维州新建 rooming house 的注册与经营牌照：council、BLA 与先后顺序

三项批准、三个监管机构、一个顺序

Rooming house——按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条，指一栋出租房间、且总共可由四人或以上入住的建筑——同时受三套独立的批准制度管辖，彼此不能替代。Building surveyor 认证建筑本身；council 注册场所；Business Licensing Authority 向经营业务的个人或公司发牌。每一套都有自己的法规、费用和时钟，你接触它们的先后顺序，决定了第一位住户是在 occupancy permit 签发的当周入住，还是两个月之后。

对新建建筑，可行的顺序是：建造合同一签就递交牌照申请，因为牌照附属于经营者而不是地址（Rooming House Operators Act 2016 第 19(2) 条）；竣工时取得 occupancy permit；然后向 council 注册——council 会要求 occupancy permit，多数市政区还会要求牌照。Whitehorse 的 rooming house 页面列出的正是这一顺序；Knox 要求注册表格附上有效 occupancy permit 和有效经营牌照的证明。

第一步 —— occupancy permit（Building Act 1993 第 39 条）

新建 Class 1b 建筑一律需要 occupancy permit。Building Regulations 2018 reg 185 只豁免 Class 10 工程、Class 1a 住宅的改建，以及 Class 2 或 3 建筑单个单元内的改建——新建 rooming house 不属于任何一种。Building Act 1993 第 39(1) 条进而规定，许可证签发前入住即属违法：自然人 120 个罚款单位（$25,092），公司 600 个（$125,460）。没有它 council 不会注册场所；Knox 和 Whitehorse 都把它列为前置条件。

申请以 Form 15 递交给 relevant building surveyor，并须附上该工程的水管合规证书和电气合规证书（reg 186）。依 reg 194，许可证必须逐项列明建筑内的每一项 essential safety measure（基本安全措施）——互联烟雾报警器、疏散照明、出口——以及各项的性能等级和检查频率。这份清单就是业主在建筑整个寿命期内的维护日历，所以要在 surveyor 签字之前读，而不是之后。

• —张贴：1994 年 7 月 1 日或之后建成的 Class 1b 建筑，业主必须把现行 occupancy permit 的副本持续张贴在 surveyor 核准的位置（reg 197，10 个罚款单位），并可供查阅（reg 199，10 个罚款单位）。
• —Building manual（建筑手册）：Building Amendment (Building Manuals) Regulations 2026（决定通知 2026 年 6 月 23 日）要求自 2027 年 2 月 1 日起，新建 Class 1b、2、3 建筑须备有 building manual，由 surveyor 在签发 occupancy permit 前核实，业主至少每年更新一次。Reg 205B 的豁免仅覆盖不超过三个住宅、六位客人的业主自营小型 guest house，九房 rooming house 在义务范围之内。请与 building surveyor 确认你的许可申请日期是否落入该制度。
• —许可证所记录的消防安全配置——每间卧室的报警器、疏散照明、出口——见 Class 1b rooming house 的消防安全。

“牌照跟着经营者走，注册跟着地址走——所以签建造合同那天就递交牌照申请，occupancy permit 签发那天就去注册。”

第二步 —— 向 council 注册为 prescribed accommodation（Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条）

Rooming house 属于 prescribed accommodation（Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 reg 6(f)），该法第 67 条要求其 proprietor（经营者）定期向所在市政区的 council 注册：自然人 60 个罚款单位（$12,546），公司 300 个（$62,730），或依 reg 24 处以 4 或 10 个单位的定额罚款。Proprietor 是经营住宿业务的人——新建情形下是持牌人，不是建商。

申请使用 council 自己的表格（第 71 条），附 reg 8 规定的法定事项：比例不小于 1:100、标明每个房间拟定用途的场所平面图、日期、proprietor 的姓名和地址、场所地址、拟注册日期。Rooming house 的申请还须载明公司申请人的 ABN 或 ACN，或个人的 ABN 或出生日期（第 71(ca) 条）。各 council 另有自己的要求——Knox 要求每间卧室以米计的尺寸和每间房的最多人数，并提供 occupancy permit 与经营牌照的证明。

决定之前，council 可以要求提供资料、进行检查，并要求整改以使场所符合该法、其规例或依 Residential Tenancies Act 1997 Part 3 Division 8 制定的 rooming house 标准（第 73(1) 条）；也可以附条件注册，要求在指定期限内完成整改（第 73(2) 条）。注册期由 council 决定、不超过 3 年，且必须写在证书上（第 74(1)(d) 条）；Knox 和 Whitehorse 实行按日历年注册、12 月 31 日前续期。Council 随后将场所录入全州 Rooming House Register（第 73A 条；RTA 第 142E 条），任何人都可以查询。

每年 7 月 1 日有两样东西重设：州的费用单位和罚款单位——依 2026 年 5 月 5 日 Victoria Government Gazette S234，自 2026 年 7 月 1 日起分别为 $17.27 和 $209.10——以及多数 council 的收费表，第 72 条允许 council 按场所规模与性质、以及申请在年内递交的时间点调整。做预算时每个数字都要注明财政年度。

第三步 —— 向 Business Licensing Authority 申请经营牌照（Rooming House Operators Act 2016 第 7 条）

Rooming House Operators Act 2016 第 7(1) 条禁止除 registered housing association 或 registered housing provider 以外的任何人无牌经营 rooming house 业务：自然人 240 个罚款单位（$50,184）或 2 年监禁；公司 1,200 个罚款单位（$250,920）。经营者指实际经营该业务的人，无论是否拥有物业（第 3(1) 条）；manager 和公司 officer 是 relevant person（相关人员），须通过同一品格审查，但不单独持牌。一张牌照可覆盖任意数量的 rooming house（第 19(2) 条）；牌照具有人身专属性，不可转让（第 19(1) 条）。

申请人若符合第 17(1) 条任何一项牌照取消资格标准，Business Licensing Authority 必须拒绝。审查适用于申请人及每一位 officer 和指定 manager，标准如下：

• —过去 10 年内，因涉及欺诈、不诚实、毒品种植或贩运、性奴役或强迫劳役、儿童色情，或可判 3 个月以上监禁的暴力罪行、可判 3 个月以上监禁的性犯罪，或特定 Sex Work Act 1994 罪行被定罪或裁定有罪——或州际同等罪行（第 17(1)(a) 条）；
• —属于 insolvent under administration（受管理的无力偿债人）、externally administered corporation（外部管理的公司），或 Guardianship and Administration Act 2019 下的 represented person（第 17(1)(b) 至 (d) 条）；
• —过去 5 年内牌照被吊销（第 17(1)(e) 条）；
• —过去 5 年内因下列罪行被定罪：违反本法（第 39 条除外）；就 rooming house 违反 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67、75(2)、176(2)、183、194(4)、210 或 211 条或其规例；违反 RTA 的 rooming house 条款；就 rooming house 违反 Building Act 1993 第 118(1)、221ZZC(1)、221ZZG、231F 或 246 条，或任何关于 Class 1 或 Class 3 建筑、泳池围栏、用途变更或 essential safety measures 的建筑规例；就 rooming house 违反 Planning and Environment Act 1987 第 126 或 137 条；或违反 Australian Consumer Law and Fair Trading Act 2012 第 45 条或 Australian Consumer Law 第 168 条（第 17(1)(f) 条）；
• —过去 5 年内因上述违规被法院依 Australian Consumer Law and Fair Trading Act 2012 第 216 条作出命令（第 17(1)(g) 和 (h) 条）；
• —公司申请人的 officer，在另一家公司犯下此类罪行或被吊销牌照时曾任该公司 officer（第 17(1)(i) 和 (j) 条）。
• —申请通过 myCAV 账户递交（Consumer Affairs Victoria，页面更新于 2026 年 5 月 26 日）。申请人须年满 18 岁，或为公司、合作社或 incorporated association。每位申请人、officer 和指定 manager 都要上传填妥的 Consent to Nationally Coordinated Criminal History Check（全国协调刑事记录核查同意书）以及经认证的身份文件副本，其中一份须含经认证的照片。申请费和首次牌照费在递交时缴纳，不完整的申请不予受理。牌照首次签发 3 年（第 20(3)(a) 条）；续期 3 至 5 年（第 20(3)(b) 条）；按时递交续期申请的，在决定作出前牌照持续有效（第 20(1A) 条）。
• —示例计算（按 2026-27 收费，仅作说明）：一家有两位董事和一位指定 manager 的 Pty Ltd 公司缴 $286.30 加三笔 $242.50 加 $620.90——头三年共 $1,634.70；无 manager 的个人经营者缴 $274.80 加 $620.90——$895.70。BLA 公布的目标是 85% 的 rooming house 经营牌照在 35 天内决定，2026 年 4 月 1 日至 6 月 30 日的平均为 12 天。牌照签发后，副本必须张贴在每栋 rooming house 前门入口内的显眼位置（第 39 条，60 个罚款单位）。持牌人的姓名、ABN 或 ACN、签发日期和到期日会公布在 Register of Licensed Rooming House Operators（第 43–44 条）；该登记册不记录场所地址——记录场所的是由 council 提供数据的 Rooming House Register。

第四步 —— 第一位住户入住前：文件、押金、登记册、张贴

Residential Tenancies Act 1997 Part 3 和 Consumer Affairs Victoria 的经营者清单规定了住户在入住当天或之前必须收到的东西。没有一项是可选的，而且多项各有独立罚则。全新建筑里最常漏掉的是 condition report（房况报告）：住户进入房间前交付两份签字副本（或一份电子副本）（第 97 条，25 个罚款单位），住户须在 5 个工作日内交回。

场所在第一天就必须达到的逐房间标准——卧室面积、卫生设施比例、厨房、门锁、供暖、照明——见 维州 rooming house 最低标准；从建筑角度解读定义见 维州 rooming house 规则：建筑本身必须满足什么。提供不符合法定标准的房间、设施或公共区域，依 RTA 第 142B 条构成违法：自然人 150 个罚款单位（$31,365），公司 750 个（$156,825），每一款分别计。

• —Rooming house residents guide（CAV 出版物）——入住当天或之前。
• —经营者的全名、地址和紧急联系电话；若委托代理人，代理人的姓名和地址；变更须在 7 天内通知。
• —法定格式的书面权利与义务声明——在住户同意入住当天或之前交付，并张贴在每位住户的房间内。
• —House rules（房屋规则），如有（第 126 条）——入住前交付并在每间房内显眼张贴；变更须至少提前 7 天书面通知（第 127(1) 条，25 个罚款单位）。
• —Occupancy notice（入住通知），说明该房间是独占房还是合住房，若为合住房则注明最多入住人数。
• —额外服务及其收费的通知（清洁、床品、餐食）。
• —押金：不超过 14 天租金，固定期限 rooming house 协议为 28 天（第 96 条，60 个罚款单位）；押金连同填妥的交存表格须在 10 个工作日内交给 Residential Tenancies Bond Authority（第 406(1) 条，第 404 条将其适用于 rooming house 经营者——150 个罚款单位）。
• —租金收据，至少保存 12 个月（第 100 条；CAV 清单）。
• —住户登记册——姓名、地址、到达和离开日期——自最后一条记录起至少保存 12 个月（Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 21，20 个罚款单位）。
• —按 AS 3745 第 3.5 节和 Appendix E 编制的疏散图，显眼张贴在每位住户的房间和所有公共区域（Rooming House Standards Regulations 2023 reg 16）。
• —前门入口内的经营牌照副本（RHOA 第 39 条）和核准位置的 occupancy permit（Building Regulations 2018 reg 197）。

第五步 —— 运营日历

第一位住户入住后，三个监管机构的三个时钟同时走动。下表列出每项周期性义务、周期和设定它的法规。新建建筑的燃气与电气检查值得特别说明：Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 reg 20 和 21 要求住户入住时，此前 2 年内须做过检查，因此新安装的合规证书应按 reg 28 和 29 规定的格式记录为首次检查——并向 Consumer Affairs Victoria 确认，而不是想当然。

出售或继承：牌照不随建筑转移（第 19(1) 条），买家在经营前需要自己的牌照；持牌人去世后，遗嘱执行人或遗产管理人可继续经营 150 天，并须在此期间内提出申请（第 41 条）。经营者租约终止或弃置后留下住户的业主，有 28 天时间选择依 RTA 第 142ZO(4) 条发出通知，或申请牌照（第 30 条）。运营层面——manager、纠纷、搬离通知——见 维州 rooming house 管理指南；OptimaRea 与 DollarBuild 创始人相同，请将其视为集团内部的管理参考，而非独立来源。

按每罚款单位 $209.10 计算的罚则（2026-27）

财政部长将 2026 年 7 月 1 日起财政年度的罚款单位定为 $209.10、费用单位定为 $17.27（Victoria Government Gazette S234，2026 年 5 月 5 日）。两者每年 7 月 1 日重设，因此下表美元列只对 2026-27 年度有效；单位数才是写在法律里不变的数字。表中为法院最高处罚——定额罚款金额更低，注册违规的定额罚款由 2020 年规例 reg 24 规定。

谁持有什么：建商、业主、经营者

这些批准分别附属于不同当事人，新建合同应当白纸黑字写清。DollarBuild 把 Rooming House 300 设计并建造为处于 300 m² 与 12 位住户范围之内的 Class 1b 建筑，并交付 occupancy permit 及其 essential safety measures 清单、支撑该许可的电气合规证书与水管合规证书，以及逐房间对应两套标准法规的最低标准核对表。DollarBuild 不经营 rooming house，也不代任何人持有注册或牌照。

业主，或业主指定的经营者，是向 council 注册的 proprietor，也是持有牌照的个人或公司。若业主将建筑出租给经营公司，仍有三项义务留在业主身上：Building Regulations 规定的 occupancy permit 张贴与年度 essential safety measures 报告（reg 197、223）；RTA 第 142D 条规定的、在建筑被用作未注册 rooming house 时告知 council 的义务（60 个罚款单位）；以及经营者租约终止时第 30 条的 28 天窗口。论坛上关于谁需要什么的说法，在 论坛上关于维州 rooming house 的十个误区 中逐条纠正。

• —建商：building permit、法定阶段检查、附证书的 Form 15 occupancy permit 申请，以及交付文件包。
• —业主：occupancy permit 张贴与年度 ESM 报告；第 142D 条通知义务；2027 年制度下的 building manual；第 30 条窗口。
• —经营者（业主或其指定人）：council 注册、经营牌照、RTA Part 3 的每一项义务、各类登记册和安全检查记录。

大家常问

参考来源

1. 1.Rooming House Operators Act 2016 (Vic) —— 授权版本 009（第 3、7、17、19–22、28、30、39–41、43–44、46 条） — 2026 年 9 月 19 日核对
2. 2.Rooming House Operators Act 2016 —— legislation.vic.gov.au 现行法页面 — 2026 年 9 月 19 日核对
3. 3.Rooming House Operators Regulations 2017 (Vic) —— 法定费用与表格 — 2026 年 9 月 19 日核对
4. 4.Public Health and Wellbeing Act 2008 (Vic) —— 授权版本 070（2026 年 7 月 1 日；第 67、71–76 条） — 2026 年 9 月 19 日核对
5. 5.Public Health and Wellbeing Act 2008 —— legislation.vic.gov.au 现行法页面 — 2026 年 9 月 19 日核对
6. 6.Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 (Vic) —— 授权版本 005（reg 6、8、21、24） — 2026 年 9 月 19 日核对
7. 7.Residential Tenancies Act 1997 (Vic) —— 授权版本 114（第 3、96–101、126–127、142B、142D–142F、404–406 条） — 2026 年 9 月 19 日核对
8. 8.Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 (Vic) —— 授权版本 002（reg 3、16、20–21、28–30） — 2026 年 9 月 19 日核对
9. 9.Building Act 1993 (Vic) —— 第 39 条 occupancy permit must be obtained（legislation.vic.gov.au 现行法页面；已读授权版本 152） — 2026 年 9 月 19 日核对
10. 10.Building Regulations 2018 (Vic) —— reg 185–199（occupancy permit）、223–225（essential safety measures）、228 — 2026 年 9 月 19 日核对
11. 11.Building Amendment (Building Manuals) Regulations 2026 —— 决定通知，2026 年 6 月 23 日（Class 1b、2、3 自 2027 年 2 月 1 日起；reg 205B 豁免） — 2026 年 9 月 19 日核对
12. 12.Victoria Government Gazette S234，2026 年 5 月 5 日 —— Monetary Units Act 2004 通知：自 2026 年 7 月 1 日起费用单位 $17.27、罚款单位 $209.10 — 2026 年 9 月 19 日核对
13. 13.vic.gov.au —— Monetary Units Act 2004 第 6 条通知：固定费用单位与罚款单位（2026-27） — 2026 年 9 月 19 日核对
14. 14.Consumer Affairs Victoria —— Apply for a licence（rooming house 经营者），2026 年 5 月 26 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
15. 15.Consumer Affairs Victoria —— Fees for rooming house operators，2026-27，2026 年 6 月 30 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
16. 16.Consumer Affairs Victoria —— Penalties and ongoing legal obligations（2026-27 罚款单位 $209.10），2026 年 6 月 30 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
17. 17.Consumer Affairs Victoria —— Licensing and registration processing times（rooming house 经营牌照：85% 在 35 天内；2026 年 4–6 月平均 12 天） — 2026 年 9 月 19 日核对
18. 18.Consumer Affairs Victoria —— 持牌 rooming house 经营者公共登记册，2025 年 10 月 3 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
19. 19.Register of Licensed Rooming House Operators —— 查询 — 2026 年 9 月 19 日核对
20. 20.Rooming House Register（已注册场所，由 council 维护）—— 查询 — 2026 年 9 月 19 日核对
21. 21.Consumer Affairs Victoria —— What must an operator give a new resident，2025 年 11 月 30 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
22. 22.Consumer Affairs Victoria —— Checklists for rooming house operators，2025 年 11 月 30 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
23. 23.Consumer Affairs Victoria —— Rooming house minimum standards（燃气与电气检查、疏散图），2026 年 3 月 30 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对
24. 24.Consumer Affairs Victoria —— Lodging the bond with the RTBA，2025 年 12 月 18 日更新 — 2026 年 9 月 19 日核对——页面写 14 天；RTA 第 406(1) 条为 10 个工作日
25. 25.City of Port Phillip —— Prescribed accommodation 注册与收费（1–10 间房：新申请 $180、年费 $350） — 2026 年 9 月 19 日核对
26. 26.Knox City Council —— Register a prescribed accommodation business（2026-27 收费；申请须附 occupancy permit 与 CAV 牌照） — 2026 年 9 月 19 日核对
27. 27.Whitehorse City Council —— Rooming house（顺序：occupancy permit、CAV 牌照、council 注册；1 月 1 日至 12 月 31 日） — 2026 年 9 月 19 日核对