Overlay 与推倒重建：哪些 overlay 会改变新建 rooming house 或第二住宅的审批路径

三种建筑、三条基线——读 overlay 之前先看这个

在六个城市住宅分区——General Residential（32.08）、Neighbourhood Residential（32.09）、Residential Growth（32.07）、Mixed Use（32.04）、Township（32.05）和 Housing Choice and Transport（32.10）——住宅是无附加条件的 Section 1 用途：用途本身永远不需要 planning permit。可能需要许可的只有"开发"，即建筑与工程。这就是为什么本文比较的三个项目在读任何 overlay 之前就从三条不同的基线出发，也是为什么通常改变答案的是 overlay 清单而不是分区。

推倒重建一栋住宅的基线是 Amendment VC282 重写后的 Clause 32.08-5（Gazette S414，2025 年 8 月 11 日；2025 年 9 月 8 日生效）："A permit is required to construct or extend one dwelling on a lot less than 300 square metres."（不足 300 m² 的地块上建造或扩建一栋住宅需要许可。）此前那句"a lot of between 300 square metres and 500 square metres if specified in a schedule to this zone"已被删除。schedule 现在只能调整 Clause 54 的标准 A2-1、A2-5、A2-7 和 A3-2（32.08-8）。任何仍在说"不足 500 m² 的地块 council 可能要求许可"的 council 页面或指南都已过时。不足 300 m² 的申请按 Clause 54 评估，满足所列标准即属 VicSmart 类别。

另外两条基线各有专文。60 m² 及以下的 small second dwelling（Clause 73.03，VC253）在三个条件下是 Section 1 用途，只有不足 300 m² 的地块才需建造许可（32.08-6）。依 Clause 52.23 新建的 rooming house，在所有建筑总面积不超过 300 m²（不含 outbuildings）、卧室不超过 9 间、住户不超过 12 人、卧室只能从室内进入、设有共用厨房与起居区、并在 GRZ 和 NRZ 满足 garden area 的情况下，用途和建筑与工程许可都豁免。超过 60 m² 的第二栋完整住宅两者都不是：Clause 32.08-7 要求"construct a dwelling if there is at least one dwelling existing on the lot"（地块上已有住宅时再建一栋住宅）必须取得许可，无论 overlay 怎么说。

拆除：分区从不过问，Building Act 永远过问

没有任何住宅分区要求拆除住宅取得 planning permit。有三种 overlay 可以：Heritage Overlay 在 Clause 43.01-1 列出"Demolish or remove a building"（拆除或移除建筑）；Neighbourhood Character Overlay 要求"Demolish or remove a building if specified in a schedule to this overlay"（schedule 指明时拆除需许可，43.05-2）；Public Acquisition Overlay 要求"Damage, demolish or remove a building or works"（损坏、拆除或移除建筑或工程）取得许可（45.01-1）。这三种之外，与拆除有关的一切都属于建筑法而非规划法——而建筑法没有可选项。

Building Act 1993 第 29A(1) 条适用于申请拆除 building permit 的情形，条件是：该次拆除与"申请日之前 3 年内就该建筑已完成或已获准的所有拆除合计，将构成拆除该建筑体积的一半以上"，或者"拆除涉及建筑立面（facade）的任何部分"。两种情形下都必须就该申请取得"responsible authority 的 report and consent"——即 council。第 29A(2) 条同时做了两件事：council"如拆除需要 planning permit 而尚未取得，必须拒绝同意……但在其他情况下不得拒绝同意"。推倒重建永远超过一半体积，所以每一次推倒重建都要走第 29A 条。

第 29A(3) 条把 facade 定义为面向街道且至少部分从该街道可见的外墙（包括附着其上的阳台、露台、栏杆或建筑构件）、屋顶的一部分或烟囱——Whitehorse 提示，转角地块两侧临街立面都算。council 答复的法定期限是收到申请后 15 个工作日（Building Regulations 2018 reg 34(2)，对应该法 Schedule 2 第 6A 条）；最高收费 5.75 个 fee unit（reg 36(1)）。Boroondara、Glen Eira、Whitehorse 和 Casey 都以 Form A 或在线申请办理；各 council 通常表示同意书有效期 12 个月——具体期限请向所在 council 确认。注册拆除商、拆除本身的 building permit，以及大多数都市 council 要求的 asset protection permit，构成完整清单。

• —推倒重建的顺序：地契与 covenant → 任何 overlay 所需的 planning permit（HO、NCO schedule、PAO）→ 第 29A 条 report and consent → 拆除 building permit → 新住宅 building permit → occupancy permit
• —Monash 把遗产情形说得很直白：Heritage Overlay 下的建筑拆除需要 planning permit，而且"you might not be able to demolish a building under the Heritage Overlay at all"（可能根本无法拆除）
• —第 29A 条针对的是被拆的建筑，不是替代它的建筑——同意书签发后，300 m² 无 overlay 地块上的替换住宅仍不需要 planning permit

“Overlay 不问你想建什么，它问这块地在保护什么。先读 overlay 清单再看地块面积，先读 schedule 再谈豁免。”

Overlay 总表：每个代码对三种建筑意味着什么

Victoria Planning Provisions 共有 29 个 overlay 条款（30 个地图代码）。每个都按自己的许可触发条件单独检验，触及地块的每一块多边形都算数，以最严格的结果为准。Overlay 边界按地籍精确绘制，所以覆盖后 5 米的多边形只管那块地——但在其内部的任何工程都会触发该条款。下表每一行都于 2026 年 9 月 19 日按 Amendment VC313 的条例正文核读；括号内的 ordinance ID 就是参考文献链接指向的编号。schedule 可以改动其中任何内容，这就是为什么先读 Planning Property Report 上的 schedule 编号（ESO2、DDO7、HO123），再决定是否依赖豁免。

• —DPO 43.04 与 IPO 43.03：无独立触发条件；本来就需要的许可必须符合已批准的方案
• —ICPO 45.10 与 ICO 45.11：基础设施贡献工具；无建筑触发条件，开发时缴纳
• —AEO 45.02 与 MAEO 45.08：按 AS 2021 做航空噪音隔声；MAEO 内圈 schedule 限制住宅——与东南区无关
• —SCO 45.12：完全由其纳入文件决定；单看名称无法预判
• —BFO 43.06：activity centre 建筑形态控制，按 schedule——是设计类 overlay，不是山火类
• —BAO 44.08：工业或基础设施周边的舒适度缓冲带；新增或加密敏感用途可能需许可，而 rooming house 属于加密
• —SRO 44.07、RXO 45.04、CLPO 45.07：很少起决定作用；Road Closure Overlay 可能改变地块出入

遗产、社区风貌与设计：一条豁免，以及它帮不到谁

Clause 43.01-1（VC288，2025 年 10 月 16 日）要求"Demolish or remove a building"（拆除或移除建筑）、"Construct a building or construct or carry out works"（建造建筑或开展工程）以及"Externally alter a building by structural work, rendering, sandblasting or in any other way"（以结构工程、抹灰、喷砂或任何其他方式外部改动建筑）都须取得许可。因此 Heritage Overlay 内的推倒重建是两个而非一个许可问题：拆除——council 遗产研究中评为 Significant 或 Contributory 的建筑通常被拒——以及替换住宅。评级不印在 Planning Property Report 上；它在 schedule 引用的遗产研究或引证文件里，是 HO 地块可行性评估首先调取的文件。

Clause 43.01-3（VC253）是那条豁免："No permit is required under this overlay … To construct a building or construct or carry out works for a small second dwelling if all the following requirements are met: The building height must not exceed 5 metres. The building must be finished using muted tones and colours."（本 overlay 下，small second dwelling 的建造在满足以下全部要求时不需许可：建筑高度不超过 5 米；外观采用柔和色调。）Design and Development Overlay（43.02-2，VC307，2026 年 4 月 20 日）和 Neighbourhood Character Overlay（43.05-2，VC282）逐字沿用同一句话。三者都没有给 rooming house 或新建住宅同样的豁免，而且豁免只针对新建筑本身——schedule 中的树木、围栏或油漆控制仍然适用，对已有建筑的拆除控制也是。

三个条款在其余方面分道扬镳。NCO 对任何建筑与工程都要求许可，只在其 schedule 指明时控制拆除，并对单栋住宅申请适用 Clause 54，schedule 可以修改标准（43.05-3）。DDO 没有拆除触发条件，其许可要求"does not apply if a schedule to this overlay specifically states that a permit is not required"（schedule 明示不需许可时不适用）——许多 DDO schedule 豁免低于指定高度的单栋住宅，所以 schedule 编号决定一切。"Muted tones and colours"在条款中没有定义；council 一般理解为内敛、不反光的饰面，稳妥的做法是在依赖豁免前把色彩表交给规划师看。

山火：BMO 与 Bushfire Prone Area 是两套不同的工具

Amendment VC248 于 2026 年 5 月 5 日重写的 Clause 44.06-2 写道："A permit is required to construct a building or construct or carry out works associated with the following uses: Accommodation …"（与以下用途相关的建筑或工程需许可：Accommodation……）。住宅、small second dwelling 和 rooming house 都属于 Accommodation，因此在 Bushfire Management Overlay 内新建三者中的任何一种都需要 planning permit——VC253 没有放宽，Clause 52.23 也没有。豁免很窄：schedule 明示；对现有住宅或 small second dwelling 的改建或扩建且 gross floor area 增加不超过 50%；附属于住宅、不足 100 m² 的非居住建筑；以及为现有住宅进行的、不属于新建筑或车辆通道的工程。

Clause 44.06-3 规定申请材料：按 AS 3959:2018 第 2.2.3 至 2.2.5 节编制、描述开发场地 150 米范围内危害的 bushfire hazard site assessment；150 米以外的 bushfire hazard landscape assessment（采用 Clause 53.02-3 全部认可措施的住宅可免）；说明设计如何满足本条款与 Clause 53.02 的 bushfire management statement；以及标示防护措施的 bushfire management plan。Clause 44.06-6 依该法第 55 条把申请转介给 Clause 66.03 指定的机构——墨尔本外围普遍是 CFA。许可随后确定建筑按哪一级 Bushfire Attack Level 建造以及周围的 defendable space；在 600 m² 的郊区地块上，这片 defendable space 能否容纳在两栋建筑与边界之间，往往就是决定项目成败的那个数字。

Bushfire Prone Area 是另一套工具。它是 Building Act 1993 第 192A 条下的指定区域，不是规划 overlay，也不需要 planning permit；它的作用是要求 building permit 至少按 AS 3959 的 BAL-12.5 标准建造。Dandenong Ranges 山麓的大片区域——Ferntree Gully、Upper Ferntree Gully、Boronia——是 BPA 但不是 BMO。两种情形下评定的 BAL 都会改变规格：玻璃、防飞火纱网、露台、防水卷材、架空层封闭。成本影响由 surveyor 和 builder 在 BAL 评定后报出，而不是之前，并且从 BAL-29 到 BAL-40 和 Flame Zone 陡然上升。

洪水：LSIO、SBO 与 FO——楼面标高、场地标高与 floodplain authority

三种洪水 overlay 共用同一句触发条文。Clause 44.04-2（Land Subject to Inundation，VC253）、44.05-2（Special Building，VC288）和 44.03-2（Floodway，VC253）都以"A permit is required to construct a building or to construct or carry out works, including: A fence … A pergola or verandah … A deck, including a deck to a dwelling or a small second dwelling with a finished floor level not more than 800mm above ground level. A disabled access ramp."开头。这份清单就是 Clause 62.02 的豁免清单，被有意收回：在洪水 overlay 内连一个露台都要许可。唯一的关闭开关是"specifically states that a permit is not required"的 schedule。三者都没有 small second dwelling 的豁免。

返回来的是一个楼面标高。Clause 44.04-7 要求 LSIO 申请依该法第 55 条转介给相关 floodplain management authority——都市墨尔本范围内为 Melbourne Water——除非方案满足两个机构已书面约定的条件。Clause 44.05-4 规定 SBO 申请必须附带：由持牌土地测量师或在其指导下测得的、以 Australian Height Datum 标注现状与设计地面标高的场地图，以及每栋现有和拟建建筑的 AHD 楼面标高。条件是完成楼面标高高于适用洪水位，由机构逐地块设定；购买前向 Melbourne Water 申领 flood-level certificate，设计开始前就能知道这个数字。LSIO 申请免公告与第三方复审（44.04-6）。

Floodway Overlay 是主泄洪道——水最深最急——虽然触发条文相同，结果却不同：FO 内的新建住宅是转介 floodplain authority 后最可能被拒的洪水情形，Clause 44.03-3 还禁止分割出完全位于 overlay 内的地块。相比之下 Special Building Overlay 是城市雨水，常常只覆盖地块的一部分；建筑选址在多边形之外就在触发条件之外。无论适用哪种 overlay，都有两个 building permit 层面的后果：被指定为易涝的土地需依 Building Regulations 2018 reg 153 和 154 取得 report and consent，标高签认前地坪不能浇筑——Cranbourne 一处洪水图斑上的项目，在分区已放行的地块上，仍等到 City of Casey 同意及 Melbourne Water 和 South East Water 批准后才浇地坪。

环境、景观与植被——以及那些是条件而非许可的安静 overlay

Environmental Significance Overlay（42.01-2，VC288）要求"Construct a building or construct or carry out works. This does not apply if a schedule to this overlay specifically states that a permit is not required"（建造建筑或开展工程需许可，schedule 明示不需时除外），另要求"Remove, destroy or lop any vegetation, including dead vegetation"（移除、破坏或修剪任何植被，含枯死植被）取得许可。Significant Landscape Overlay（42.03-2，VC253）结构相同，并把"Construct a building or construct or carry out works for a small second dwelling"列为按 Clause 59.05 评估的 VicSmart 类别——十个工作日的许可，不是豁免。Vegetation Protection Overlay（42.02-2，VC224）性质不同："A permit is required to remove, destroy or lop any vegetation specified in a schedule to this overlay"，仅此而已。VPO 不阻止建筑；受保护的树木决定建筑能立在哪里，移除一棵树属 59.06 下的 VicSmart 类别。Croydon 一块 869 m²、带 SLO 的地块就是典型：住宅本身不需许可，建造区内的树木需要。

有四种 overlay 应读作条件而非许可。Environmental Audit Overlay（45.03-1）"whether or not a permit is required"（无论是否需要许可）都适用：在敏感用途——包括住宅用途——开始之前，或为其进行的建筑与工程开工之前，必须出具初步风险筛查评估或环境审计声明或证书。修复成本在审计完成前无法预知，所以 EAO 意味着审计完成前停步。Public Acquisition Overlay（45.01-1）恰恰不安静——土地的任何 Section 1 或 2 用途、建造任何建筑、以及损坏、拆除或移除建筑都需许可，并转介征收机构（45.01-3）——在该机构答复前按排除项处理。Restructure Overlay（45.05-2）要求建造或扩建住宅的许可须符合重组方案；部分地块合并前没有建房权。

Development Contributions Plan Overlay 本身没有许可触发条件。Clause 45.06-1 只规定在 development contributions plan 纳入方案之前不得签发许可，且签发的许可必须附带征费条件；分区不需许可时，规划阶段什么都不触发，征费——如方案有此规定——改在 building permit 阶段依 Planning and Environment Act 1987 Part 3B 收取。Small second dwelling 已由 Amendment VC249 于 2024 年 1 月从开发贡献征费中剔除。Parking Overlay（45.09）依托 Clause 52.06，而 52.06 不适用于一地块一住宅或 small second dwelling（52.06-1）；rooming house 按每间卧室 0.25 个车位——九间卧室两个车位——除非 PO schedule 调整。

怎样读 VicPlan 和 planning certificate——以及两者都不显示的东西

VicPlan（mapshare.vic.gov.au/vicplan）是州政府的免费地图。搜索地址，打开 Planning Property Report，按顺序读四样东西：规划方案（Casey、Cardinia、Knox……）、带 schedule 编号的分区（Casey 的 GRZ1 与 GRZ2 在临街退距和高度上不同）、每个带 schedule 编号的 overlay，以及土地是否位于指定的 Bushfire Prone Area。然后在 planning-schemes.app.planning.vic.gov.au 打开方案里的每一份 schedule——schedule 才是州标准文本被关闭、调整或加严的地方，一个市的 DDO3 与隔壁市的 DDO3 毫无关系。Landata 出具的 planning certificate 以正式文件形式列出同样的分区与 overlay 清单，供买卖合同使用。

Overlay 按地籍绘制。把拟建平面叠在 overlay 多边形上：跨过前角的 SBO、沿后边界的 LSIO、或深长地块前半部的 HO，各自只管辖被覆盖的那块地，选址在其外的 small second dwelling 或 rooming house 就在该触发条件之外。反之亦然——建筑一角进入多边形，整条条款就适用。这是画图作业，不是法律作业，而且在说明路径之前就要完成。

地图不显示的东西在地契上。限制性 covenant（"不得超过一栋住宅"，在 1990 与 2000 年代的 Casey 和 Cardinia 小区里普遍存在）、Section 173 协议、easement 以及任何业主委员会规则，都登记在 certificate of title 和 plan of subdivision 上，且不受 VC253 或 Clause 52.23 影响。Cardinia 的资料单说得直接："In most circumstances, Council cannot issue a planning permit if the proposal would breach or be inconsistent with a restrictive covenant or Section 173 Agreement"（多数情况下，若方案违反或不符合限制性 covenant 或 Section 173 协议，council 无法签发 planning permit），而且 council 不保存副本——要从 Landata 获取。Easement 另有自己的同意程序：未经水务机构 build-over consent，不得在水务 easement 上方或其净距内建造任何结构（Water Act 1989 第 148 条；Building Regulations 2018 reg 130），Melbourne Water 和各零售水务公司逐案评估，极少批准居住空间。

墨尔本东南区：77 个已完工项目说明了什么，以及三款户型如何对照 overlay

在 DollarBuild 成立之前，其创始团队已完成并出租 77 栋后院住宅（维州 74 栋、昆州 3 栋，分布于 21 个城区；数据更新至 2026 年 8 月 27 日）：Cranbourne 20、Narre Warren 16、Hampton Park 14、Cranbourne North 3、Ferntree Gully 3、Frankston 3、Narre Warren South 2、Berwick 2，以及 Dandenong、Rowville、Pakenham、Carrum Downs、Mill Park、Vermont South、Eltham、Ardeer、Noble Park North 等各一栋。这样的集中并非偶然。Casey 1980 至 2000 年代建成的 General Residential 地块，面积 550–700 m²——尤其是 Hampton Park——overlay 很少，Narre Warren 一块 653 m²、无 overlay、临街 16.7 m 的 GRZ 地块就是免许可场地的样板。这些是集团自己的档案和地理经验，具体地块须在 Vicmap 上逐一确认，不是覆盖率统计。

真正卡住的地方很少是分区。Cranbourne 地势低洼的 Casey 排水集水区带有洪水图斑，一个项目等到 council 同意和水务机构批准后才浇地坪。Frankston 一处 Special Building Overlay 把后院住宅变成了规划申请。Narre Warren South、Berwick 和 Clyde North 反复出现的障碍是小区 covenant 而不是 overlay——precinct-structure-plan 土地（Clyde North、Cranbourne East、Officer、Pakenham East）上的 DCPO 或 ICPO 只是征费问题。Cardinia 自己的资料单把 Environmental Significance、Vegetation Protection、Heritage、Design and Development、Bushfire Management 和 Land Subject to Inundation 列为"large areas of land within Cardinia Shire"（Cardinia Shire 大片土地）上常见的 overlay，多在城市精细规划区之外。山麓——Boronia、Ferntree Gully、Croydon、Mooroolbark——带来 SLO、ESO 和 VPO，再往上是 BMO；Boroondara、Stonnington、Bayside 和 Glen Eira 是 Heritage、Neighbourhood Character 和 DDO 的地盘；Nillumbik、Yarra Ranges 和 Mornington Peninsula 则是 BMO 和 Green Wedge。

对照三款户型，overlay 自会分类。Studio 30 和 Three-Bedroom 60 以单层平面走 VC253 路径，所以在 Heritage、DDO 或 NCO 地块上，问题在于具体立面是否低于 5 米、色彩表在该 schedule 下是否算柔和色调——逐地块回答，绝不假定——而在 BMO 内，它们和任何住宅一样是一份许可、一份 bushfire management statement 和一栋按 BAL 建造的房子；选址规则构成的设计任务书不变。Three-Bedroom 80 超过 60 m²，作为第二住宅无论 overlay 如何都是 Clause 32.08-7 许可，作为 300 m² 及以上地块推倒后的替换住宅则不需分区许可——仅由 overlay 决定。Rooming House 300 从来没有 5 米豁免：在 HO、NCO 或 DDO 地块上是一份许可申请，在 BMO 内是许可加一栋按评定 BAL 建造的 Class 1b 建筑，在洪水 overlay 内附带完成楼面标高条件。某一块地究竟处于哪一种情形，是可行性评估的第一项书面结论，先于任何方案定价。

大家常问

参考来源

1. 1.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-5 一地块一住宅的建造与扩建（VC282；300 m² 触发线） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
2. 2.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.09-5 Neighbourhood Residential Zone 对应条款 — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
3. 3.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-7 两栋及以上住宅、共有产权上的住宅或 residential building 的建造与扩建 — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
4. 4.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-6 在地块上建造或扩建 small second dwelling — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
5. 5.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.23-3 Rooming house 建筑与工程豁免（VC257） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
6. 6.Victoria Planning Provisions —— Clause 43.01 Heritage Overlay（43.01-1 许可要求含拆除；43.01-3 small second dwelling 豁免） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
7. 7.Victoria Planning Provisions —— Clause 43.02 Design and Development Overlay（43.02-2，VC307） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
8. 8.Victoria Planning Provisions —— Clause 43.05 Neighbourhood Character Overlay（43.05-2，VC282） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
9. 9.Victoria Planning Provisions —— Clause 44.06 Bushfire Management Overlay（44.06-2 许可要求、44.06-3 申请要求、44.06-6 转介；VC248） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
10. 10.Victoria Planning Provisions —— Clause 44.04 Land Subject to Inundation Overlay（44.04-2、44.04-6、44.04-7） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
11. 11.Victoria Planning Provisions —— Clause 44.05 Special Building Overlay（44.05-2、44.05-4；VC288） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
12. 12.Victoria Planning Provisions —— Clause 44.03 Floodway Overlay（44.03-2、44.03-3） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
13. 13.Victoria Planning Provisions —— Clause 42.01 Environmental Significance Overlay（42.01-2，VC288） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
14. 14.Victoria Planning Provisions —— Clause 42.03 Significant Landscape Overlay（42.03-2；small second dwelling VicSmart 类别） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
15. 15.Victoria Planning Provisions —— Clause 42.02 Vegetation Protection Overlay（42.02-2，VC224） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
16. 16.Victoria Planning Provisions —— Clause 44.01 Erosion Management Overlay（44.01-2） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
17. 17.Victoria Planning Provisions —— Clause 45.01 Public Acquisition Overlay（45.01-1 含拆除） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
18. 18.Victoria Planning Provisions —— Clause 45.03 Environmental Audit Overlay（45.03-1） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
19. 19.Victoria Planning Provisions —— Clause 45.05 Restructure Overlay（45.05-2） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
20. 20.Victoria Planning Provisions —— Clause 45.06 Development Contributions Plan Overlay（45.06-1） — 条例正文 2026 年 9 月 19 日核对
21. 21.Victoria Government Gazette S414，2025 年 8 月 11 日 —— Amendment VC282 批准通知（2025 年 9 月 8 日生效） — 2026 年 9 月 19 日核对
22. 22.Building Act 1993 (Vic) —— 第 29A 条拆除 building permit 申请；第 192A 条 bushfire prone areas；Schedule 2 第 6A 条 — 第 152 版（2026 年 9 月 16 日），2026 年 9 月 19 日核对
23. 23.Building Act 1993 (Vic) —— 授权版第 152 版（PDF），第 29A 条正文 — 2026 年 9 月 19 日核对
24. 24.Building Regulations 2018 (Vic) —— reg 34(2) 法定期限 15 个工作日、reg 36(1) 第 29A 条收费 5.75 个 fee unit、reg 130 easement、reg 153–154 易涝土地 — 现行版本，2026 年 9 月 19 日核对
25. 25.City of Boroondara —— Demolition Report and Consent (Section 29A)：体积检验 s 29A(1)(a)、立面检验 s 29A(1)(b) — 2026 年 9 月 19 日核对
26. 26.Glen Eira City Council —— Demolition consent request（三年累计、planning permit 核查、15 个工作日） — 2026 年 9 月 19 日核对
27. 27.Whitehorse City Council —— Demolition works（体积一半、立面、转角地块） — 2026 年 9 月 19 日核对
28. 28.City of Casey —— Apply for consent to demolish (Section 29A) — 2026 年 9 月 19 日核对
29. 29.City of Monash —— Demolition（Heritage Overlay：拆除需 planning permit；asset protection permit） — 2026 年 9 月 19 日核对
30. 30.VicPlan —— 维州规划地图与 Planning Property Report — 2026 年 9 月 19 日核对
31. 31.Cardinia Shire Council —— Small Second Dwellings 资料单，2025 年 10 月第 1 版（常见 overlay；限制性 covenant 与 Section 173 协议） — 2026 年 9 月 19 日核对
32. 32.Melbourne Water —— Apply to build near an asset or easement（build-over consent） — 2026 年 9 月 19 日核对
33. 33.Planning Victoria —— Building in the Bushfire Management Overlay（Clause 44.06 与 Clause 53.02 指南） — DTP 指南；按其发布的 URL，2026 年 9 月 19 日核对（该网站屏蔽自动抓取——请在浏览器中打开）