先看 10 月规划更新，再看 9 月建筑细节
VC306 已批准的 Clause 73.03 将 small second dwelling 定义为总楼面面积不超过 80 平方米的建筑或建筑的一部分，从外墙外表面或共用墙中心线测量，不含附建或相邻的 deck、verandah、凉棚、门廊、露台。解释报告记录删除了 Clause 54.03-5，即规划层面的安全与无障碍标准。这两项修改都不等于某块地上的 80 平住宅已获批准。
Planning Victoria 说明，Building Regulations 2018 与 Minister’s Guideline MG-12 配套修订将随后推出；2026 年 10 月 21 日，第 031 版仍为现行版本。下文建筑表于 2026 年 9 月 19 日读自该版本，因此其中 regulation 5 定义（60 m²）、Part 5 选址规则与 regulation 86B 通道要求，目前仍是现行建筑条文。表中对 Clause 54 Standard A3-5 及 60 m² 规划上限的交叉引用，已被 VC306 取代。
10 月规划更新见当前规划指南；当前产品、各州价格及工程范围见奶奶房建造指南。书面任务书中应分别处理规划面积计算、建筑分类与整块地的布局。
2026 年 9 月 19 日快照 — 哪部法规在画图：Building Regulations 2018 第 5 部分
Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023（S.R. No. 132/2023）于 2023 年 12 月 14 日施行，与 VC253 同日。它在 Building Regulations 2018 的 regulation 5 中加入了一条比规划定义更窄的定义：small second dwelling 是"一栋自足式 Class 1a 建筑，gross floor area 等于或小于 60 m²，与一栋现有建筑同一地块，该现有建筑是单一的 Class 1 建筑且本身不是 small second dwelling"。Class 1a 是住宅的分类，因此该单元按住宅设计、检验和验收，而不是按附属建筑。
替换后的 regulation 72 把第 5 部分 Division 2 的全部内容——单一住宅的选址规则——适用于 small second dwelling，"除非 small second dwelling 被明确排除"。只有三条规则被关掉：最大街道退距（reg 73(5)）、停车（reg 78(7)）和按住宅尺度设定的私人开放空间规则（reg 86(4)，由 reg 86A 取代）。新增两条：位于前墙之后的退距（reg 74A）和通道（reg 86B）。其余一切——高度、侧后退距、界墙、建筑覆盖率、花园面积、透水率、采光、遮挡与俯视——对该单元的适用方式与对一栋新住宅完全相同。
法规没有规定 gross floor area 如何测量。Council 指引有：Cardinia Shire 的说明书（2025 年 10 月）把这 60 m² 读作"从外墙外侧或共用墙中心线量起"，并包含所有有屋顶的面积。按此画法，60 m² 的图纸墙内大约只有 54 至 56 m²，带屋顶的 verandah 也不是白送的。在选定贴着上限的户型之前，先向 building surveyor 确认测量口径。
2026 年 9 月 19 日快照 — 逐条对照：法规、数字，以及它对图纸的影响
技术条款表于 2026 年 9 月 19 日读自 Building Regulations 2018 第 031 版，该版在 2026 年 10 月 21 日仍为现行版本。VC306 之后规划定义已改为 80 m²，并删除 Clause 54.03-5，因此通道一行中对 Clause 54 Standard A3-5 的交叉引用不再适用；建筑条款在已公布的修订生效前继续有效。请由 Council 与 surveyor 确认各行是否适用。
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| 规则 | 依据 | 数字 | 对图纸的影响 |
|---|---|---|---|
| 在地块上的位置 | Reg 74A(1)–(2)；需 planning permit 时为 Clause 54 Standard A2-8 | 位于现有主屋面向前街的前墙之后；门廊、verandah、pergola、屋檐、檐沟、遮阳篷、固定屏障以及高于 800 mm 的露台或台阶不得越入 | 单元住在侧院或后院。转角地块只算前街（reg 74A(4)），但 Table 74 仍对转角地块设有距侧街的最小退距 |
| 最大街道退距 | Reg 73(5) | 不适用于 small second dwelling | 防止住宅躲到地块后部的"三分之一进深"规则不会把单元往前拉 |
| 建筑高度 | Reg 75 | 分区或附表有规定时按其规定；否则 9 m，若自然地面在宽于 8 m 的剖面上坡度达 2.5° 以上则为 10 m | 单层单元远在限值之内；关键是把墙高控制在 3.6 m 以内，让下一行的退距停在 1 m |
| 侧、后退距 | Reg 79，Table 79；Clause 54 Standard A2-3 | 墙高不超过 3.6 m 时 1 m；3.6 m 至 6.9 m 之间每超出 1 m 增加 300 mm；屋檐、檐板与檐沟可越入 600 mm，门廊、设备与水箱可越入 500 mm | 3.6 m 高的墙距围栏 1 m，600 mm 的屋檐落在这 1 m 之内；斜坡屋面或两层的墙会把整栋建筑往里推 |
| 界墙 | Reg 80 | 位于侧、后边界上或 200 mm 之内：长度不超过相邻邻居的界墙，或 10 m 加剩余边界长度的 25%；平均高度 3.2 m，最高 3.6 m | 一面长而无窗的墙可以贴着后围栏或侧围栏；它同时也落在距边界 900 mm 之内，因此须做防火并且不开窗（见下一行） |
| 防火间距 | NCC 2022 Volume Two H3D3 → Housing Provisions 9.2.1、9.2.3 | 距侧、后边界不足 900 mm，或距同一地块另一建筑不足 1.8 m（附属于主屋的车库或棚屋除外）的外墙，须达 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体，开口受限 | 要么单元与主屋之间留出 1.8 m 净距，要么面向主屋做一面防火墙——留空隙通常更便宜，也让通道保持畅通 |
| 建筑覆盖率 | Reg 76(2)、(5)；Clause 54 Table A2-5 | 建筑占地不得超过地块 60%，两栋建筑合并计算；600 mm 以内的屋檐及无屋顶的露台、平台、庭院和 pergola 不计。需许可时，Table A2-5 规定 60%（NRZ、TZ）、65%（GRZ）或 70%（RGZ、MUZ、HCTZ） | 主屋加车库加单元必须装进地块的 60%——这就是大地块轻松放下 60 m²、紧凑地块选 Studio 30 的原因 |
| 花园面积 | Reg 76A(2)、(6) | 分区设有花园面积要求时（General 与 Neighbourhood Residential）：400–500 m² 地块 25%，500 至 650 m² 以上 30%，650 m² 以上 35%；只有宽度至少 1 m 的地面才计入，建筑、车道和停车区不计 | 600 m² 的 GRZ 地块上，放下单元、通道和露台之后，仍须留下 180 m² 宽度至少 1 m 的花园 |
| 透水率 | Reg 77(2)、(4) | 地块至少 20% 须为透水面，两栋建筑合并计算 | 覆盖率紧张时，通道和露台选透水铺装或碎石；图纸须标明不透水面积（reg 25(2)(f)） |
| 停车 | Reg 78(7)；Clause 52.06（不适用于 small second dwelling） | 单元不要求停车位 | 车道不必加宽；图纸仍要标出主屋现有的停车位（reg 25(2)(g)） |
| 私人开放空间——单元 | Reg 86A；Clause 54 Standard A3-3 | 至少 8 m²，最小尺寸 1.6 m，可从卧室以外的起居用房间方便进入（Clause 54：从起居区、餐厅区或厨房进入） | 起居室的门开向至少 1.6 m 深的露台或草坪——而不是开向通道 |
| 私人开放空间——主屋 | Reg 86(2)(b) | 现有住宅在其侧面或后部保留至少 25 m²、最小尺寸 3 m 的开放空间，可从卧室以外的起居用房间进入 | 单元不能占掉整个后院：至少 3 m 深的一条地带留给主屋 |
| 通道 | Reg 86B（Clause 54 Standard A3-5 已于 2026 年 10 月 15 日被 VC306 删除） | 从前街通来的畅通无阻通道，宽至少 1 m（超过 30 m 时 1.8 m），净高 2 m 且无任何越入物，坡度不陡于 1:14，横坡不陡于 1:40，硬化或全天候铺装 | 侧面过道变成受管制的走廊：热水器、电表箱、空调外机、大门和低于 2 m 的屋檐都是越入物，一级台阶就需要一段坡道 |
| 邻居的居住品质 | Regs 81–85；reg 69(2) | 单一住宅的采光、日照、遮挡与俯视测试全部适用，而且隔壁的 small second dwelling 也算作现有住宅 | 临界一侧的窗位、窗台高度与遮挡按邻居来画，而不是按景观来画 |
| 报告与同意（report and consent） | Building Act 1993 第 188A 条与附表 2 第 4A 条；Minister’s Guideline MG-12（Gazette S677，2023 年 12 月 14 日） | 任何一条选址规则不满足的设计都需要 council 同意，且只能按 MG-12 的标准决定——对 reg 74A 而言：街景、建筑包络线、地块形状、坡度、日照、植被 | 在数字之内设计；变更是一项要听取相邻业主意见的申请，不是走个形式 |
2026 年 9 月 19 日快照 — 典型 600 m² 地块上建筑能放在哪里（示例）
取一块示例地块：15 m × 40 m（600 m²），位于 General Residential Zone，现有一栋 150 m² 的单层主屋和一座 36 m² 的车库——所有数字都是为算术假设的，不是场地评估。建筑覆盖率允许 360 m² 建筑，已有的 186 m² 留下 174 m² 余量：放一栋 60 m² 单元后地块达 246 m²，即 41%，远在 reg 76 之内。30% 的花园面积要求 180 m² 宽度至少 1 m、且不是建筑、车道或停车区的地面；透水率要求 120 m² 透水面。只要露台和通道做透水铺装，两项都很宽裕。
位置由上表推出。单元放在后院、主屋后墙之后，reg 74A 轻松满足。墙高不超过 3.6 m 时，它距侧围栏和后围栏各 1 m；或者一面长墙按 reg 80 贴在后边界上——15 m 的后边界允许 10 m 加剩余 5 m 的 25%，即最长 11.25 m 的界墙。单元与主屋之间留 1.8 m 净距，既省掉防火墙，也让通道连续。主屋在院子一侧保留至少 3 m 深的自有开放空间；单元至少 1.6 m 深的 8 m² 露台在另一侧从起居室开出。
通道是多数地块出问题的地方。从前边界起，路线沿侧面过道走：全程 1 m 净宽、2 m 净高。一个 1.2 m 的侧退距会被一台 300 mm 厚的热水器或一个电表箱废掉；超过 30 m 的过道需要 1.8 m 宽。1:14 的坡度上限意味着院内 500 mm 的高差需要 7 m 的路程或一段坡道，1:40 的横坡上限则排除了简单顺着横向坡地铺的路。硬化或全天候铺装指铺路砖、混凝土或压实碎石，不是草坪。
2026 年 9 月 19 日快照 — 转角地块、坡地、长条地块和窄地块
- —转角地块：reg 74A(1) 只从现有主屋面向前街的前墙起算，reg 74A(4) 规定仅在一个角点相触的地块不算相邻。Table 74 对转角地块距侧街的最小退距仍然适用，而 MG-12 对 reg 74A 的同意理由正是围绕侧街退距、街道主流退距和地块形状写的。
- —坡地：自然地面坡度达 2.5° 以上时 reg 75 的高度上限放宽到 10 m，但通道 1:14 的坡度和 1:40 的横坡不会放宽。挖填方、折返坡道或一组平台是设计的一部分，MG-12 把坡度列为 council 可以变更 reg 74A 和 reg 86B 的理由之一。
- —长条或旗杆形地块：超过 30 m 的通道须宽 1.8 m（reg 86B(1)(a)），比大多数主屋与围栏之间的过道都宽。改从后街或巷道而非前街进入，只能依 MG-12 第 17 项选址要求走报告与同意程序。
- —窄地块：一侧留 1 m 通道、1 m 退距、距主屋 1.8 m，再加上主屋自有的 3 m 深开放空间之后，往往只有 30 m² 的户型放得下；限制的是宽度，不是面积。
- —带供水 easement 的地块：未经该机构同意，不得在水务机构享有的 easement 上方、或距其他水务机构设施 1 m（Melbourne Water 为 5 m）范围内建任何构筑物 —— Water Act 1989 第 148 条，reg 130 的注释予以重述。
2026 年 9 月 19 日快照 — 服务与能耗：不是选址规则，但同样塑造图纸
还有三部法规决定一份合规 60 m² 图纸的内容。不接燃气是规划条件而非建筑条件：不得向该单元供应管道天然气，所以图纸从第一稿就按全电设计——电磁炉、电热或热泵热水器、冷暖空调——而不是事后改。能耗归 National Construction Code：Sustainability Victoria 记载 NCC 2022 更新自 2024 年 5 月起在维州生效，按 Specification 42，用房屋能效评级软件评估的 Class 1 建筑须达到至少 7 星（S42C2）且整屋评级不低于 60（S42C3），从而经 H6D2 满足 H6P1 与 H6P2。对这么小的单元，朝向、玻璃和屋檐深度完成了大部分工作，因此选址决定和能效评级其实是同一个决定。
消防与水补全这套要求。互联烟雾报警器是 Class 1a 的要求（H3D6，经 Housing Provisions Part 9.5）。雨水必须设计到 council 的法定排放点，并在许可前取得 council 的报告（reg 133）；无污水管网的地块需要 council 对化粪系统的报告与同意（reg 132）；surveyor 会在地块平面图上核对每一条 easement（reg 25(2)(a)）。这些都不改变建筑的位置，但每一项都可能多出一个检查井、一个水箱、一条沟或一根排水管，吃掉花园面积和通道宽度。
2026 年 9 月 19 日快照 — Building surveyor 会要什么
Building Regulations 2018 的 regulation 25 列出了 building permit 申请必须附带的材料。对 small second dwelling，把它当作清单来读。
- —适用的 planning permit 副本（reg 25(1)(a)）——若不需要，则提供证明：规划证书上的分区、地块面积和 overlay 清单。
- —比例不小于 1:100 的图纸——平面、立面、剖面、尺寸与结构构件——必要处附 1:20 详图（reg 25(1)(b)），以及材料与做法说明（reg 25(1)(c)）。
- —比例不小于 1:500 的地块平面图（reg 25(1)(d) 与 (2)），标明边界与 easement、到最近交叉街道的距离、单元相对于边界和现有主屋的位置、地块与楼面标高、街道排水沟和雨水管标高、通往排放点的排水管、reg 77 所需的不透水面、reg 78 所需的现有停车位，以及 reg 86 与 reg 86A 所需的私人开放空间。
- —证明合规的计算书与报告（reg 25(1)(f)）：地坪与框架的结构计算、能效评级证书、位于山火易发区时的 bushfire attack level 评估，以及距主屋 1.8 m 内或距边界 900 mm 内任何墙体的防火构造详图。
- —Council 的法定排放点报告（reg 133）、在水务机构设施附近建造所需的该机构同意（reg 130；Water Act 第 148 条），以及无污水管网地块的化粪系统报告与同意（reg 132）。
- —许可申请表现在会问"该建筑工程是否涉及 small second dwelling？"（Schedule 4 Form 2，经 S.R. 132/2023 修订）；自建业主的 certificate of consent 依 reg 19A 简化；最后的 occupancy permit 依 Building Act 1993 第 39 条签发。
按当前已提供产品核对，不再使用旧 Studio 30 名称
34 平一房住宅 保留旧网址，但现用 Fernwood 34.3 m² 一房一卫图纸；60 平住宅 提供两房或三房、一卫，两类层高均为 2.4 米。普通及 Premium 80 平系列 提供两房或三房、两卫和 2.7 米层高；现有 Premium 带车库图纸为两房两卫，配标称 20 m² 封闭车库。
VC306 之后，80 平方案不再必然超出 small second dwelling 规划定义：实测总楼面面积不超过 80 m² 且地块条件满足时即符合。由于建筑法规仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，building surveyor 须另行确认建筑路径。带车库方案或产品名称都不能代替批准；60 还是 80 平的比较列出了需要确认的问题。
书面项目任务书应包含实际图纸版本、规划面积计算、选定规格、出入通道、管线及必要批准。产品效果图与已签发施工文件须分别核对，任何场地可容纳结论都应先对应具体地址。
大家常问
维州奶奶房的选址规则有哪些？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。经 Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023 修订的 Building Regulations 2018 第 5 部分：位于现有主屋前墙之后（reg 74A）、墙高不超过 3.6 m 时侧后退距 1 m（reg 79）、界墙符合 reg 80、两栋建筑合计建筑覆盖率 60% 与透水率 20%（reg 76(5)、77(4)）、分区有要求时的花园面积（reg 76A）、8 m² 私人开放空间（reg 86A）、从街道通来的 1 m 宽、坡度 1:14 的通道（reg 86B），以及不要求停车位（reg 78(7)）。由注册 building surveyor 在 building permit 阶段核查。
Small second dwelling 必须建在主屋后面吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。是。Regulation 74A(1) 要求它位于现有住宅面向前街的前墙之后，reg 74A(2) 禁止门廊、verandah、pergola、屋檐、檐沟、遮阳篷、固定屏障以及高于 800 mm 的露台或台阶越入。需要 planning permit 时，Clause 54 Standard A2-8 的规定相同。越过这条线的设计需要 council 的报告与同意，按 Minister’s Guideline MG-12 的标准决定——街景、建筑包络线、地块形状、坡度、日照与植被。
在维州，奶奶房距侧围栏和后围栏要多远？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。Building Regulations 2018 的 Table 79：墙高 3.6 m 及以下时 1 m；3.6 m 至 6.9 m 之间每超出 1 m 增加 300 mm；再往上为 2 m 加每米 1 m。屋檐、檐板与檐沟可越入最多 600 mm；门廊、verandah、烟道、水箱和冷暖设备可越入最多 500 mm。分区附表可以规定不同的距离，符合 reg 80 的墙也可以改为贴着边界。
奶奶房可以贴着边界建吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。可以，须符合 regulation 80。位于侧、后边界上或 200 mm 之内的墙，长度不得超过相邻邻居的界墙，或 10 m 加剩余边界长度的 25%（取较大者），平均高度 3.2 m、最高 3.6 m。由于这面墙同时落在距边界 900 mm 之内，NCC 2022 Housing Provisions 9.2.3 要求它达到 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体并限制开口——所以它是一面无窗的防火墙。
有奶奶房的地块建筑覆盖率上限是多少？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。Regulation 76(2) 把建筑占地限制在地块的 60%，除非分区附表另有规定；2023 年加入的 reg 76(5) 把这一上限适用于两栋建筑合计——主屋、车库和 small second dwelling。600 mm 以内的屋檐以及无屋顶的泳池、露台、庭院、平台和 pergola 不计。需要 planning permit 时，Clause 54 Table A2-5 规定 Neighbourhood Residential 与 Township 分区 60%、General Residential 65%、Residential Growth、Mixed Use 与 Housing Choice and Transport 分区 70%。
最低花园面积适用于 small second dwelling 吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。适用——只要分区设有这一要求，即 General 与 Neighbourhood Residential 分区。Regulation 76A 要求 400 至 500 m² 的地块保留 25%、500 至 650 m² 以上 30%、650 m² 以上 35%，只计宽度至少 1 m、且不是建筑、车道或停车区的地面；reg 76A(6) 规定无论地块上是一栋还是两栋建筑都适用。10 m² 以内的棚屋、600 mm 以内的屋檐、pergola 和低于 800 mm 的无顶平台不算建筑。
20% 透水率对设计意味着什么？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。Regulation 77(2) 要求地块至少 20% 保持透水面，reg 77(4) 把两栋建筑合并计算。地块平面图必须标明不透水面的位置、尺寸和面积（reg 25(2)(f)）。实践中，当地块接近上限时，单元的通道和露台会画成透水铺装或压实碎石，这同时也满足 reg 86B(1)(e) 对通道"硬化或全天候"的要求。
在维州，奶奶房需要停车位吗？
Planning Victoria 指南说明 small second dwelling 不要求停车位；Building Regulations 2018（第 031 版，2026 年 10 月 21 日仍现行）regulation 78(7) 也对 small second dwelling 免除建筑停车规则。VC306 之后，不能再按旧 60 m² 规划上限给 80 平方案分类；须确认实测设计、规划定义与建筑路径。
单元需要多大的私人开放空间？主屋还保留自己的吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。单元需要至少 8 m²、最小尺寸 1.6 m、可从卧室以外的起居用房间方便进入的空间（reg 86A）；需要许可时，Clause 54 Standard A3-3 要求同样的 8 m² 与 1.6 m，从起居区、餐厅区或厨房进入。现有主屋必须在其侧面或后部保留至少 25 m²、最小尺寸 3 m 的空间，同样从卧室以外的起居用房间进入（reg 86(2)(b)）。两块面积都要画在地块平面图上（reg 25(2)(h)）。
VC306 对通道要求改了什么？
VC306 自 2026 年 10 月 15 日起删除 Clause 54.03-5，即规划安全与无障碍标准（A3-5）。Regulation 86B 的建筑通道要求未变：Building Regulations 2018 第 031 版在 2026 年 10 月 21 日仍为现行版本，Planning Victoria 表示配套修订将随后推出。指南另提示 NCC Livable Housing Design Standard。请按实际设计取得 surveyor 的通道意见。
为什么是 1:14？在坡地院子里意味着什么？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。1:14 是每 14 个单位的水平距离升高 1 个单位——约 4 度，即无障碍步道的坡度。街道与单元大门之间 500 mm 的高差至少需要 7 m 的路程或一段坡道；1:40 的横坡上限则不允许通道简单地顺着横向坡地铺。在坡地上，挖填方、平台或折返坡道是设计的一部分，MG-12 把坡度列为 council 可以同意变更 reg 86B 的理由之一。
奶奶房可以离主屋多近？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。这个距离由 National Construction Code 而非 Building Regulations 决定。按 NCC 2022 Volume Two H3D3 和 Housing Provisions 9.2.1，Class 1 建筑距同一地块另一建筑不足 1.8 m 的外墙——附属于主屋的车库或棚屋除外——必须符合 9.2.3：从外侧测试达 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体，开口仅限防火窗和自闭实心门。多数图纸选择直接留出 1.8 m 净距。
当前规划面积怎样计算？
已批准的 Clause 73.03（VC306）计入用作独立住所的所有楼层，从外墙外表面或共用墙中心线测量，不含附建或相邻的 deck、verandah、凉棚、门廊、露台。Regulation 5 的 60 m² 建筑定义是另一项测试；2025 年 10 月 Council 说明书描述的是旧规则。建筑面积口径请向 building surveyor 确认。
覆盖率和花园面积规则是把单元和主屋合起来算吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。是。2023 年修订加入了 76(5)、76A(6) 和 77(4) 三款，各自规定无论地块上是一栋建筑还是两栋（其中一栋为 small second dwelling），该规则都适用。因此建筑覆盖率上限、花园面积和透水率下限都是在加上单元之后按整块地测试，而不是只看单元本身。
俯视与遮挡规则适用于奶奶房吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。适用。Regulations 81 至 85——对现有窗户的采光、对朝北窗户的日照、对休闲开放空间的遮挡、俯视，以及单元自身窗户的采光——像对任何新建 Class 1 建筑一样适用于 small second dwelling，因为 reg 72 把整个 Division 都适用于它，除非某条规则被明确排除。Regulation 69(2) 还把邻居的 small second dwelling 视为现有住宅，所以这些测试也要对它进行。
设计不满足某条选址规则会怎样？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。每条选址规则都自带报告与同意（report and consent）程序：council 必须先同意，surveyor 才能签发许可。按 Building Act 1993 第 188A 条和附表 2 第 4A 条，council 只能依 Minister’s Guideline MG-12（Gazette S677，2023 年 12 月 14 日）决定，指引中任何事项不满足就必须拒绝。对 reg 74A，理由是街景、建筑包络线、地块形状与尺寸、坡度、日照和植被；对 reg 86B，则是地块形状以及更合适的侧街或后街通道。
Small second dwelling 需要什么能效评级？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。National Construction Code 对 Class 1 建筑的评级。按 NCC 2022 Volume Two Specification 42，用房屋能效评级软件评估的建筑须达到至少 7 星（S42C2）且整屋评级不低于 60（S42C3），经 H6D2 满足 H6P1 与 H6P2。Sustainability Victoria 记载 NCC 2022 更新自 2024 年 5 月起在维州生效。对 30 或 60 m² 的图纸，朝向、玻璃和屋檐承担了评级的大部分。
单元可以接燃气吗？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。不可以。"不得向该建筑供应管道天然气"是各住宅分区 Section 1 免许可用途的条件之一，所以图纸从一开始就按全电设计。对需要 planning permit 的更大的第二住宅，Sustainability Victoria 记载自 2024 年 1 月 1 日起需要规划许可的新建住宅必须全电。无论哪种情形，合规的图纸都是电磁炉配电热或热泵热水器。
Building surveyor 签发许可前必须看到什么？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。Building Regulations 2018 的 regulation 25：任何 planning permit、1:100 图纸与 1:20 详图、材料做法说明、1:500 地块平面图（标明边界、easement、到最近交叉街道的距离、单元相对主屋与边界的位置、标高、通往排放点的排水管、不透水面、停车位以及 reg 86 与 reg 86A 的私人开放空间），加上计算书与报告——结构、能效评级、防火构造，以及适用时的 bushfire attack level。
VC306 生效后，Home 80 应怎样评估？
不能继续笼统地说所有 80 平住宅都超出规划定义。按 VC306，实测总楼面面积不超过 80 m²，且分区、地块、overlay 与产权允许时即可符合，车库则须另行确认。由于建筑法规仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，须由 building surveyor 确认其建筑路径。
住宅地块不足 300 m²，现在应核查什么？
VC306 批准的 Clause 32.08-6 规定，在 General Residential Zone 不足 300 m² 的地块上建造或扩建 small second dwelling 须取得规划许可；符合指定 Clause 54 标准时可走 VicSmart 类别。其他分区有各自的触发条件。表中旧的通道交叉引用（Clause 54.03-5）已不再适用；建筑审查请另向 surveyor 确认。
有没有 easement、雨水和化粪的规则会改变它的位置？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。有。未经该机构同意，不得在水务机构享有的 easement 上方、或距其他水务机构设施 1 m（Melbourne Water 为 5 m）范围内建任何构筑物 —— Water Act 1989 第 148 条，reg 130 的注释予以重述。雨水必须排到 council 的法定排放点，并在许可前取得 council 的报告（reg 133）。无污水管网的地块，化粪系统需要 council 的报告与同意（reg 132）。
Small second dwelling 的最大高度是多少？
依据 2026 年 9 月 19 日读取的 Building Regulations 2018 第 031 版（2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）；请按项目确认适用规定。Regulation 75：分区或其附表有规定时按其规定；否则 9 m，若自然地面在任何宽于 8 m 的剖面上坡度达 2.5 度以上则为 10 m。对单层单元真正要紧的数字是 3.6 m——在这个墙高之内 Table 79 的退距停在 1 m，它也是 reg 80 界墙的最大高度。
60 平放不下的地块，Compact 34.3 能放下吗？
更小的户型可能提供另一种设计选择，但必须由实际场地布局证明。将 Fernwood 34.3 m² 一房图纸，与 60 平两房或三房图纸比较，再按地址核查退距、通道、开放空间、管线、防火间距及现行规划和建筑要求。产品面积本身不能证明场地适合。
参考来源
- 1.Planning Victoria — Small second homes，VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效的更新 — 网页更新于 2026 年 10 月 15 日；2026 年 10 月 17 日核对 VC306 公告及当前规划摘要；早期建筑来源保留原核对日期
- 2.Amendment VC306 —— 已批准 Clause 73.03 土地用途定义（small second dwelling 不超过 80 m²；计算方式） — 条款日期 2026 年 10 月 15 日；2026 年 10 月 21 日核对
- 3.Amendment VC306 —— 已批准 Clause 32.08 General Residential Zone（Section 1 条件；32.08-6 不足 300 m² 地块） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 4.Amendment VC306 —— 解释报告（60 改为 80 m²；删除 Clause 54.03-5） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 5.Building Regulations 2018（维州）—— 授权第 031 版版本页（现行；未列出更新版本） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 6.Building Regulations 2018 (Vic) —— 授权版本第 031 号，收录截至 2026 年 9 月 1 日的修订（regs 5、25、69、72–80、86、86A、86B、130–133） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 7.Building Regulations 2018 (Vic) —— 现行版本历史（Victorian Legislation） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 8.Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023，S.R. No. 132/2023 —— 授权版本，2023 年 12 月 14 日施行 — 2026 年 9 月 19 日核对
- 9.Victoria Government Gazette S677，2023 年 12 月 14 日 —— Minister’s Guideline MG-12：依 Building Act 1993 第 188A 条的单一住宅选址与设计指引（第 3 与第 17 项选址要求） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 10.Victoria Government Gazette S414，2025 年 8 月 11 日 —— Amendment VC282，2025 年 9 月 8 日施行（Clause 54；300 m² 建造触发线） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 11.Victoria Planning Provisions —— Clause 73.03 Land use terms，small second dwelling 定义——VC306 之前文本（历史） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文；已于 2026 年 10 月 15 日被 VC306 取代
- 12.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-6 在地块上建造与扩建 small second dwelling（VC282；VicSmart 标准清单） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
- 13.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-7 在地块上建造与扩建两栋及以上住宅（VC300；Clause 55） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
- 14.Victoria Planning Provisions —— Clause 54.02 Neighbourhood character（Standards A2-3、A2-5 与 Table A2-5、A2-8） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
- 15.Victoria Planning Provisions —— Clause 54.03 Liveability（Standards A3-3 与 A3-5） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文；Standard A3-5（Clause 54.03-5）已于 2026 年 10 月 15 日被 VC306 删除
- 16.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.06 Car parking（不适用于 small second dwelling 的建造与使用） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
- 17.NCC 2022 Volume Two —— Part H3 Fire safety，H3D3 外墙防火分隔；H3D6 烟雾报警器 — 2026 年 9 月 19 日核对
- 18.NCC 2022 Housing Provisions —— Part 9.2 外墙防火分隔（9.2.1 至 9.2.6） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 19.NCC 2022 Volume Two —— Part H6 Energy efficiency，H6D2 — 2026 年 9 月 19 日核对
- 20.NCC 2022 Volume Two —— Specification 42 房屋能效评级软件，S42C2（7 星）与 S42C3（整屋评级 60） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 21.Sustainability Victoria —— Seeing 7 stars：新建住宅能效标准解读（NCC 2022 自 2024 年 5 月起在维州生效；依赖规划许可的新建住宅自 2024 年 1 月 1 日起全电） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 22.Water Act 1989 (Vic) —— 第 148 条：在 easement 上方或水务机构设施附近的构筑物（第 147 版） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 23.Building Act 1993 (Vic) —— 第 39 条 occupancy permit；第 188A 条与附表 2 第 4A 条报告与同意（第 152 版） — 2026 年 9 月 19 日核对
- 24.Cardinia Shire Council —— Small Second Dwellings 说明书，第 1 版，2025 年 10 月（gross floor area 测量口径；不要求停车位） — 2026 年 9 月 19 日核对
