这块地能做 rooming house 吗？
输入维州或昆州的地址。我们读取该点的政府规划与地籍实时图层，按 300 m²、九间房的建筑给出位置判断——每一行都写明依据的条款。
本页条款引用与阈值最近一次核对日期 .
在维州，新建 rooming house 只要同时满足 Victoria Planning Provisions 中 Clause 52.23 的两条豁免，就不需要 planning permit（规划许可）。Clause 52.23-2 在十个 zone（分区）内免除用途许可，Clause 52.23-3 在其中六个 zone 内免除建筑与工程许可，条件是：地块上全部建筑的总楼面面积不超过 300 平方米（不含 outbuildings 附属建筑）、住客不超过 12 人、卧室不超过 9 间、每间卧室只能从建筑内部进入、设有共用入口设施与包含厨房和起居区的公共区域，并且在 General Residential Zone 与 Neighbourhood Residential Zone 内保留法定的最低 garden area（花园面积）。本页从维州与昆州政府自己的开放数据中读取该地址的 zone、全部 overlay 与地块边界，告诉你哪几项通过。这是一次筛查，不是建议；它看不到 covenant（地契限制）、Section 173 协议、昆州的 council overlay，也看不到你打算建的那栋房子。
查一个地址
规划、地籍与地址数据 © State of Victoria（Department of Energy, Environment and Climate Action）与 © State of Queensland（Department of Resources），依 CC BY 4.0 使用。地理编码 © OpenStreetMap contributors，ODbL。DollarBuild 与上述任一政府均无隶属关系，两者也都不为本工具背书。
本页比对的标准
- 法律依据
- Victoria Planning Provisions Clause 52.23——52.23-2 用途豁免（VC274，2025 年 2 月 28 日）、52.23-3 建筑与工程豁免（VC257，2025 年 2 月 25 日）
- 面积上限
- 地块上全部建筑的总楼面面积 300 m²，量到外墙外表面，不含 outbuildings。附属于主体的 garage 计入；独立的 shed 不计；保留的原有住宅要计入
- 人数上限
- 住客不超过 12 人，卧室不超过 9 间
- 用途豁免 zone
- ACZ · CCZ · C1Z · GRZ · HCTZ · MUZ · NRZ · PRZ · RGZ · TZ
- 建筑与工程豁免 zone
- GRZ · HCTZ · MUZ · NRZ · RGZ · TZ——Low Density Residential Zone 两份清单都不在
- 地块算术
- 建筑占地不超过地块的 60%（Building Regulations 2018 reg 76(2)），至少 20% 为可渗透地面（reg 77(2)）；GRZ 与 NRZ 内 garden area 自 400 m² 起为 25%、500 m² 以上 30%、650 m² 以上 35%
读了什么，读不到什么
- 规划 zone 及其 schedule 编号，来自 Vicmap Planning
- 覆盖该点的全部 planning overlay，来自 Vicmap Planning
- 地块边界及其近似面积，来自 Vicmap Property
- 维州地址本身来自 Vicmap Address——不是地理编码器的猜测
- 昆州：地块、实测面积、locality 与 council，以及三个州级图层——酸性硫酸盐土壤、Queensland Heritage Register、海岸侵蚀易发区
- overlay 或 zone 背后的 schedule 正文——ESO2 不等于 ESO14，DDO 的 schedule 可以豁免条款本身要求的内容
- covenant 或 Section 173 协议：两者都在 certificate of title 上，不在任何规划地图上
- 昆州的任何 council overlay 或 zone——洪水、山火、风貌、高度与 rooming accommodation 规则都在 council scheme 里，浏览器无法查询
- easement（地役权）、市政管线、污水管走向、标高、坡度、树木，以及现有建筑的任何信息
- 该地址是一块地还是数块，以及地块是否已经建满
- 任何关于造价、融资、租金或建成后收入的内容
Clause 52.23 的豁免只是规划层面的答案，仅此而已
以下内容对九间房的 rooming house 一律适用，无论是否需要 planning permit。豁免关不掉其中任何一条，而每一条都曾让通过规划检验的项目停下来。
- 01building permit 与 occupancy permit
在没有有效 building permit 的情况下施工，违反 Building Act 1993 第 16 条；未取得 occupancy permit 即入住，违反第 39 条。
了解更多 - 02NCC Class 1b
九间房、300 m²、12 名住客的建筑由 relevant building surveyor 判定为 Class 1b，随之而来的是它自己的消防、无障碍与建造要求。
了解更多 - 03operator licence（经营牌照）
未持 Business Licensing Authority 牌照经营 rooming house，违反 Rooming House Operators Act 2016 第 7 条。牌照有效期三年，取决于 fit-and-proper-person 审查。
了解更多 - 04council registration（市政注册）
房产必须依 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 67 条向 council 注册为 prescribed accommodation，期限由 council 设定，最长三年。
了解更多 - 057.5 m² 卧室与 1 比 10 的卫生设施比例
任何用作卧室的房间不得小于 7.5 m²（Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 11(2)）；每 10 名住客（不足 10 人按 10 人计）至少配备一个厕所、一个淋浴或浴缸、一个洗手盆（reg 20）。
了解更多 - 06共用厨房才让它成为 rooming house
九间各自带小厨房的自足房间满足了 Clause 52.23 的全部数字，仍在 Studio Homes Victoria Pty Ltd v Brimbank CC [2022] VCAT 1371 中被认定不是 rooming house。带 ensuite 不影响；每间一个 kitchenette 会。
了解更多 - 07两个车位，其中一个无障碍
Clause 52.06 对 Category 1、2 类土地要求每间卧室 0.25 个车位——九间房即两个；NCC Volume One D4D6(2) 再要求其中一个是带共享区的无障碍车位。
了解更多
本页是基于公开政府数据的筛查工具，不是规划、法律或财务建议，也不能替代 Planning Property Report、certificate of title，或注册 building surveyor、town planner 的意见。它描述的是某一块地上某一种特定建筑体量在所示日期的位置。
关于这次查询的常见问题
「看起来符合」等于批准了吗？
不等于。它的含义是：就该地块上 300 m² 九间房的建筑而言，本页能从公开政府数据回答的每一项检验都通过。这与规划师开始工作时读的是同一份材料，只是四秒钟完成。building permit、Class 1b 分类、operator licence、council registration 与 minimum standards 都是另外的事，而地契上的 covenant 可以推翻上面的一切。
建筑只有 300 m²，为什么 450 m² 的地块不行？
因为 Building Regulations 2018 reg 76(2) 把建筑占地限制在地块的 60%。450 m² 的 60% 是 270 m²，小于 300 m²，所以方案在还没轮到 garden area 之前就先卡在建筑覆盖率上。单层 300 m² 建筑大约从 500 m² 起才放得下，接下来由 garden area 的百分比决定还剩多少余量。
garden area 的 25%、30%、35% 是哪里来的？
Victoria Planning Provisions 的 Clause 32.08-4 与 32.09-4 为 General Residential Zone 与 Neighbourhood Residential Zone 设定：400 至 500 m² 的地块 25%，500 m² 以上至 650 m² 为 30%，650 m² 以上为 35%。Clause 73.01 给出 garden area 的定义，其中不含建筑、车道以及任何划作停车的区域——这也是本页在套用百分比之前先扣除约 55 m²（两个法定车位加车道）的原因。
查出了一个 overlay，是不是就到此为止了？
几乎从来不是。Overlay 是独立管控，有自己的许可触发条件，所以它取消 Clause 52.23-3 的豁免、把工程变成一份规划申请——通常带来的是条件而不是拒绝。通常按排除处理的只有 Floodway Overlay 与 Public Acquisition Overlay 两个。另外请注意：Heritage、Design and Development 与 Neighbourhood Character 三个 overlay 中「不超过 5 米 + 柔和色调」的豁免只写给 small second dwelling，对 rooming house 从不适用。
为什么昆州地址永远不会显示「看起来符合」？
因为昆州没有相当于 Clause 52.23 的全州豁免。rooming accommodation 是 Planning Regulation 2017 定义的用途，至于它属于 accepted、code assessable 还是 impact assessable，由每个 council 自己的 planning scheme 规定——而那套规则没有以浏览器可查询的服务发布。本页会显示它能读到的地块、council 以及三个州级灾害与遗产图层，并明确说明最终由 council scheme 决定。
数据来自哪里，要花钱吗？
维州政府以 CC BY 4.0 发布的 Vicmap Planning、Vicmap Property 与 Vicmap Address；昆士兰州政府同样以 CC BY 4.0 发布的 Land Parcel Property Framework 与行政边界服务；以及在两州地址库都认不出输入内容时，按 ODbL 使用的 OpenStreetMap Nominatim 地理编码。全部公开、免费，并直接从你的浏览器发起查询。除非你通过表单发给我们，否则输入的内容不会被保存。
地图有多新？
这些都是实时服务，所以与州政府发布的进度同步——但最近几周刚 gazetted（公告）的 zone 或 overlay 可能还没进地图，而 schedule 的变化可以在地图完全不变的情况下改变州级条款的效果。本页的条款引用与阈值的核对日期见上方。