VC253 设计任务书 —— small second dwelling 选址规则

资格问题五句话讲完——其余的在别处

本文讲的是：规划问题解决之后，一栋奶奶房（small second dwelling）到底能在地块上放在哪里、图纸必须包含什么。规划问题本身——哪些分区、哪些条件、300 m² 的建造触发线、哪些 overlay 会介入——由姊妹指南维州建奶奶房不用 planning permit：VC253 规则逐条讲清回答，在集团层面则由 e2es.com.au 的 E2ES VC253 指南回答。DollarBuild 与 E2ES 同一位创始人；那一页是集团关于资格问题的法规参考。带着下面五条事实读本文就够了。

—Small second dwelling 是一栋 gross floor area 不超过 60 m²、与现有住宅同一地块、作为自足式住所使用的建筑，须有厨房水槽、备餐设施、浴缸或淋浴、马桶与洗手盆——维州每个规划方案的 Clause 73.03，由 Amendment VC253 于 2023 年 12 月 14 日加入。
—在主要住宅分区和乡村分区，其用途无需 planning permit，前提是地块上不超过一栋现有住宅、它是地块上唯一的 small second dwelling、且不向其供应管道天然气（各分区 Section 1 用途表）。
—在 General、Neighbourhood、Residential Growth、Mixed Use、Housing Choice and Transport 或 Township 分区中不足 300 m² 的地块上，建造它需要 planning permit 并适用 Clause 54 —— Amendment VC282，2025 年 9 月 8 日施行（Clause 32.08-6 及各分区对应条款）。
—Overlay 在任何地块上都可能要求许可；地块不可分割以使单元拥有独立地契；不要求停车位，因为 Clause 52.06 明文规定不适用于 small second dwelling 的建造与使用。
—注册 building surveyor 签发的 building permit 始终必需——下文的规则正是该 surveyor 要核查的。

哪部法规在画图：Building Regulations 2018 第 5 部分

Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023（S.R. No. 132/2023）于 2023 年 12 月 14 日施行，与 VC253 同日。它在 Building Regulations 2018 的 regulation 5 中加入了一条比规划定义更窄的定义：small second dwelling 是"一栋自足式 Class 1a 建筑，gross floor area 等于或小于 60 m²，与一栋现有建筑同一地块，该现有建筑是单一的 Class 1 建筑且本身不是 small second dwelling"。Class 1a 是住宅的分类，因此该单元按住宅设计、检验和验收，而不是按附属建筑。

替换后的 regulation 72 把第 5 部分 Division 2 的全部内容——单一住宅的选址规则——适用于 small second dwelling，"除非 small second dwelling 被明确排除"。只有三条规则被关掉：最大街道退距（reg 73(5)）、停车（reg 78(7)）和按住宅尺度设定的私人开放空间规则（reg 86(4)，由 reg 86A 取代）。新增两条：位于前墙之后的退距（reg 74A）和通道（reg 86B）。其余一切——高度、侧后退距、界墙、建筑覆盖率、花园面积、透水率、采光、遮挡与俯视——对该单元的适用方式与对一栋新住宅完全相同。

法规没有规定 gross floor area 如何测量。Council 指引有：Cardinia Shire 的说明书（2025 年 10 月）把这 60 m² 读作"从外墙外侧或共用墙中心线量起"，并包含所有有屋顶的面积。按此画法，60 m² 的图纸墙内大约只有 54 至 56 m²，带屋顶的 verandah 也不是白送的。在选定贴着上限的户型之前，先向 building surveyor 确认测量口径。

“六十平方米不是任务书里难的部分。难的是从街道到大门那一米宽、两米高的净空通道——先量它，再爱上一张图纸。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

逐条对照：法规、数字，以及它对图纸的影响

这张表就是任务书。每一行都是 surveyor 必须在地块平面图或立面图上看到满足的一条规则，附承载它的条款和随之而来的图纸后果。若同时需要 planning permit——地块不足 300 m² 或有 overlay——由 VC282 重写的 Clause 54 会适用一套平行标准，有对应标准的在第二列注明。

规则	依据	数字	对图纸的影响
在地块上的位置	Reg 74A(1)–(2)；需 planning permit 时为 Clause 54 Standard A2-8	位于现有主屋面向前街的前墙之后；门廊、verandah、pergola、屋檐、檐沟、遮阳篷、固定屏障以及高于 800 mm 的露台或台阶不得越入	单元住在侧院或后院。转角地块只算前街（reg 74A(4)），但 Table 74 仍对转角地块设有距侧街的最小退距
最大街道退距	Reg 73(5)	不适用于 small second dwelling	防止住宅躲到地块后部的"三分之一进深"规则不会把单元往前拉
建筑高度	Reg 75	分区或附表有规定时按其规定；否则 9 m，若自然地面在宽于 8 m 的剖面上坡度达 2.5° 以上则为 10 m	单层单元远在限值之内；关键是把墙高控制在 3.6 m 以内，让下一行的退距停在 1 m
侧、后退距	Reg 79，Table 79；Clause 54 Standard A2-3	墙高不超过 3.6 m 时 1 m；3.6 m 至 6.9 m 之间每超出 1 m 增加 300 mm；屋檐、檐板与檐沟可越入 600 mm，门廊、设备与水箱可越入 500 mm	3.6 m 高的墙距围栏 1 m，600 mm 的屋檐落在这 1 m 之内；斜坡屋面或两层的墙会把整栋建筑往里推
界墙	Reg 80	位于侧、后边界上或 200 mm 之内：长度不超过相邻邻居的界墙，或 10 m 加剩余边界长度的 25%；平均高度 3.2 m，最高 3.6 m	一面长而无窗的墙可以贴着后围栏或侧围栏；它同时也落在距边界 900 mm 之内，因此须做防火并且不开窗（见下一行）
防火间距	NCC 2022 Volume Two H3D3 → Housing Provisions 9.2.1、9.2.3	距侧、后边界不足 900 mm，或距同一地块另一建筑不足 1.8 m（附属于主屋的车库或棚屋除外）的外墙，须达 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体，开口受限	要么单元与主屋之间留出 1.8 m 净距，要么面向主屋做一面防火墙——留空隙通常更便宜，也让通道保持畅通
建筑覆盖率	Reg 76(2)、(5)；Clause 54 Table A2-5	建筑占地不得超过地块 60%，两栋建筑合并计算；600 mm 以内的屋檐及无屋顶的露台、平台、庭院和 pergola 不计。需许可时，Table A2-5 规定 60%（NRZ、TZ）、65%（GRZ）或 70%（RGZ、MUZ、HCTZ）	主屋加车库加单元必须装进地块的 60%——这就是大地块轻松放下 60 m²、紧凑地块选 Studio 30 的原因
花园面积	Reg 76A(2)、(6)	分区设有花园面积要求时（General 与 Neighbourhood Residential）：400–500 m² 地块 25%，500 至 650 m² 以上 30%，650 m² 以上 35%；只有宽度至少 1 m 的地面才计入，建筑、车道和停车区不计	600 m² 的 GRZ 地块上，放下单元、通道和露台之后，仍须留下 180 m² 宽度至少 1 m 的花园
透水率	Reg 77(2)、(4)	地块至少 20% 须为透水面，两栋建筑合并计算	覆盖率紧张时，通道和露台选透水铺装或碎石；图纸须标明不透水面积（reg 25(2)(f)）
停车	Reg 78(7)；Clause 52.06（不适用于 small second dwelling）	单元不要求停车位	车道不必加宽；图纸仍要标出主屋现有的停车位（reg 25(2)(g)）
私人开放空间——单元	Reg 86A；Clause 54 Standard A3-3	至少 8 m²，最小尺寸 1.6 m，可从卧室以外的起居用房间方便进入（Clause 54：从起居区、餐厅区或厨房进入）	起居室的门开向至少 1.6 m 深的露台或草坪——而不是开向通道
私人开放空间——主屋	Reg 86(2)(b)	现有住宅在其侧面或后部保留至少 25 m²、最小尺寸 3 m 的开放空间，可从卧室以外的起居用房间进入	单元不能占掉整个后院：至少 3 m 深的一条地带留给主屋
通道	Reg 86B；Clause 54 Standard A3-5	从前街通来的畅通无阻通道，宽至少 1 m（超过 30 m 时 1.8 m），净高 2 m 且无任何越入物，坡度不陡于 1:14，横坡不陡于 1:40，硬化或全天候铺装	侧面过道变成受管制的走廊：热水器、电表箱、空调外机、大门和低于 2 m 的屋檐都是越入物，一级台阶就需要一段坡道
邻居的居住品质	Regs 81–85；reg 69(2)	单一住宅的采光、日照、遮挡与俯视测试全部适用，而且隔壁的 small second dwelling 也算作现有住宅	临界一侧的窗位、窗台高度与遮挡按邻居来画，而不是按景观来画
报告与同意（report and consent）	Building Act 1993 第 188A 条与附表 2 第 4A 条；Minister’s Guideline MG-12（Gazette S677，2023 年 12 月 14 日）	任何一条选址规则不满足的设计都需要 council 同意，且只能按 MG-12 的标准决定——对 reg 74A 而言：街景、建筑包络线、地块形状、坡度、日照、植被	在数字之内设计；变更是一项要听取相邻业主意见的申请，不是走个形式

典型 600 m² 地块上建筑能放在哪里（示例）

取一块示例地块：15 m × 40 m（600 m²），位于 General Residential Zone，现有一栋 150 m² 的单层主屋和一座 36 m² 的车库——所有数字都是为算术假设的，不是场地评估。建筑覆盖率允许 360 m² 建筑，已有的 186 m² 留下 174 m² 余量：放一栋 60 m² 单元后地块达 246 m²，即 41%，远在 reg 76 之内。30% 的花园面积要求 180 m² 宽度至少 1 m、且不是建筑、车道或停车区的地面；透水率要求 120 m² 透水面。只要露台和通道做透水铺装，两项都很宽裕。

位置由上表推出。单元放在后院、主屋后墙之后，reg 74A 轻松满足。墙高不超过 3.6 m 时，它距侧围栏和后围栏各 1 m；或者一面长墙按 reg 80 贴在后边界上——15 m 的后边界允许 10 m 加剩余 5 m 的 25%，即最长 11.25 m 的界墙。单元与主屋之间留 1.8 m 净距，既省掉防火墙，也让通道连续。主屋在院子一侧保留至少 3 m 深的自有开放空间；单元至少 1.6 m 深的 8 m² 露台在另一侧从起居室开出。

通道是多数地块出问题的地方。从前边界起，路线沿侧面过道走：全程 1 m 净宽、2 m 净高。一个 1.2 m 的侧退距会被一台 300 mm 厚的热水器或一个电表箱废掉；超过 30 m 的过道需要 1.8 m 宽。1:14 的坡度上限意味着院内 500 mm 的高差需要 7 m 的路程或一段坡道，1:40 的横坡上限则排除了简单顺着横向坡地铺的路。硬化或全天候铺装指铺路砖、混凝土或压实碎石，不是草坪。

转角地块、坡地、长条地块和窄地块

—转角地块：reg 74A(1) 只从现有主屋面向前街的前墙起算，reg 74A(4) 规定仅在一个角点相触的地块不算相邻。Table 74 对转角地块距侧街的最小退距仍然适用，而 MG-12 对 reg 74A 的同意理由正是围绕侧街退距、街道主流退距和地块形状写的。
—坡地：自然地面坡度达 2.5° 以上时 reg 75 的高度上限放宽到 10 m，但通道 1:14 的坡度和 1:40 的横坡不会放宽。挖填方、折返坡道或一组平台是设计的一部分，MG-12 把坡度列为 council 可以变更 reg 74A 和 reg 86B 的理由之一。
—长条或旗杆形地块：超过 30 m 的通道须宽 1.8 m（reg 86B(1)(a)），比大多数主屋与围栏之间的过道都宽。改从后街或巷道而非前街进入，只能依 MG-12 第 17 项选址要求走报告与同意程序。
—窄地块：一侧留 1 m 通道、1 m 退距、距主屋 1.8 m，再加上主屋自有的 3 m 深开放空间之后，往往只有 30 m² 的户型放得下；限制的是宽度，不是面积。
—带供水 easement 的地块：未经该机构同意，不得在水务机构享有的 easement 上方、或距其他水务机构设施 1 m（Melbourne Water 为 5 m）范围内建任何构筑物 —— Water Act 1989 第 148 条，reg 130 的注释予以重述。

服务与能耗：不是选址规则，但同样塑造图纸

还有三部法规决定一份合规 60 m² 图纸的内容。不接燃气是规划条件而非建筑条件：不得向该单元供应管道天然气，所以图纸从第一稿就按全电设计——电磁炉、电热或热泵热水器、冷暖空调——而不是事后改。能耗归 National Construction Code：Sustainability Victoria 记载 NCC 2022 更新自 2024 年 5 月起在维州生效，按 Specification 42，用房屋能效评级软件评估的 Class 1 建筑须达到至少 7 星（S42C2）且整屋评级不低于 60（S42C3），从而经 H6D2 满足 H6P1 与 H6P2。对这么小的单元，朝向、玻璃和屋檐深度完成了大部分工作，因此选址决定和能效评级其实是同一个决定。

消防与水补全这套要求。互联烟雾报警器是 Class 1a 的要求（H3D6，经 Housing Provisions Part 9.5）。雨水必须设计到 council 的法定排放点，并在许可前取得 council 的报告（reg 133）；无污水管网的地块需要 council 对化粪系统的报告与同意（reg 132）；surveyor 会在地块平面图上核对每一条 easement（reg 25(2)(a)）。这些都不改变建筑的位置，但每一项都可能多出一个检查井、一个水箱、一条沟或一根排水管，吃掉花园面积和通道宽度。

Building surveyor 会要什么

Building Regulations 2018 的 regulation 25 列出了 building permit 申请必须附带的材料。对 small second dwelling，把它当作清单来读。

—适用的 planning permit 副本（reg 25(1)(a)）——若不需要，则提供证明：规划证书上的分区、地块面积和 overlay 清单。
—比例不小于 1:100 的图纸——平面、立面、剖面、尺寸与结构构件——必要处附 1:20 详图（reg 25(1)(b)），以及材料与做法说明（reg 25(1)(c)）。
—比例不小于 1:500 的地块平面图（reg 25(1)(d) 与 (2)），标明边界与 easement、到最近交叉街道的距离、单元相对于边界和现有主屋的位置、地块与楼面标高、街道排水沟和雨水管标高、通往排放点的排水管、reg 77 所需的不透水面、reg 78 所需的现有停车位，以及 reg 86 与 reg 86A 所需的私人开放空间。
—证明合规的计算书与报告（reg 25(1)(f)）：地坪与框架的结构计算、能效评级证书、位于山火易发区时的 bushfire attack level 评估，以及距主屋 1.8 m 内或距边界 900 mm 内任何墙体的防火构造详图。
—Council 的法定排放点报告（reg 133）、在水务机构设施附近建造所需的该机构同意（reg 130；Water Act 第 148 条），以及无污水管网地块的化粪系统报告与同意（reg 132）。
—许可申请表现在会问"该建筑工程是否涉及 small second dwelling？"（Schedule 4 Form 2，经 S.R. 132/2023 修订）；自建业主的 certificate of consent 依 reg 19A 简化；最后的 occupancy permit 依 Building Act 1993 第 39 条签发。

Studio 30、Three-Bedroom 60 和 Three-Bedroom 80 是怎样按这些规则画出来的

Studio 30（30 m²，一房）和 Three-Bedroom 60（60 m²，三房）都落在 reg 5 的定义之内：建在工程地坪上的自足式 Class 1a 建筑，单层，墙高保持 Table 79 的 1 m 退距，按规格不接管道天然气，60 画在定义的上限而不是上限之上。起居室的位置让它的门开向 8 m² 的露台，卫生间与洗衣房共用一面湿墙，因此图纸可以镜像，以适应通道走院子的哪一侧。Building permit 与 occupancy permit 都在交付范围之内。

Three-Bedroom 80（80 m²，三房两卫）刻意不做成 small second dwelling。超过 60 m² 之后，它就是地块上一栋普通的第二住宅：在 General Residential Zone，地块上已有一栋住宅时建造另一栋住宅需要许可（Clause 32.08-7），按 Clause 55 而非 Clause 54 评估，满足所列 Clause 55 标准时可走 VicSmart；Clause 52.06 的停车要求按 Table 1 中该土地类别的比率适用；而且因为它需要 planning permit，Sustainability Victoria 记载的自 2024 年 1 月 1 日起对依赖规划许可的新建住宅的全电要求也适用。之后 surveyor 把第 5 部分的选址规则按"住宅"适用于它，而不是经由 reg 74A 和 reg 86B。它是为那些这条路径走得通、且第二个卫生间值得的地块和州准备的户型；可行性评估会在报价之前书面说明您的地块走哪条路径。

大家常问

维州奶奶房的选址规则有哪些？

经 Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023 修订的 Building Regulations 2018 第 5 部分：位于现有主屋前墙之后（reg 74A）、墙高不超过 3.6 m 时侧后退距 1 m（reg 79）、界墙符合 reg 80、两栋建筑合计建筑覆盖率 60% 与透水率 20%（reg 76(5)、77(4)）、分区有要求时的花园面积（reg 76A）、8 m² 私人开放空间（reg 86A）、从街道通来的 1 m 宽、坡度 1:14 的通道（reg 86B），以及不要求停车位（reg 78(7)）。由注册 building surveyor 在 building permit 阶段核查。

Small second dwelling 必须建在主屋后面吗？

是。Regulation 74A(1) 要求它位于现有住宅面向前街的前墙之后，reg 74A(2) 禁止门廊、verandah、pergola、屋檐、檐沟、遮阳篷、固定屏障以及高于 800 mm 的露台或台阶越入。需要 planning permit 时，Clause 54 Standard A2-8 的规定相同。越过这条线的设计需要 council 的报告与同意，按 Minister’s Guideline MG-12 的标准决定——街景、建筑包络线、地块形状、坡度、日照与植被。

在维州，奶奶房距侧围栏和后围栏要多远？

Building Regulations 2018 的 Table 79：墙高 3.6 m 及以下时 1 m；3.6 m 至 6.9 m 之间每超出 1 m 增加 300 mm；再往上为 2 m 加每米 1 m。屋檐、檐板与檐沟可越入最多 600 mm；门廊、verandah、烟道、水箱和冷暖设备可越入最多 500 mm。分区附表可以规定不同的距离，符合 reg 80 的墙也可以改为贴着边界。

奶奶房可以贴着边界建吗？

可以，须符合 regulation 80。位于侧、后边界上或 200 mm 之内的墙，长度不得超过相邻邻居的界墙，或 10 m 加剩余边界长度的 25%（取较大者），平均高度 3.2 m、最高 3.6 m。由于这面墙同时落在距边界 900 mm 之内，NCC 2022 Housing Provisions 9.2.3 要求它达到 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体并限制开口——所以它是一面无窗的防火墙。

有奶奶房的地块建筑覆盖率上限是多少？

Regulation 76(2) 把建筑占地限制在地块的 60%，除非分区附表另有规定；2023 年加入的 reg 76(5) 把这一上限适用于两栋建筑合计——主屋、车库和 small second dwelling。600 mm 以内的屋檐以及无屋顶的泳池、露台、庭院、平台和 pergola 不计。需要 planning permit 时，Clause 54 Table A2-5 规定 Neighbourhood Residential 与 Township 分区 60%、General Residential 65%、Residential Growth、Mixed Use 与 Housing Choice and Transport 分区 70%。

最低花园面积适用于 small second dwelling 吗？

适用——只要分区设有这一要求，即 General 与 Neighbourhood Residential 分区。Regulation 76A 要求 400 至 500 m² 的地块保留 25%、500 至 650 m² 以上 30%、650 m² 以上 35%，只计宽度至少 1 m、且不是建筑、车道或停车区的地面；reg 76A(6) 规定无论地块上是一栋还是两栋建筑都适用。10 m² 以内的棚屋、600 mm 以内的屋檐、pergola 和低于 800 mm 的无顶平台不算建筑。

20% 透水率对设计意味着什么？

Regulation 77(2) 要求地块至少 20% 保持透水面，reg 77(4) 把两栋建筑合并计算。地块平面图必须标明不透水面的位置、尺寸和面积（reg 25(2)(f)）。实践中，当地块接近上限时，单元的通道和露台会画成透水铺装或压实碎石，这同时也满足 reg 86B(1)(e) 对通道"硬化或全天候"的要求。

在维州，奶奶房需要停车位吗？

不需要。Building Regulations 2018 的 regulation 78(7) 对 small second dwelling 关掉了两个车位的规则，规划方案的 Clause 52.06 也明文规定不适用于 small second dwelling 的建造与使用。地块平面图仍要标出主屋现有的停车位（reg 25(2)(g)）。超过 60 m² 的第二住宅不是 small second dwelling，Clause 52.06 对它适用。

单元需要多大的私人开放空间？主屋还保留自己的吗？

单元需要至少 8 m²、最小尺寸 1.6 m、可从卧室以外的起居用房间方便进入的空间（reg 86A）；需要许可时，Clause 54 Standard A3-3 要求同样的 8 m² 与 1.6 m，从起居区、餐厅区或厨房进入。现有主屋必须在其侧面或后部保留至少 25 m²、最小尺寸 3 m 的空间，同样从卧室以外的起居用房间进入（reg 86(2)(b)）。两块面积都要画在地块平面图上（reg 25(2)(h)）。

Small second dwelling 的通道规则是什么？

Regulation 86B：从前街通来的畅通无阻通道，宽至少 1 m（通道长于 30 m 时为 1.8 m），净高至少 2 m 且无任何越入物，坡度不陡于 1:14，横坡不陡于 1:40，硬化或有全天候路面。Clause 54 Standard A3-5 在需要许可的情形下作同样规定。侧面过道里的电表箱、热水器、空调外机、大门和低矮屋檐都是越入物。

为什么是 1:14？在坡地院子里意味着什么？

1:14 是每 14 个单位的水平距离升高 1 个单位——约 4 度，即无障碍步道的坡度。街道与单元大门之间 500 mm 的高差至少需要 7 m 的路程或一段坡道；1:40 的横坡上限则不允许通道简单地顺着横向坡地铺。在坡地上，挖填方、平台或折返坡道是设计的一部分，MG-12 把坡度列为 council 可以同意变更 reg 86B 的理由之一。

奶奶房可以离主屋多近？

这个距离由 National Construction Code 而非 Building Regulations 决定。按 NCC 2022 Volume Two H3D3 和 Housing Provisions 9.2.1，Class 1 建筑距同一地块另一建筑不足 1.8 m 的外墙——附属于主屋的车库或棚屋除外——必须符合 9.2.3：从外侧测试达 FRL 60/60/60 或为 90 mm 砌体，开口仅限防火窗和自闭实心门。多数图纸选择直接留出 1.8 m 净距。

60 m² 是怎么测量的？

Building Regulations 用 gross floor area 不超过 60 m² 来定义 small second dwelling（reg 5），但没有规定怎样测量。Cardinia Shire 的说明书（2025 年 10 月）把它读作从外墙外侧或共用墙中心线量起，包含所有有屋顶的面积。按此读法，60 m² 的图纸墙内约 54 至 56 m²，带屋顶的 verandah 也要计入。在选定贴着上限的户型之前，先向 building surveyor 确认口径。

覆盖率和花园面积规则是把单元和主屋合起来算吗？

是。2023 年修订加入了 76(5)、76A(6) 和 77(4) 三款，各自规定无论地块上是一栋建筑还是两栋（其中一栋为 small second dwelling），该规则都适用。因此建筑覆盖率上限、花园面积和透水率下限都是在加上单元之后按整块地测试，而不是只看单元本身。

俯视与遮挡规则适用于奶奶房吗？

适用。Regulations 81 至 85——对现有窗户的采光、对朝北窗户的日照、对休闲开放空间的遮挡、俯视，以及单元自身窗户的采光——像对任何新建 Class 1 建筑一样适用于 small second dwelling，因为 reg 72 把整个 Division 都适用于它，除非某条规则被明确排除。Regulation 69(2) 还把邻居的 small second dwelling 视为现有住宅，所以这些测试也要对它进行。

设计不满足某条选址规则会怎样？

每条选址规则都自带报告与同意（report and consent）程序：council 必须先同意，surveyor 才能签发许可。按 Building Act 1993 第 188A 条和附表 2 第 4A 条，council 只能依 Minister’s Guideline MG-12（Gazette S677，2023 年 12 月 14 日）决定，指引中任何事项不满足就必须拒绝。对 reg 74A，理由是街景、建筑包络线、地块形状与尺寸、坡度、日照和植被；对 reg 86B，则是地块形状以及更合适的侧街或后街通道。

Small second dwelling 需要什么能效评级？

National Construction Code 对 Class 1 建筑的评级。按 NCC 2022 Volume Two Specification 42，用房屋能效评级软件评估的建筑须达到至少 7 星（S42C2）且整屋评级不低于 60（S42C3），经 H6D2 满足 H6P1 与 H6P2。Sustainability Victoria 记载 NCC 2022 更新自 2024 年 5 月起在维州生效。对 30 或 60 m² 的图纸，朝向、玻璃和屋檐承担了评级的大部分。

单元可以接燃气吗？

不可以。"不得向该建筑供应管道天然气"是各住宅分区 Section 1 免许可用途的条件之一，所以图纸从一开始就按全电设计。对需要 planning permit 的更大的第二住宅，Sustainability Victoria 记载自 2024 年 1 月 1 日起需要规划许可的新建住宅必须全电。无论哪种情形，合规的图纸都是电磁炉配电热或热泵热水器。

Building surveyor 签发许可前必须看到什么？

Building Regulations 2018 的 regulation 25：任何 planning permit、1:100 图纸与 1:20 详图、材料做法说明、1:500 地块平面图（标明边界、easement、到最近交叉街道的距离、单元相对主屋与边界的位置、标高、通往排放点的排水管、不透水面、停车位以及 reg 86 与 reg 86A 的私人开放空间），加上计算书与报告——结构、能效评级、防火构造，以及适用时的 bushfire attack level。

80 m² 的 Three-Bedroom 80 也适用同样的规则吗？

不适用。80 m² 超出了 reg 5 的定义，所以它是一栋普通的第二住宅：在 General Residential Zone，地块上已有一栋住宅时建造另一栋需要许可（Clause 32.08-7），按 Clause 55 评估，并适用 Clause 52.06 的停车要求。满足所列 Clause 55 标准时可走 VicSmart。之后 building surveyor 把第 5 部分的选址规则按"住宅"适用于它；reg 74A 和 reg 86B 不适用，因为它不是 small second dwelling。

我的地块不足 300 m²——那时适用哪些规则？

两套都适用。Amendment VC282（2025 年 9 月 8 日施行）要求在主要住宅分区中不足 300 m² 的地块上建造 small second dwelling 须取得 planning permit，按 Clause 54 评估——Standard A2-8 位于前墙之后、A2-3 退距、Table A2-5 建筑覆盖率、A3-3 开放空间和 A3-5 通道——满足所列标准时走 VicSmart（Clause 32.08-6）。随后的 building permit 仍然适用 regs 74A、76、76A、77、79、80、86A 和 86B。

有没有 easement、雨水和化粪的规则会改变它的位置？

有。未经该机构同意，不得在水务机构享有的 easement 上方、或距其他水务机构设施 1 m（Melbourne Water 为 5 m）范围内建任何构筑物 —— Water Act 1989 第 148 条，reg 130 的注释予以重述。雨水必须排到 council 的法定排放点，并在许可前取得 council 的报告（reg 133）。无污水管网的地块，化粪系统需要 council 的报告与同意（reg 132）。

Small second dwelling 的最大高度是多少？

Regulation 75：分区或其附表有规定时按其规定；否则 9 m，若自然地面在任何宽于 8 m 的剖面上坡度达 2.5 度以上则为 10 m。对单层单元真正要紧的数字是 3.6 m——在这个墙高之内 Table 79 的退距停在 1 m，它也是 reg 80 界墙的最大高度。

60 m² 放不下的地方，Studio 30 放得下吗？

常常可以。让一张图纸失败的是宽度而不是面积：2 m 净高下 1 m 宽的通道、墙高 3.6 m 以内的 1 m 退距、距主屋 1.8 m 或一面防火墙，以及主屋自有的 25 m²、3 m 深的开放空间。在窄地块或已经建满的地块上，30 m² 的户型能同时满足这四项，而 60 m² 的户型做不到。可行性评估会在写方案之前把两种户型都画到地块平面图上。

参考来源

1.Building Regulations 2018 (Vic) —— 授权版本第 031 号，收录截至 2026 年 9 月 1 日的修订（regs 5、25、69、72–80、86、86A、86B、130–133） — 2026 年 9 月 19 日核对
2.Building Regulations 2018 (Vic) —— 现行版本历史（Victorian Legislation） — 2026 年 9 月 19 日核对
3.Building Amendment (Small Second Dwellings) Regulations 2023，S.R. No. 132/2023 —— 授权版本，2023 年 12 月 14 日施行 — 2026 年 9 月 19 日核对
4.Victoria Government Gazette S677，2023 年 12 月 14 日 —— Minister’s Guideline MG-12：依 Building Act 1993 第 188A 条的单一住宅选址与设计指引（第 3 与第 17 项选址要求） — 2026 年 9 月 19 日核对
5.Victoria Government Gazette S414，2025 年 8 月 11 日 —— Amendment VC282，2025 年 9 月 8 日施行（Clause 54；300 m² 建造触发线） — 2026 年 9 月 19 日核对
6.Victoria Planning Provisions —— Clause 73.03 Land use terms，small second dwelling 定义 — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
7.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-6 在地块上建造与扩建 small second dwelling（VC282；VicSmart 标准清单） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
8.Victoria Planning Provisions —— Clause 32.08-7 在地块上建造与扩建两栋及以上住宅（VC300；Clause 55） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
9.Victoria Planning Provisions —— Clause 54.02 Neighbourhood character（Standards A2-3、A2-5 与 Table A2-5、A2-8） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
10.Victoria Planning Provisions —— Clause 54.03 Liveability（Standards A3-3 与 A3-5） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
11.Victoria Planning Provisions —— Clause 52.06 Car parking（不适用于 small second dwelling 的建造与使用） — 2026 年 9 月 19 日经规划 API 读取条款正文
12.NCC 2022 Volume Two —— Part H3 Fire safety，H3D3 外墙防火分隔；H3D6 烟雾报警器 — 2026 年 9 月 19 日核对
13.NCC 2022 Housing Provisions —— Part 9.2 外墙防火分隔（9.2.1 至 9.2.6） — 2026 年 9 月 19 日核对
14.NCC 2022 Volume Two —— Part H6 Energy efficiency，H6D2 — 2026 年 9 月 19 日核对
15.NCC 2022 Volume Two —— Specification 42 房屋能效评级软件，S42C2（7 星）与 S42C3（整屋评级 60） — 2026 年 9 月 19 日核对
16.Sustainability Victoria —— Seeing 7 stars：新建住宅能效标准解读（NCC 2022 自 2024 年 5 月起在维州生效；依赖规划许可的新建住宅自 2024 年 1 月 1 日起全电） — 2026 年 9 月 19 日核对
17.Water Act 1989 (Vic) —— 第 148 条：在 easement 上方或水务机构设施附近的构筑物（第 147 版） — 2026 年 9 月 19 日核对
18.Building Act 1993 (Vic) —— 第 39 条 occupancy permit；第 188A 条与附表 2 第 4A 条报告与同意（第 152 版） — 2026 年 9 月 19 日核对
19.Cardinia Shire Council —— Small Second Dwellings 说明书，第 1 版，2025 年 10 月（gross floor area 测量口径；不要求停车位） — 2026 年 9 月 19 日核对

Studio 30 Three-Bedroom 60 Three-Bedroom 80

把 VC253 当作设计任务书：60 m² small second dwelling 的规则对图纸意味着什么