2026 年 10 月 15 日改了什么
Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日刊宪并生效。已批准的 Clause 73.03 将 small second dwelling 定义为：与现有住宅位于同一地块、总楼面面积不超过 80 平方米、作为独立住所使用的建筑或建筑的一部分，并须设有厨房水槽、备餐设施、浴缸或淋浴，以及马桶和洗手盆。VC253 时期（2023 年 12 月 14 日至 VC306 生效前）该数字为 60 m²；VC282 于 2025 年 9 月修改了小型住宅地块的 Clause 54。这些历史文件不能被读作当前规划上限仍为 60 m²。
总楼面面积计入用作住所的所有楼层，从外墙外表面或共用墙中心线测量。附建或相邻的无顶露台、凉棚、门廊、平台，以及有顶 deck、verandah 和其他有顶构筑物不计入。应按该定义测量拟建方案，不能直接使用产品标称面积、室内房间面积之和，或早期 Council 说明书。
VC306 解释报告记录了删除 Clause 54.03-5（small second dwelling 的规划安全与无障碍标准），以及五类灾害 overlay 内可移动单元和可移动建筑须申请许可的新要求。Planning Victoria 将此次规划更新与后续 Building Regulations 2018 及 Minister’s Guideline MG-12 修订分开。删除一项规划标准，不能推导出建筑通道、选址要求或 Livable Housing Design Standard 已全部取消。
具体地块仍然决定规划路径
在 General Residential Zone，Clause 32.08 规定：现有住宅不超过一套、是地块上唯一的 small second dwelling，且不向其供应管道天然气时，该用途无需许可。任一条件不满足时，同一表格将其列为禁止用途，因此接燃气或建第二套 small second dwelling 不是申请许可能解决的问题。Clause 32.08-6 另规定，在不足 300 m² 的地块上建造或扩建 small second dwelling 须取得许可。Planning Victoria 指南还列出 Rural Conservation、Green Wedge 与 Green Wedge A 分区、特定乡村土方或退距条件，以及规划方案其他部分的要求。不能只看土地面积，还要核对分区及其附表。
因此，300 m² 是部分项目的规划触发线，不代表所有更大地块都免许可。其他分区也有各自规定。Council 应按地址及拟建方案确认规划位置，公开产品价格不能回答这个问题。
Overlay、树木与地契限制须分别核查
Planning Victoria 说明，overlay 可能触发许可或提出其他要求。当前指南列出 Heritage、Design and Development 和 Neighbourhood Character overlays 下的一项豁免条件：small second dwelling 不超过 5 米高，并采用低调色调饰面。这不是针对全部 overlay 或场地其他工程的一揽子豁免。
同一指南也提示 canopy tree 管控、section 173 agreement 和 restrictive covenant。小户型不会取消这些限制。确定建筑位置或移除树木前，应先取得地契资料及当前 Council 规划要求。
建筑审批：当前公告说明了什么，尚未说明什么
Building permit 始终需要，即使无需 planning permit。Building Regulations 2018 授权第 031 版（2026 年 9 月 1 日起生效，2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）在 regulation 5(1) 将 small second dwelling 定义为总建筑面积不超过 60 m² 的独立 Class 1a 建筑，相关选址与通道条款（74A、86A、86B）也针对该定义。因此，60 至 80 m² 的设计可能符合规划定义，却不符合建筑定义：须由注册 building surveyor 在设计定稿前确认建筑审批路径。官方指南同时建议尽早考虑 NCC Livable Housing Design Standard。
建筑历史资料——来源于 2026 年 9 月 19 日核对快照：原文讨论 Class 1a 审批、2023 年 small second dwelling 建筑修订、选址条款、防火间距、能效和污水文件。这些仍是可交给 surveyor 核查的问题，但本次 10 月规划更新没有逐项重读或认证这些法规。配套设计任务书保留详细条款表，并明确其原日期。
停车、分割、出租与管线
当前 Planning Victoria 指南说明，small second dwelling 不要求停车位，不能分割为独立地块；任何人都可居住或承租，出租时须遵守住宅租赁规则与最低标准。将这些说明用于具体方案之前，仍须确认住宅分类和合规条件。
管线接驳是独立的项目工作。官方指南建议向供应商确认能否使用现有主屋连接及相关费用。来源登记中早期的燃气连接与租赁分表条款，核对时间仍为 9 月，本次未重新核查；请按项目确认现行规划条件、供给安排与租赁责任。
当前 DollarBuild 产品目录应怎样评估
34 平一房住宅 使用 Fernwood 34.3 m² 一房一卫图纸；60 平住宅 提供两房或三房、一卫布局，两类净层高均为 2.4 米。80 平系列 提供两房或三房、两卫，层高为 2.7 米。Premium 共用已提供的建筑布局；带车库方案有独立两房图纸，配标称 20 m² 封闭车库。
VC306 之后，80 平的名称不再意味着超出规划定义，但也不能证明某个设计、车库或地块符合定义。Home 60 图纸标注 59.79 m² 与 59.59 m²，Home 80 标注 78.39 m²；只要实测总楼面面积不超过 80 m²，且地块与产权条件符合，两者都可走免规划许可路径；超过 60 m² 的设计则须由 building surveyor 确认建筑路径。带车库图纸总面积为 102.58 m²，含 20.93 m² 封闭车库；Clause 73.03 的排除项没有提到车库，须由 Council 确认如何计算。九房 rooming house 是另一种规划与运营项目。
可用奶奶房建造指南比较各州价格与文件，用60 还是 80 平的比较决定面积，再取得针对地址的书面项目范围。产品效果图和公开价格不等于已签发的审批。
大家常问
维州建奶奶房需要 planning permit 吗？
取决于分区、地块和设计。VC306（2026 年 10 月 15 日）之后，Clause 73.03 允许总楼面面积不超过 80 m² 的 small second dwelling。在 General Residential Zone，地块不小于 300 m²、现有住宅一套、没有其他 small second dwelling 且不接管道天然气时无需许可，除非 overlay 或产权限制另有规定。Building permit 始终需要。
300 m² 是最小地块面积吗？
官方指南将住宅分区中不足 300 m² 的地块列为规划许可触发条件，不是普遍的最小地块面积。超过这一面积，也不会取消分区、overlay、地契或树木限制。
80 m² 规划面积等于室内面积吗？
不等于。Clause 73.03 计入用作住所的所有楼层，从外墙外表面或共用墙中心线测量，附建或相邻的 deck、verandah、凉棚、门廊、露台不计入。室内房间面积之和会小于该数字。请设计方在图纸上标出实测总面积。
VC306 删除了所有通道要求吗？
没有。VC306 删除的是 Clause 54.03-5，即 small second dwelling 的规划安全与无障碍标准。Building Regulations 2018（第 031 版）仍保留针对 60 m² 建筑定义内建筑的通道条款 reg 86B，官方指南也提到 NCC Livable Housing Design Standard。请由 building surveyor 按实际设计确认通道要求。
可以租给任何人，或单独出售吗？
Planning Victoria 说明，small second dwelling 对居住者身份没有限制，出租须满足最低租赁标准；住宅不能分割成独立地块。这些说明不能代替具体项目的审批和租赁核查。
地块有 overlay 怎么办？
应核对实际 overlay 条款。当前官方指南提到，Heritage、Design and Development、Neighbourhood Character overlays 对不超过 5 米高、采用低调饰面的 small second dwelling 有限定豁免；其他触发条件或工程仍可能需要许可。
现在 Home 80 就自动获批了吗？
没有。Home 80 图纸标注 78.39 m²，只有在按外墙外表面实测的总面积不超过 80 m²，且分区、地块、overlay 与产权都符合时，才可走免规划许可路径。由于它超过仍然有效的 60 m² 建筑定义，须由 building surveyor 确认建筑路径。产品名称不是规划决定，也不是 building permit。
参考来源
- 1.Amendment VC306 —— 已批准 Clause 73.03 土地用途定义（small second dwelling：总楼面面积不超过 80 m²；计算方式） — 条款日期 2026 年 10 月 15 日；2026 年 10 月 21 日核对
- 2.Amendment VC306 —— 已批准 Clause 32.08 General Residential Zone（Section 1 条件、Section 3、Clause 32.08-6 不足 300 m² 地块） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 3.Amendment VC306 —— 解释报告（60 改为 80 m²、明确计算方式、删除 Clause 54.03-5） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 4.Planning Schemes 门户 —— Amendment VC306（已刊宪，2026 年 10 月 15 日生效） — 状态于 2026 年 10 月 20 日核对
- 5.Building Regulations 2018（维州）—— 授权第 031 版，reg 5(1) small second dwelling 定义（60 m²） — 2026 年 9 月 1 日起生效；2026 年 10 月 21 日核对时仍为现行版本
- 6.Planning Victoria — Small second homes，VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效的更新 — 网页更新于 2026 年 10 月 15 日；2026 年 10 月 17 日核对 VC306 公告及当前规划摘要；早期建筑来源保留原核对日期
- 7.Planning Victoria —— Small second homes（官方指引） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 8.Victoria Planning Provisions —— Clause 73.03 用地术语（small second dwelling 定义）（VC306 之前的 60 m² 历史定义） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对；已于 2026 年 10 月 15 日被 VC306 取代
- 9.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-6 在地块上建造或扩建 small second dwelling（300 m² 触发线） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
- 10.Victoria Planning Provisions —— Clause 54 一地块一住宅或 small second dwelling — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
- 11.Victoria Planning Provisions —— Clause 43.01-3 Heritage Overlay 免许可（small second dwelling ≤ 5 m、柔和色调） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
- 12.Victoria Government Gazette S677，2023 年 12 月 14 日 —— Amendment VC253 — 生效日期
- 13.Victoria Government Gazette S414，2025 年 8 月 11 日 —— Amendment VC282（2025 年 9 月 8 日生效；300 m² 建造触发线与 Clause 54） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 14.Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023（SR 132/2023） — 2023 年 12 月 14 日生效
- 15.Building Regulations 2018 (Vic) —— 选址条款 reg 74A、76、77、79、86A、86B — 现行版本
- 16.Building and Plumbing Commission —— Small second dwelling（须 building permit；不可分开出售） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 17.实务指引 SI-03 —— Small second dwellings（现行版 2024 年 7 月 26 日） — 选址实务指引
- 18.Planning Victoria —— Building in the Bushfire Management Overlay（Clause 44.06、Clause 53.02） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 19.EPA Victoria —— A20 现场污水处理系统许可 — 无污水管网地块
- 20.Residential Tenancies Act 1997 (Vic) —— 第 52、53 条（水电费与独立计量） — 现行版本
- 21.NCC 2022 Volume Two —— Housing Provisions Part 9.2 外墙防火分隔 — Class 1a 间距
