VC306 于 2026 年 10 月 15 日改了什么，又保留了什么
Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日刊宪并生效 [4]。其 explanatory report 列出与奶奶房买家相关的两项变化。Clause 73.03 对小型第二住宅的定义由 60 m² 提高到 80 m²，并明确了面积计算方式。Clause 54.03-5 针对小型第二住宅的安全与无障碍目标及标准被删除，各住宅分区及 Clause 43.05 中的相关引用也随之移除 [1,3]。在 VC253 下，2023 年 12 月 14 日至 2026 年 10 月 14 日期间适用的上限为 60 m²。
有几项没有改变：General Residential Zone 对小型第二住宅的条件不变，300 m² 许可触发线仍在，Building Regulations 2018 仍使用 60 m² 的定义 [2,6]。VC306 还规定，位于 Erosion Management、Floodway、Land Subject to Inundation、Special Building 和 Bushfire Management overlays 内的 movable unit 与 movable building 须申请许可；这项变化针对可移动建筑，与面积测试无关 [3]。
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| 项目 | VC306 生效前 | 2026 年 10 月 15 日起 |
|---|---|---|
| 规划面积上限（Clause 73.03） | 60 m² | 80 m² total floor area，计算方式已明确 |
| 规划安全与无障碍标准（Clause 54.03-5） | 适用于小型第二住宅 | 已删除 |
| GRZ Section 1 条件（Clause 32.08-2） | 一栋现有住宅、唯一的小型第二住宅、不接管道天然气 | 不变 |
| GRZ 不足 300 m² 地块的许可（Clause 32.08-6） | 须申请 | 仍须申请 |
| Building Regulations 2018 定义（reg 5(1)） | gross floor area 不超过 60 m² | 版本 031 仍为 60 m²；修订待跟进 |
哪些地块适用免 planning permit 路径
在 General Residential Zone，Clause 32.08-2 将小型第二住宅列为满足三项条件即无需许可的用途：地块上现有住宅不超过一栋；它是该地块唯一的小型第二住宅；该建筑不接通 reticulated natural gas（管道天然气）[2]。任一条件不满足时，同一用途表的 Section 3 将小型第二住宅列为禁止用途，因此接通燃气或再建第二栋，并不是申请许可就能解决的问题 [2]。
建造是另一项测试。Clause 32.08-6 规定，在不足 300 m² 的地块上建造或扩建小型第二住宅须申请许可；若开发符合 Clause 54 的指定标准，可走 VicSmart 类别 [2]。Clause 32.08-4 对 400 m² 及以上地块设定最低 garden area：400 至 500 m² 为 25%，500 以上至 650 m² 为 30%，650 m² 以上为 35% [2]。80 m² 的占地比 60 m² 占用更多花园面积，请设计师在场地平面图上列出 garden area 计算。
其他住宅分区有各自的条款，请查阅所在分区自己的用途表与许可触发条件。无论分区怎样规定，overlay、restrictive covenant 或 Section 173 agreement 仍可能要求许可或限制该住宅 [5]。可先取得该地址的官方 planning property report [8] 与地契，或用地址核查工具查询地址。
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| 地块情况 | 规定出处 | 对路径的影响 |
|---|---|---|
| 地块 300 m² 或以上、一栋现有住宅、无其他小型第二住宅、不接管道天然气 | Clauses 32.08-2 与 32.08-6（GRZ） | 这两条下无需 GRZ 许可；仍须核查 overlay 与地契 |
| 地块不足 300 m² | Clause 32.08-6 | 须申请 planning permit；符合指定 Clause 54 标准可走 VicSmart |
| 接通燃气、第二栋小型第二住宅，或现有住宅多于一栋 | Clause 32.08-2 Section 1 与 Section 3 | 不满足 Section 1 条件；Section 3 列为禁止用途 |
| 地块 400 m² 或以上 | Clause 32.08-4 | 按地块面积，最低 garden area 为 25%、30% 或 35% |
| 地块有 overlay | 规划方案中的 overlay 条款 | 可能须申请许可或增加要求 |
| covenant 或 Section 173 agreement | 地契文件 | 无论分区规定如何，均可能限制该住宅 |
| 其他住宅分区 | 该分区自己的条款 | 查阅其用途表与许可触发条件 |
80 m² 怎样计算，为什么对 Home 80 更关键
Clause 73.03 计入作为独立住所使用的所有楼层，从外墙外表面或共用墙中心线量起 [1]。附接或紧邻的无顶 patio、pergola、porch、terrace 及其他无顶构筑物，以及附接或紧邻的有顶 deck、verandah 或其他有顶构筑物，均不计入 [1]。该住宅还必须具备厨房水槽、食物准备设施、浴缸或淋浴，以及马桶和洗手盆。
图纸面积标注不一定就是这个计算口径。Home 60 图纸标注两房 59.79 m²、三房 59.59 m²，按标注距规划上限约 20 m² [13]。Home 80 标注 78.39 m²，距上限约 1.6 m² [14]。余量这么小，Home 80 取决于项目图纸能否证明按外墙外侧实测的面积不超过 80 m²。以附接构筑物方式绘制的 deck 和 verandah 不计入，可在不占用面积额度的情况下增加户外空间；请与设计师确认图纸上的画法。
“一栋建筑或建筑的一部分，total floor area 不超过 80 平方米，与一栋现有住宅位于同一地块，并作为独立住所使用”
为什么 60 至 80 m² 之间要由 building surveyor 定夺
规划只是其中一项审批。Building Regulations 2018 授权版本 031 自 2026 年 9 月 1 日起生效，至 2026 年 10 月 21 日仍为现行版本；其 regulation 5(1) 将小型第二住宅定义为 gross floor area 不超过 60 m² 的独立 Class 1a 建筑 [6]。针对小型第二住宅的建筑条款，包括 regulations 74A、86A 和 86B（通道），仍适用于符合该定义的建筑。Planning Victoria 表示，相应的 Building Regulations 与 Minister's Guideline MG-12 修订将随后推出 [5]。
因此，60 至 80 m² 之间的设计可能符合新的规划定义，却不在现行建筑定义之内。设计定稿前，应由注册 building surveyor 确认适用哪条建筑审批路径和哪些选址条款，因为答案可能影响墙体、窗户及在地块上的位置。building permit 始终必须取得 [7]。删除 Clause 54.03-5 规划通道标准，并没有删除 regulation 86B 对其所涵盖建筑的通道要求 [3,6]。可在 BPC 注册库核查 surveyor 的注册情况 [11]。
Home 60 还是 Home 80：并列决策表
下表按 2026 年 10 月 21 日的规则比较两款标准户型。价格为 DollarBuild 在日期为 2026-10-17 的价格表中公布的维州价格 [12]；超出公布范围的现场工程与审批，以书面提案为准。
Home 60 适合地块较紧、garden area 接近下限，或希望在两套定义下都更有把握的买家，仍以实测数字为准。Home 80 适合需要第二卫生间和更高层高的家庭，前提是实测面积与建筑审批路径已就该地块确认。两房价格比较介绍了所供布局的日常使用方式。
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| 比较项 | Home 60 | Home 80 |
|---|---|---|
| 卧室与卫生间 | 两房或三房，一卫 | 两房或三房，两卫 |
| 净层高 | 2.4 米 | 2.7 米 |
| 所供图纸面积标注 | 59.79 m²（两房）、59.59 m²（三房） | 78.39 m² |
| 按标注距 80 m² 规划上限的余量 | 约 20 m² | 约 1.6 m²；以实测数字为准 |
| 对照 60 m² 建筑定义（版本 031） | 标注略低于 60 m²；由 surveyor 确认实测 gross floor area | 超过 60 m²；由 surveyor 确认建筑审批路径 |
| 维州公布价格 | $170,500 含 GST | $218,900 含 GST |
| 签约前须书面取得 | 实测规划面积与建筑面积 | 实测规划面积，以及 surveyor 对审批路径与选址的意见 |
Premium 80 与带车库版本
80 m² Premium 与 Home 80 共用所供布局和 2.7 米层高，是单独公布的产品，价格为 $253,000 含 GST；详细配置以书面提案确认 [12]。在规划与建筑方面，它与 Home 80 面临同样的面积计算问题。
80 m² Premium 带封闭车库 为两房两卫、2.7 米层高，配标称 20 m² 封闭车库，价格为 $275,000 含 GST [12]。其图纸标注总面积 102.58 m²，其中封闭车库 20.93 m²、porch 3.26 m²。Clause 73.03 的排除清单列出 patio、pergola、porch、terrace、deck、verandah 及其他附接的有顶或无顶构筑物，但没有提到车库 [1]。车库在您的设计中如何计算，须由 council 或规划师确认；取得书面答复之前，不应把这一版本视为免 planning permit。由于面积超过 60 m²，它同样需要 surveyor 确认建筑审批路径。
能效评级、交付方式与建造承诺
这些住宅按 7 星 NatHERS 能效评级设计。评级证书针对实际地块上的最终设计签发，因为朝向和气候区都是评估输入 [9,10]。为其他地块或朝向出具的评级不能沿用。
每款住宅都可以材料套装（material kit）、预制模块（prefab）或本地建造（local build）方式交付，规格相同。承诺为含文书报建的 Turnkey：先文书报建 4 周，后建造 3 个月，约定合同价格在施工期间固定。范围、场地要求与时间表在签约前确认。
签约前要弄清的问题
请把以下问题交给 council、设计师和注册 building surveyor，并把答复与合同文件一起保存。免许可指南和设计任务书涵盖更全面的规划与设计核查。
- —地块属于哪个分区？其用途表是否让该地块上的小型第二住宅无需许可？[2,8]
- —地块是否达到 300 m² 或以上？适用多少最低 garden area？[2]
- —哪些 overlay 影响该地块？其中是否有要求为此设计申请许可的？[5,8]
- —地契、restrictive covenant 或 Section 173 agreement 是否限制第二住宅？[5]
- —按外墙外侧实测的 total floor area 是多少？哪些附接构筑物不计入？[1]
- —按现行 Building Regulations 2018，此设计适用哪条建筑审批路径和哪些选址条款？[6]
- —如选择带车库版本，council 是否已书面确认封闭车库的计算方式？[1]
- —7 星 NatHERS 证书是否已针对此地块上的最终设计签发？[10]
大家常问
维州 80 m² 奶奶房现在免 planning permit 吗？
可能免，但不是自动免。VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效后，规划定义允许最多 80 m² total floor area [1]。在 General Residential Zone，若只有一栋现有住宅、它是唯一的小型第二住宅且不接管道天然气，该用途无需许可；只有在不足 300 m² 的地块上建造才须申请许可 [2]。overlay 与地契限制仍可能另行触发许可，building permit 则始终必须取得。
Home 60 或 Home 80 符合新上限吗？
按所供图纸标注，Home 60 两房为 59.79 m²、三房为 59.59 m²，Home 80 为 78.39 m² [13,14]。按标注两者都低于 80 m²，但规划测试是从外墙外表面量起的 total floor area [1]。Home 80 按标注只有约 1.6 m² 余量，因此项目图纸必须证明实测面积不超过 80 m²。
封闭车库算进 80 m² 吗？
Clause 73.03 排除附接的 patio、pergola、porch、terrace、deck、verandah 及其他附接的有顶或无顶构筑物，但没有提到车库 [1]。带车库版本的图纸标注总面积 102.58 m²，其中封闭车库 20.93 m²、porch 3.26 m²。车库在所绘设计中如何计算须由 council 或规划师确认；取得书面答复前，不要把带车库版本视为免许可。
为什么 60 至 80 m² 之间 building surveyor 很关键？
因为规划与建筑规则现在使用不同的数字。Building Regulations 2018 版本 031 仍将小型第二住宅定义为 gross floor area 不超过 60 m²，Planning Victoria 表示配套修订将随后推出 [5,6]。60 至 80 m² 的设计可能符合规划定义，却不在建筑定义之内，因此须在设计定稿前由注册 building surveyor 确认建筑审批路径与选址条款。
不申请 planning permit 建奶奶房，地块需要多大？
在 General Residential Zone，Clause 32.08-6 规定在不足 300 m² 的地块上建造小型第二住宅须申请 planning permit；若符合 Clause 54 指定标准，可走 VicSmart 类别 [2]。300 m² 或以上的地块在该条下无需许可，但 400 m² 起适用最低 garden area，overlay 与地契限制仍须考虑，其他分区也有各自的触发条件。
VC306 之后 overlay 还适用吗？
适用。VC306 修改的是小型第二住宅定义及住宅分区中的相关引用，并未改变 overlay 的一般作用。地块上的 overlay 仍可能要求 planning permit 或增加要求 [5]。VC306 还规定，Erosion Management、Floodway、Land Subject to Inundation、Special Building 和 Bushfire Management overlays 内的 movable unit 与 movable building 须申请许可 [3]。请查阅该地址的 planning property report [8]。
奶奶房可以接通燃气吗？
如要在 General Residential Zone 走免许可路径，就不可以。Clause 32.08-2 要求用作小型第二住宅的建筑或建筑部分不接通 reticulated natural gas（管道天然气）[2]。不满足该条件时，同一用途表将小型第二住宅列为禁止用途，因此不是申请 planning permit 能解决的问题。其他分区有各自的条件，请查阅所在分区的用途表。
奶奶房还需要 building permit 吗？
需要。无论是否需要 planning permit，小型第二住宅都必须取得 building permit [7]。注册 building surveyor 按 Building Regulations 2018 与 NCC 评估设计，包括适用于所选建筑审批路径的选址条款 [6]。委托之前，可通过 Building and Plumbing Commission 的 Find and check a practitioner 工具核查 surveyor 的注册情况 [11]。
7 星 NatHERS 对这些住宅意味着什么？
这些住宅按 7 星 NatHERS 能效评级设计；NCC 2022 Specification 42 规定住宅能效评级软件要求，Sustainability Victoria 解释了新建住宅的 7 星标准 [9,10]。评级证书针对实际地块上的最终设计签发，因为朝向和气候区都是评估输入。其他地块或不同朝向的证书不能沿用，请索取针对您最终设计的证书。
deck 或 verandah 算进 80 m² 吗？
只要附接或紧邻住宅，就不算。Clause 73.03 将附接或紧邻的有顶 deck、verandah 或其他有顶构筑物，以及附接或紧邻的无顶 patio、pergola、porch、terrace 或其他无顶构筑物，排除在 total floor area 之外 [1]。它们仍须在图纸上标出，并由 building surveyor 按建筑规则评估。作为住所一部分使用的封闭房间则要计入。
参考来源
- 1.Victoria Planning Provisions — Clause 73.03 Land use terms，经 Amendment VC306 批准刊宪（small second dwelling 定义） — 批准条款日期 15/10/2026；2026 年 10 月 21 日核对。
- 2.Victoria Planning Provisions — Clause 32.08 General Residential Zone，经 Amendment VC306 批准刊宪 — 用途表 Section 1 与 Section 3、Clauses 32.08-4 与 32.08-6；2026 年 10 月 21 日核对。
- 3.Amendment VC306 — Explanatory report（批准刊宪版） — 面积由 60 提高到 80 m²、删除 Clause 54.03-5、可移动建筑的 overlay 变化；2026 年 10 月 21 日核对。
- 4.Planning Schemes Online — Amendment VC306（2026 年 10 月 15 日刊宪并生效） — 刊宪与生效日期；2026 年 10 月 20 日核对。
- 5.Planning Victoria — Small second homes 官方指引 — 网页更新于 2026 年 10 月 15 日；2026 年 10 月 17 日核对。涉及 overlay、地契限制，以及待跟进的 Building Regulations 与 MG-12 修订。
- 6.Building Regulations 2018 (Vic) — 授权版本 031（regs 5(1)、74A、86A、86B） — 自 2026 年 9 月 1 日起生效，核对日仍为现行版本；2026 年 10 月 21 日核对。
- 7.Building and Plumbing Commission — Small second dwelling — 须取得 building permit；2026 年 9 月 19 日核对。
- 8.Planning Victoria — Planning property report — 按地址提供分区与 overlay 资料，不构成批准；2026 年 10 月 18 日核对。
- 9.NCC 2022 Volume Two — Specification 42 House energy rating software — 2026 年 9 月 19 日核对。
- 10.Sustainability Victoria — Seeing 7 stars：新建住宅能效标准说明 — 2026 年 9 月 19 日核对。
- 11.Building and Plumbing Commission — Find and check a practitioner（核查从业者） — 注册、获准工程及附加条件；2026 年 10 月 18 日核对。
- 12.DollarBuild — 公开产品目录与维州价格表 — 产品与价格第一方来源；价格表日期 2026-10-17；2026 年 10 月 21 日对照目录来源核对。
- 13.DollarBuild — Home 60 与所供图纸 — 图纸及规格第一方来源；2026 年 10 月 21 日对照产品数据核对。
- 14.DollarBuild — Home 80 与所供图纸 — 图纸及规格第一方来源；Premium 共用所供布局；2026 年 10 月 21 日对照产品数据核对。
