VC253 在 2023 年 12 月 14 日改了什么
VC253 之前，郊区地块上的第二住宅要么是 "dependent person’s unit"——只能住依赖该家庭的亲属——要么是需要 planning permit、并且在大多数 council 要打一场硬仗的完整第二住宅。Amendment VC253 在维州每个规划方案的 Clause 73.03 中加入了 "small second dwelling" 的定义，并把这一用途在 General Residential、Neighbourhood Residential、Residential Growth、Mixed Use、Township、Low Density Residential、Rural Living、Rural Conservation、Farming、Rural Activity、Green Wedge、Green Wedge A 和 Urban Growth 分区定为 Section 1 用途（用途本身不需 planning permit），附三个条件。
这三个条件就是对"用途"的全部检验：地块上不超过一栋现有住宅；该 small second dwelling 是地块上唯一的一个；不接入管道天然气。满足即为 as-of-right。同日生效的 Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023 给了 building surveyor 相应的选址规则。
300 m² 这条线——是什么，不是什么
大家最常引用的数字是 300 m²，它确实存在，但来得更晚、范围也比传言窄。2025 年 9 月 8 日生效的 Amendment VC282 插入了一条建造触发线：在 General、Neighbourhood、Residential Growth、Mixed Use、Housing Choice and Transport 和 Township 分区，面积不足 300 m² 的地块上建造或扩建 small second dwelling 需要 planning permit。Low Density Residential 分区和乡村分区没有这条触发线。
由此推出两点。第一，300 m² 是建造许可的触发线，不是最小地块面积——280 m² 的地块仍然可以建 small second dwelling，只是要走一次规划申请。第二，这类申请属于 VicSmart：十个工作日内按 VC282 引入的 Clause 54 标准评估（位于前墙之后、退距、按分区 60% 至 70% 的建筑覆盖率、通道），满足所列标准即免公告与第三方复审。
- —地块 300 m² 及以上、合规分区、无 overlay 触发 → 免 planning permit，只需 building permit
- —地块不足 300 m²，位于 GRZ / NRZ / RGZ / MUZ / HCTZ / TZ → VicSmart 建造许可，10 个工作日，Clause 54 标准
- —任何带 Bushfire Management、Heritage、Flood、Land Subject to Inundation 等 overlay 的地块 → 查该 overlay 条款；多个 overlay 不论地块大小都要求许可
“三百平方米是触发线，不是最小值。地块面积决定你要不要申请，overlay 清单决定你需不需要。”
Overlay 仍然适用——而且它是"免许可"地块最终需要许可的常见原因
分区豁免不会关掉 overlay。规划方案中每个 overlay 条款（42.01 至 45.12）对建筑与工程各有自己的许可触发条件，而 small second dwelling 就是建筑与工程。Bushfire Management Overlay 于 2026 年 5 月由 VC248 重写并纳入了 small second dwelling 的专门条款，Design and Development Overlay 的豁免由 VC307 于 2026 年 4 月重述，Heritage Overlay 地块在 Clause 43.01 中有自己的豁免文本，取决于新建筑是否从街道可见。
实际结果是，可行性评估第一件核查的不是地块面积，而是规划证书上的 overlay 清单。我们的 overlay 专题指南逐一说明；简短版本是：山火、洪水、遗产这三种最常把一块 as-of-right 的地变成许可申请。
Building permit 仍然要求什么
免 planning permit 不等于免许可。small second dwelling 在 National Construction Code 下是 Class 1a 建筑——与住房同一分类——注册 building surveyor 必须在开工前签发 building permit、入住前签发 occupancy permit。Surveyor 适用 2023 年修订后的 Building Regulations 2018 选址条款（reg 74A、76、77、79、86A、86B 涵盖退距、建筑覆盖率、渗透率、遮挡与界墙）、两栋建筑之间的 NCC 防火间距，以及能效评级。
若地块无污水管网，council 还须依 Environment Protection Regulations 2021 先签发现场污水处理许可，building permit 才能完成。
燃气、停车、分割与谁可以住
- —燃气：不得接入管道天然气。全电不是偏好，而是豁免的条件之一。
- —停车：small second dwelling 不要求配停车位（Clause 52.06 豁免由 VC277 于 2025 年 12 月重述）。
- —分割：不可从地块分割、不可与主屋分开出售——禁令由 VC288 于 2025 年 10 月重述。它是一张地契上的收入资产，不是第二张地契。
- —居住：任何人都可以居住或承租。旧的"依赖亲属"限制不再适用，small second dwelling 按普通住宅租约出租。
- —水电账单：仅当住宅由供应商安装或认可的独立电表/水表计量时，租客才支付电费、用水与排污费（Residential Tenancies Act 1997 第 52 条）；否则由出租方支付（第 53 条）。
DollarBuild 的产品与规则的关系
Studio 30 和 Three-Bedroom 60 之所以画在 30 m² 和 60 m²，正是因为 60 m² 是豁免的上限；两者按规格全电，都建在 Class 1a 工程地坪上，building permit 与 occupancy permit 都在交付范围内。Three-Bedroom 80 刻意超出豁免——它是为规划路径走得通、而且第二个卫生间值得的地块和州准备的户型。
每一次 DollarBuild 合作都从可行性评估开始：核查分区、地块面积、规划证书上的 overlay 和燃气接入，并在任何方案定价之前以书面说明您的地块走哪条路径。
大家常问
在维州建奶奶房需要 planning permit 吗？
自 Amendment VC253（2023 年 12 月 14 日）起，在多数住宅和乡村地块上，用途本身不需要——前提是住宅不超过 60 m²、地块上只有一栋现有住宅和一个 small second dwelling、且不接管道天然气。自 VC282（2025 年 9 月 8 日）起，主要住宅分区中不足 300 m² 的地块建造需 VicSmart planning permit；overlay 在任何地块都可能要求许可。building permit 始终必需。
300 m² 是奶奶房的最小地块面积吗？
不是。300 m² 是在 General、Neighbourhood、Residential Growth、Mixed Use、Housing Choice and Transport 和 Township 分区中，低于它就需要建造 planning permit 的地块面积线。更小的地块仍可通过十个工作日的 VicSmart 申请、按 Clause 54 评估后建 small second dwelling。
奶奶房可以租给任何人吗？
可以。VC253 取消了旧 dependent person’s unit 的"依赖亲属"限制。small second dwelling 可由任何人按普通住宅租约居住或承租。
以后能把奶奶房分割成独立地契吗？
不能。small second dwelling 不可从地块分割、不可与主屋分开出售。该禁令写在规划方案中，并由 VC288 于 2025 年 10 月重述。
为什么必须全电？
因为"不接入管道天然气"是各分区 Section 1 豁免的三个条件之一。接了燃气，住宅就不在 as-of-right 用途之内。
我的地块有 Heritage Overlay 或 Bushfire Management Overlay 怎么办？
以 overlay 条款为准。Heritage Overlay 地块在 Clause 43.01 有取决于街道可见性的豁免；Bushfire Management Overlay 地块按 VC248 条款，一般需要许可并附 bushfire management statement 与 BAL 评估。洪水与淹没类 overlay 通常要求许可。可行性评估会针对具体地块确认。
奶奶房需要停车位吗？
不需要。small second dwelling 豁免 Clause 52.06 停车要求，由 Amendment VC277 于 2025 年 12 月重述。
参考来源
- 1.Planning Victoria —— Small second homes（官方指引） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 2.Victoria Planning Provisions —— 条例正文（Clause 73.03 定义；各分区 Section 1 条件；Clause 54；overlay 条款 42.01–45.12） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 3.Victoria Government Gazette S677，2023 年 12 月 14 日 —— Amendment VC253 — 生效日期
- 4.Victoria Government Gazette S414，2025 年 8 月 11 日 —— Amendment VC282（2025 年 9 月 8 日生效；300 m² 建造触发线与 Clause 54） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 5.Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023（SR 132/2023） — 2023 年 12 月 14 日生效
- 6.Building Regulations 2018 (Vic) —— 选址条款 reg 74A、76、77、79、86A、86B — 现行版本
- 7.Building and Plumbing Commission —— Small second dwelling（须 building permit；不可分开出售） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 8.实务指引 SI-03 —— Small second dwellings（现行版 2024 年 7 月 26 日） — 选址实务指引
- 9.Planning Victoria —— Building in the Bushfire Management Overlay（Clause 44.06、Clause 53.02） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 10.EPA Victoria —— A20 现场污水处理系统许可 — 无污水管网地块
- 11.Residential Tenancies Act 1997 (Vic) —— 第 52、53 条（水电费与独立计量） — 现行版本
- 12.NCC 2022 Volume Two —— Housing Provisions Part 9.2 外墙防火分隔 — Class 1a 间距