两套最低标准，无论宣传册怎么写都适用。

我既需要 council 注册又需要 Consumer Affairs 牌照吗？

需要，因为它们来自两部 Act。建筑作为 prescribed accommodation 的注册依 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条向 council 办理，期限由 council 设定、最长三年。经营牌照依 Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条由 Business Licensing Authority 发放，首次最长三年。缺任何一项经营都是违法；牌照罪名对个人的罚则是 240 个 penalty unit 或两年监禁。

邻居能反对免 planning permit 的 rooming house 吗？

Clause 52.23 适用时没有许可申请，因此没有公告也没有反对。Latrobe City 的规划 FAQ 直接说明了这一点。任一条件不满足豁免即失效——建筑超过 300 m²、超过 12 人、超过 9 间卧室、有卧室从室外进入、没有真正共用的厨房和起居区、或在 General 或 Neighbourhood Residential 分区缺少 garden area——而且豁免从不凌驾于要求许可的 overlay 之上。

300 m² 的上限只量主屋吗？

不是。Clause 52.23-2 计的是“土地上所有建筑的总地面面积，从外墙外侧或分户墙中心线测量”，只不计 outbuildings。相连的车库是建筑的一部分，算在内；独立的棚屋是 outbuilding，不算。Latrobe City 的 FAQ 也指出同一点。一份在画车库之前居住面积就已到 300 m² 的设计，已经不满足这一条件。

“12 人”指十二份租约还是十二间房？

指人。Clause 52.23-2 写的是“容纳不超过 12 人”，NCC A6G2 以通常容纳不超过 12 人的建筑定义 Class 1b，Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条数的是可以居住这些房间的人。一对住一间房的伴侣在三者之下都算两个人。因此九间房要在豁免内住到十二人，前提是 PA Regs 2020 reg 11(3) 之下的卧室面积允许。