Class 1b rooming house 消防安全 — NCC 9.5

五部法规、一栋建筑：每条消防规则来自哪里

Rooming house 在 NCC Volume One A6G2 下属于 Class 1b 建筑——boarding house、guest house、hostel 或类似建筑，通常容纳不超过 12 人、所有楼层总面积不超过 300 m²。它的消防义务分散在五部法规中，彼此不重复。National Construction Code（Volume Two Part H3 与 ABCB Housing Provisions）管"建什么"。Building Regulations 2018 与 Building Act 1993 管"怎么验收、怎么维护"。Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 在住客入住后加上门锁、疏散图与电气保护。Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 则完全没有消防条款。

规范版本只看一个日期。维州自 2026 年 5 月 1 日起适用 NCC 2025——Building Regulations 2018 在 reg 5 中以引用方式采纳 National Construction Code Series，同日生效的 Building and Plumbing Amendment Regulations 2026（S.R. 38/2026）完成了维州的配套修订。在该日期之前申请的 building permit 仍可能引用 NCC 2022。下文的条款结构在两个版本中一致；对 rooming house 唯一有实际影响的差别是烟雾报警器标准，从 AS 3786:2014 换成了 AS 3786:2023。版本以 building permit 上写的为准，不要凭假设。

—NCC Volume Two Part H3：H3D3（外墙防火分隔 → Housing Provisions Part 9.2）、H3D4（分隔墙 → Part 9.3）、H3D6（烟雾报警器与疏散照明 → Part 9.5）
—Building Regulations 2018：reg 187（消防部门对 occupancy permit 的同意）、reg 194（许可上列出 essential safety measures）、reg 197 与 reg 199（张贴与查验）、Part 15 reg 213–228（维护、年度报告、出口）
—Building Act 1993 第 39 条：occupancy permit 签发前不得入住——自然人 120 个罚则单位，法人 600 个
—Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023：reg 7（房门门锁）、reg 16（AS 3745 疏散图）、reg 17（断路器与 RCD）、reg 21（每两年电气安全检查）、reg 25（入口门锁、猫眼或对讲、室外照明）
—Building Amendment (Building Manuals) Regulations 2026：2027 年 2 月 1 日起申请 building permit 的每栋 Class 1b 都需要 building manual

烟雾报警器与疏散照明：Housing Provisions Part 9.5 逐条讲

条款 H3D6 规定，符合 ABCB Housing Provisions Part 9.5 即满足 Performance Requirement H3P2。条款 9.5.1 规定报警器本身：须符合 AS 3786，有市电时须由市电供电，多于一个时须互联。九间房的建筑永远不止一个报警器，所以任何一个探测到烟雾，全部同时响。NCC 2025 Housing Provisions 的 Schedule 2 列出的是 AS 3786:2023——这一版加入了互联与无线链路要求；NCC 2022 的 Schedule 列出的是 AS 3786:2014 及其第 1、2 号修订。

条款 9.5.3 是 Class 1b 的安装位置规则，比 9.5.2 的 Class 1a 规则更严。住宅只需在有卧室的每一层以及卧室与其他区域之间的走廊装报警器。Class 1b 则需在每间卧室、每条与卧室相关的走廊或过道以及其他每一层各装一个。Part H3 的解释性说明把差别讲得很直白：Class 1b 建筑"须安装更多数量的烟雾报警器"，且"须安装一套辅助疏散的照明系统"。

条款 9.5.4 管安装位置——装在天花板上或靠近天花板，距墙与天花板交界处至少 300 mm，坡屋顶距顶点 500 mm 至 1,500 mm 之间。条款 9.5.5 是住宅从来没有的一项：Class 1b 必须安装一套辅助疏散的照明系统，由走廊或过道的烟雾报警器触发，形式是报警器内置灯，或安装在该报警器所服务的走廊、过道或区域的照明。它不是 Class 3 建筑那种带出口标志和电池包的应急照明，而是报警响起时走廊灯亮起来。

“住宅是提醒一家人，rooming house 是提醒九扇锁着的门后的九个陌生人。所以 Part 9.5 要每间卧室装报警器、走廊装灯——许可上也把两样都列出来。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

防火分隔：Part 9.2 与 9.3——地界、1.8 m 规则，以及房间之间不要求什么

条款 H3D3 把外墙引向 Housing Provisions Part 9.2。条款 9.2.1 适用于 Class 1 建筑外墙距地界（临路或公共空间的边界除外）不足 900 mm、或距同一地块另一栋建筑不足 1.8 m 的情形（附属的 Class 10 棚屋和同一栋 Class 1 建筑的分离部分除外）。这样的墙须符合 9.2.3：从外侧测试的 FRL 不低于 60/60/60，或至少 90 mm 厚的砌体或砌体饰面墙，延伸至不燃屋面材料底部，开口仅限不可开启的 –/60/– 防火窗或至少 35 mm 厚的自闭实心门。

条款 H3D4 把分隔墙引向 Part 9.3，9.3.1 要求分隔两栋 Class 1 建筑、或分隔 Class 1 建筑与非附属 Class 10a 建筑的墙达到 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体，从基础起筑，延伸至不燃屋面底部或可燃屋面之上 450 mm。Part 9.3 不做的事，是分隔同一栋 Class 1b 内部的房间。Volume Two 对 rooming house 卧室之间的墙没有防火等级、自闭门或隔声构造的要求；那些是 Volume One 针对 Class 2 与 Class 3 建筑的条款——这正是 Class 1b 分类对建造如此重要的原因。

—距侧界或后界 900 mm 内、或距同一地块另一栋建筑 1.8 m 内 → FRL 60/60/60 或 90 mm 砌体，不得有普通开口（9.2.1、9.2.3）
—与另一栋 Class 1 建筑或非附属棚屋共用的墙 → 60/60/60 直至屋面（9.3.1）；穿墙管线 → –/60/60 或所列电气例外（9.3.2）
—同一栋 Class 1b 的卧室之间 → Volume Two 没有防火等级、闭门器或隔声要求；在那里建什么都是规格选择
—H3D5 车库上方住宅的防火分隔 → 无车库的单层建筑不触发

出口、门锁与疏散图：Building Regulations reg 228 与 Rooming House Standards Regulations

Volume Two 对 Class 1b 没有出口标志、疏散距离或门五金的条款；那些在 Volume One 里，针对 Class 2 至 9 建筑。维州另外加的是一项维护义务和一套租赁标准。Building Regulations 2018 reg 228 要求 Class 1b 的占用人保持所有出口、通往出口的路径以及从出口到道路的路径"随时可达、功能完好、无障碍物"——20 个罚则单位，按 2026–27 年度每单位 $209.10 计为 $4,182。在 rooming house 里，这里的占用人就是经营者，一辆锁在后门前的自行车是最典型的违规。

Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 接着规定五金。Reg 7：住客房间的每一扇进出门都须装有从外侧用钥匙操作、从内侧无需钥匙即可打开的锁具，"钥匙"包括门禁扣和 PIN 码。Reg 25：rooming house 的每个入口都须装同类门锁，主入口还须有窗、猫眼或对讲系统，以及非日光时段的室外照明。Reg 16：按 AS 3745 第 3.5 节和附录 E 编制的疏散图，须醒目张贴在每位住客的房间和所有公共区域。

Reg 17 要求所有电源插座和照明回路都接在符合 AS/NZS 3000 的配电箱断路器和符合 AS/NZS 3190、61008.1 或 61009.1 的配电箱漏电保护装置（RCD）上；reg 21 要求持牌电工至少每两年检查一次电气装置，记录按 reg 29 保存。Consumer Affairs Victoria 的最低标准页面用一句话把两套制度串起来：rooming house 必须有"充足且维护良好的硬接线烟雾报警器"——building surveyor 按 Part 9.5 验收的报警器，从此变成租赁法下必须保持正常工作的义务。逐房间的完整清单见最低标准指南。

建筑测量师签什么：Building Act 1993 第 39 条下的 occupancy permit

新建 Class 1b 没有 occupancy permit 不得入住。Building Regulations 2018 reg 185 只豁免 Class 10 工程、Class 1a 住宅的改建以及 Class 2 或 3 建筑单个单元内的改建。Building Act 1993 第 39(1) 条规定许可签发前入住属违法：自然人 120 个罚则单位（$25,092），法人 600 个（$125,460）。申请使用 reg 186 规定的 Form 15，并须附水暖合规证书和 Electricity Safety Act 1998 下的电气合规证书——也就是说，互联报警回路先由电工出证，测量师才看到它。

Reg 187 把消防部门引进来。若 chief officer——大都会区为 Fire Rescue Victoria，其他地区为 Country Fire Authority——曾是 building permit 的报告机关（reg 30 把 chief officer 列为 Schedule 5 所列事项的法定报告机关），或建筑内的报警器须接入消防站或监控服务，则 occupancy permit 须取得 chief officer 的报告与同意。独立的 Part 9.5 装置不接监控，所以对大多数单层 rooming house，是否触发 Schedule 5 事项由测量师判断；请在申请 building permit 时问清，而不是等到竣工验收。

Reg 194 是把消防包变成文件的那一条。Class 1b 的许可须写明 building permit 下提供的每一项 essential safety measure、每项须达到的性能等级、以及每项的检查、测试和维护的频率与类型——reg 194(4) 有一个例外：安装在 Class 1b 的 sole-occupancy unit 内的烟雾报警器不列入。每间出租房是否属于 sole-occupancy unit，由测量师作分类判断；走廊报警器和疏散照明无论如何都在许可上。注册与牌照指南讲 council 接下来要什么。

交付之后：essential safety measures、年度报告、检查与 2027 年起的 building manual

Building Regulations 2018 Part 15 Division 1 适用于 Class 1b（reg 213(1)），同样排除 sole-occupancy unit 内的烟雾报警器（reg 213(2)）。Reg 214 把 essential safety measure 定义为 Schedule 8 所列且该建筑须提供的项目，或 relevant building surveyor 指定的其他消防安全项目。业主须使每一项保持"能够实现其目的的状态"（reg 226，20 个罚则单位），且除测试或维护外不得将其从核准位置移走（reg 227）。Occupancy permit 本身须张贴在核准位置（reg 197，10 个罚则单位），并应 municipal building surveyor 或 chief officer 要求随时出示（reg 199）。

Reg 223 定下日程：每个首份 occupancy permit 周年日之前 28 天内编制一份 essential safety measures 年度报告，漏报 20 个罚则单位。按 reg 224，报告须采用核准格式、由业主签署，并声明业主已采取一切合理措施确保每一项措施正常运行，且已按许可要求检查、测试和维护。Reg 225 要求最近十年的报告、每份维护计划与维护决定、以及每一次检查与维护记录，在 municipal building surveyor 或 chief officer 提出要求后 24 小时内可在建筑内查阅。这是 Class 1a 住宅从来不用承担的 Class 1b 义务。

检查来自三个方向。Consumer Affairs Victoria 的检查页面（2025 年 12 月 22 日更新）说明，rooming house 首先由 council 授权人员检查，CAV 核查牌照、押金与最低标准，"Metropolitan Fire Brigade 或 Country Fire Authority 也可能进行建筑消防安全检查"，查看"防火系统，包括烟雾探测器、应急照明和出口"。FRV 发布的 55 份消防安全指引和 CFA 的建筑与规划页面里，都没有针对 rooming house 的专门文件；消防部门依据 occupancy permit 和上述法规检查，而不是另有一套 rooming house 规范。

2027 年 2 月 1 日起新增一项义务。Building Amendment (Building Manuals) Regulations 2026（2026 年 6 月 23 日决定通知）要求在该日或之后申请 building permit 的每栋 Class 1b、2、3 建筑都要有 building manual：各项许可、performance solution 决定、消防安全证书、保修与合规报告，由 relevant building surveyor 在签发 occupancy permit 前核验，并由业主至少每年更新。Reg 205B 的豁免只覆盖住客不超过六人的小型业主自营 Class 1b guest house；九房 rooming house 不在豁免之列。Essential safety measures 一览表将成为这本手册的一章。

到了 Class 3 会变什么——只讲规范写明的

通常容纳超过 12 人、或各层面积合计超过 300 m² 的 boarding house，在 A6G4 下属于 Class 3 建筑，适用 Volume One 而非 Volume Two。后果是条款，不是观点。Table C2D2 要求单层 Class 3 采用 Type C 构造，两层升为 Type B，三层及以上为 Type A。E2D8 要求有效高度不超过 25 m 的任何 Class 3 建筑安装符合 Specification 20 的自动烟雾探测与报警系统——是探测系统，不是家用烟雾报警器。E4D2 要求楼层面积超过 300 m² 时在通往出口路径上的走廊设应急照明，E4D5 要求通往规定出口的门上设出口标志。

灭火设备同理。E1D2 要求建筑总面积超过 500 m² 且 50 km 内有装备相应的消防站时设消防栓系统；E1D6 要求楼层数达四层及以上的 Class 3 建筑全楼设喷淋；E1D3 消防软管卷盘不适用于 Class 3；E1D14 便携式灭火器覆盖任何超过 500 m² 且无室内消防栓的防火分区。F7D6 要求 Class 3 的 sole-occupancy unit 之间的墙达到 Rw + Ctr 不低于 50，浴室或厨房与邻户居室相邻时须采用非连续构造。一栋 300 m² 的单层 Class 3 在数字上躲开了消防栓和喷淋，但躲不开探测系统、Type C 构造和隔声墙。

Rooming House 300 如何按这些条款绘制

Rooming House 300 是一栋九房带独立卫浴的单层 Class 1b，画在 A6G2 的 300 m² 与 12 人上限以及 Clause 52.23 规划豁免之内。消防包不是选配清单；下表每一项要么是建筑必须满足的规范要求，要么是明确标注的规格选择。表格把项目对应到要求它的法规与条款，以及交付建筑中实际包含的内容。

项目	法规	条款	Rooming House 300 包含什么
烟雾报警器	NCC Volume Two H3D6 → Housing Provisions 9.5.1、9.5.3、9.5.4	AS 3786:2023；市电供电；互联；每间卧室与每条通往卧室的走廊；距墙角交界处 300 mm	九间房各一个、每条走廊各一个的互联光电式 AS 3786:2023 报警器，市电供电并记录在电气合规证书上
疏散照明	Housing Provisions 9.5.5	由走廊或过道烟雾报警器触发的疏散辅助照明系统	由互联报警回路控制的走廊照明，装在报警器所服务的走廊内
外墙防火分隔	H3D3 → Housing Provisions 9.2.1、9.2.3	外墙距地界 900 mm 内或距另一栋建筑 1.8 m 内时 FRL 60/60/60 或 90 mm 砌体	地块允许时通过选址退开；退不开时，受影响的墙按 9.2.3 做节点并在许可图纸上标明
房间之间的墙	NCC Volume Two 对 Class 1b 无要求	—	填保温、双层石膏板的房间隔墙，作为陌生住客之间隐私的规格选择；在规范下不是防火或隔声构件
出口与疏散路径	Building Regulations 2018 reg 228	保持随时可达、功能完好、无障碍物——占用人义务，20 个罚则单位	无台阶入口，每间房到入口和到街道的路径在平面图上标明；保持畅通是经营者的义务
房门与入口门锁	RT (Rooming House Standards) Regs 2023 reg 7、reg 25	外侧用钥匙、内侧免钥匙；主入口猫眼或对讲加室外照明	每扇房门和每扇入口门在竣工验收前按 reg 7 与 reg 25 安装到位
电气保护	RT (Rooming House Standards) Regs 2023 reg 17	符合 AS/NZS 3000 的断路器；符合 AS/NZS 3190、61008.1 或 61009.1 的配电箱 RCD	每条末端回路都有 RCD 保护，随 Form 15 申请附 Electricity Safety Act 1998 下的合规证书
疏散图	RT (Rooming House Standards) Regs 2023 reg 16	每间房与每个公共区域张贴 AS 3745 第 3.5 节及附录 E 疏散图	按许可图纸绘制、随交付资料包提供，每间房一份、每个公共区域一份
Occupancy permit 与 ESM 一览表	Building Act 1993 第 39 条；Building Regulations reg 186、194、223	Form 15 附水暖与电气证书；ESM 清单、性能等级与频率；年度报告	Occupancy permit 在交付范围内；ESM 一览表和首份年度报告表格随建筑文件一并移交

大家常问

维州的 rooming house 每间卧室都要装烟雾报警器吗？

要。ABCB Housing Provisions 条款 9.5.3 经 NCC Volume Two H3D6 适用，要求 Class 1b 建筑在每间卧室、每条与卧室相关的走廊或过道以及其他每一层安装烟雾报警器。Class 1a 住宅只需在有卧室的每一层和通往卧室的走廊安装（9.5.2）。报警器须符合 AS 3786、市电供电并互联（9.5.1）。

烟雾报警器必须硬接线并互联吗？

必须，依据 Housing Provisions 条款 9.5.1：有市电供应时报警器须由市电供电，多于一个时须互联，任何一个报警全部同响。Consumer Affairs Victoria 的 rooming house 最低标准页面把结果重述为"充足且维护良好的硬接线烟雾报警器"。纯电池报警器不能满足新建 Class 1b 的 building permit。

适用哪一版 AS 3786——2014 还是 2023？

取决于 building permit 上写的 NCC 版本。维州自 2026 年 5 月 1 日起生效的 NCC 2025，在 Housing Provisions 的 Schedule 2 中列出 AS 3786:2023。NCC 2022 列出的是 AS 3786:2014 及第 1、2 号修订。2026 年 5 月 1 日前申请的许可仍可能按 NCC 2022；以许可上的版本为准，购买标注该标准的报警器。AS 3786:2023 新增了互联与无线链路条款。

Class 1b rooming house 需要喷淋、消防栓或灭火器吗？

NCC Volume Two 下不需要。喷淋（E1D6）、消防栓（E1D2）、软管卷盘（E1D3）和便携式灭火器（E1D14）都是 Volume One 针对 Class 2 至 9 建筑的条款，而 Building Regulations 2018 reg 145 关于自动烟雾探测的规定只适用于 1997 年 8 月 1 日前获许可的建筑。四层及以上的 Class 3 boarding house 需要喷淋，超过 500 m² 的需要消防栓；300 m² 的单层 Class 1b 两者都不需要。许可上若另列了什么项目，就按其他 essential safety measure 一样维护。

Rooming house 房间之间的墙必须做防火吗？

NCC Volume Two 没有这样的要求。Part 9.2 对距地界 900 mm 内或距另一栋建筑 1.8 m 内的外墙做防火分级；Part 9.3 对分隔两栋独立 Class 1 建筑的墙做防火分级。两者都不涉及同一栋 Class 1b 的内墙，而 F7D6 的隔声规则（单元之间 Rw + Ctr 50）只适用于 Class 2 与 3 建筑。填保温或双层石膏板的房间隔墙在 Class 1b 里是规格选择，不是规范项目。

什么是 essential safety measures 年度报告？rooming house 需要吗？

需要。Building Regulations 2018 Part 15 适用于 Class 1b 建筑（reg 213）。业主须在 occupancy permit 每个周年日之前 28 天内编制 essential safety measures 年度报告（reg 223，20 个罚则单位），采用核准格式并签署，声明每一项所列措施正常运行并已检查、测试和维护（reg 224）。十年的报告和全部维护记录须在 municipal building surveyor 或 chief officer 提出要求后 24 小时内在建筑内出示（reg 225）。

可以给住客房门或 rooming house 前门装防盗锁（deadlock）吗？

不能装从内侧也需要钥匙的那种。Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 reg 7 要求住客房间的每一扇进出门都装外侧用钥匙、内侧免钥匙即可打开的锁；reg 25 对建筑的每个入口适用同一规则。双面钥匙的 deadlock 同时违反这两条，装在出口门上还违反 Building Regulations 2018 reg 228 保持出口功能完好的义务。

新建 rooming house 需要消防部门签字吗？

有时需要。Building Regulations 2018 reg 30 把 chief officer（FRV 或 CFA）列为 Schedule 5 所列事项的法定报告机关，reg 187 规定若 chief officer 曾是 building permit 的报告机关、或报警器须接入消防站或监控服务，则 occupancy permit 须取得 chief officer 的报告与同意。独立的 Part 9.5 装置不接监控；请在申请许可阶段问 building surveyor 是否触发 Schedule 5 事项。FRV 或 CFA 也可能对运营中的 rooming house 进行检查。

2027 年 2 月 1 日起 Class 1b 建筑的 building manual 规则是什么？

Building Amendment (Building Manuals) Regulations 2026 要求 2027 年 2 月 1 日或之后申请 building permit 的每栋新建 Class 1b、2、3 建筑都要有 building manual。手册收录各项许可、performance solution 决定、消防安全证书、保修与合规报告；relevant building surveyor 在签发 occupancy permit 前核验，业主至少每年更新。Reg 205B 只豁免住客不超过六人的小型业主自营 Class 1b guest house，所以九房 rooming house 在适用范围内。

Council 的 prescribed accommodation 注册会查消防吗？

不通过它自己的消防规则查。Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 没有消防、烟雾报警器或出口条款；它的义务是过度拥挤（reg 11）、维护（reg 13）、清洁、供水、排污、垃圾、卫生设施比例（reg 20）和住客登记册（reg 21）。Council 会要求提供 occupancy permit 作为建筑侧已验收的证明，CAV 的检查页面把"防火系统，包括烟雾探测器、应急照明和出口"列在检查人员查看的内容之中。