Rooming House 选地 brief：墨尔本

Q: 300 平九房 rooming house 需要多大的地？

为这个产品使用的找地筛选考虑 500 m² 以上、面宽 ≥15 m、进深约 34 m 的地块，使单层户型能离街 9 m、离其他地界和 easement 各 1 m，门前放两个合规车位，分区花园面积不破线。后界 easement 和往后收窄的地块，是看起来很大的地过不了的常见原因。

Q: 墨尔本 rooming house 哪里好出租？

公开登记册显示经营者扎堆在哪：2026 年 10 月 10 日分析的 2,656 套都市区 rooming house 中，离 CBD 20–45 km 的有 61%–72% 在公立急诊医院 3 km 内、22%–26% 在车站 800 m 内。在册最多的外圈城区是 Frankston、Dandenong、Noble Park、Werribee、Cranbourne、Melton South、Springvale、Tarneit、Hoppers Crossing、Berwick。登记册记录的是位置，不是租金。

Q: 九间卧室的 rooming house 要几个车位？

Category 1 或 2 用地上两个：Clause 52.06-5 Table 1（VC311，2026 年 6 月 9 日）定每间卧室 0.25 个、向下取整，无上限。其中一个画成无障碍车位。一旦服务四个及以上车位，Clause 52.06-9 要求车头朝前驶出，第四个车位要带掉头区。

Q: 转角地对 rooming house 有帮助吗？

有帮助也有分：地块排序里转角 +15、侧巷或后巷 +15（两者 +20，合计封顶 +25），因为第二条临街面可以开独立步行入口、有更多停车选择。它是地图事实不是批文——新车道口要议会 vehicle crossing permit，Transport Zone 2 的街还要 Clause 52.29 规划许可并转介道路管理机构。

Q: 附近已经有很多 rooming house，再建是坏事吗？

登记册在一定范围内显示相反：2022 年前在册的房子，2 km 内另有 0–2 套的 57% 在 2026 年 10 月 10 日仍在册，3–9 套的 65%，10–24 套的 72%，25 套以上的 77%。地块打分对 2 km 内在册供给加分加到 10 套封顶、从不因密度扣分；密集区的社区反对是需要注意的一点。

Q: 地块打分能预测租金吗？

不能。它给合格地块排序，让人先看最强的。它的价格锚点是对毛数字的阈值——相对本地成交的折价，以及用已公布建造价算的收入成本比——不含空置、管理、土地税、市政费、保险和融资。其中没有任何对任何房产的预测。

Q: 多陡的地不适合建 rooming house？

筛选把地块内实测高差 ≤1 m 视为平地，不排除更陡的地；1–2 m、2–3 m、>3 m 的高差被标注并扣分，因为它们给方案增加填挖或挡土。州高程数据读不出时，地块被标注而不是假设为平地。

一张表看完这份 brief

下面的每一项，都是集团的找地团队在把地块推荐给打算建这个产品的客户之前要查的。它是一份找地的 brief，不保证任何通过它的地块能获批、能建成或能以任何数字出租。法定数字来自规划条文，其余来自我们自己的布局和公开的 rooming house 登记册；每一行都写明出处。

左右滑动表格，查看全部规格。使用键盘时，可先聚焦表格，再用方向键横向滚动。

检查项	门槛	出处
地块面积	≥500 m²	我们的筛选（低于此产品加两个车位和花园面积放不下）
面宽	≥15 m（转角地取较长的临街边）	我们的筛选；按 Vicmap 地籍量
进深	约 34 m：建筑长度 + 9 m 前退界 + 1 m 后退	我们的布局规则（9 m 是我们设计用的退界，不是法定最低）
侧后净距	离每条地界和 easement 各 1 m，量到围栏	我们的布局规则；Building Regulations 2018 Table 79 对 ≤3.6 m 高的墙也定 1 m
坡度	地块内高差 ≤1 m 视为平地；1–2 m、2–3 m、>3 m 标注并扣分	我们的筛选，读自州高程数据
车位	画 2 个合规车位，其中 1 个无障碍；面宽放得下带掉头区时才多画	Clause 52.06-5 Table 1 与 52.06-9
花园面积	按地块大小 25 / 30 / 35%；自 Amendment VC314（2026 年 10 月 28 日）起不带顶的车道和车位计入，带顶的不计	Clause 32.08-4、32.09-4 与经 VC314 修订的 73.01；是 Clause 52.23-3 的条件
分区	GRZ、NRZ、RGZ、HCTZ、MUZ 或 TZ 才有建筑和工程豁免	Clause 52.23-3
Overlay	遗产、淹水（LSIO / SBO / FO）、山火、滑坡 overlay 扣分；FO、PAO、RO 视为排除	我们的筛选；每个 overlay 有自己的许可触发点，Clause 52.23 不免除
门前道路	主干道或 Transport Zone 2 临街扣分（Clause 52.29 出入口许可）；日车流 ≥2 万辆扣分	Vicmap 路网、Vicmap Planning、DTP 车流数据

房子放不放得下？宽度、进深和 9 m 退界

在任何选址问题之前，建筑要先能坐在地上，车位在前、花园面积不破线。集团的布局引擎把单层九房户型放在离街界 9 m 处——这是我们为 rooming house 设计用的退界，让两个车位、一条通道和掉头区能放在前面而不碰人行道——并离其他每条地界和 easement 各 1 m，量到围栏线。按这个规则，地块进深大约要建筑长度加 10 m，面宽要建筑宽度加 2 m；所以找地筛选把 15 m 面宽和约 34 m 进深当作实际下限，而确切的建筑尺寸请以产品页上公布的图纸为准。

看起来够大的地常被两样东西否掉。沿后界的排水或污水 easement 会把 1 m 线往前推，可能吃掉 2–3 m 可用进深；临街宽、往后收窄的地即使面积远超 500 m²，也可能在后墙那里过不去。这两样都在开车去看之前从 Vicmap 地籍和 plan of subdivision 读出来。

Clause 52.23-2 和 52.23-3 计算的是 "the total floor area of all buildings on the land, measured from the outside of external walls or the centre of party walls"，上限 300 m²，"excluding outbuildings"。独立车库或棚屋是附属建筑不算；附属在外墙以内的车库算。推倒重建时旧房已拆，地上只有新建筑——所以公布的九房设计连门廊一起画在 300 m² 以内。

墨尔本的 rooming house 实际扎堆在哪？

经营者已经用自己的钱回答了选址问题，公开登记册让任何人都能读到答案。2026 年 10 月 10 日，集团分析了墨尔本都市区 2,656 套 rooming house——当天 Consumer Affairs Victoria 登记册上的全部地址，加上 2021、2023、2025 年的登记册存档（卖掉后注销的房子也算在内），再加上出租广告中自称 rooming house 的房子——按 Vicmap 定位，火车站及其班次取自交通规划部 GTFS 时刻表，有急诊的公立医院取自 AIHW MyHospitals。所有距离都是直线；步行路线多 20%–40%。

在推倒重建还负担得起的 20–45 km 一圈，规律很一致：房子挨着换乘站、挨着医院。在册或识别出的 rooming house 最多的十个外圈城区是 Frankston、Dandenong、Noble Park、Werribee、Cranbourne、Melton South、Springvale、Tarneit、Hoppers Crossing、Berwick——大多围着一个大站，四个集群（Frankston、Dandenong、Casey 走廊、Werribee）紧挨急诊医院。医院几乎可以肯定代表的是它周边的活动中心——就业、服务、公交换乘——而不是医院本身，所以筛选只算有急诊的公立医院，不算康复和私立机构。

—来源：墨尔本都市区 2,656 套 rooming house，2026 年 10 月 10 日；Consumer Affairs Victoria 登记册 + 存档快照 + 广告识别；直线距离。
—登记册只说房子在哪，不说房间多快租出或租多少；本页没有任何租金数字。

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离 CBD	车站 800 m 内	车站 1.2 km 内	急诊医院 3 km 内
20–30 km	22%	40%	72%
30–45 km	26%	48%	61%

一条街全是 rooming house 是坏信号吗？

登记册也回答了这个问题，答案让大多数第一次建的人意外。取 2022 年前在册的每一套房，看它 2026 年 10 月 10 日还在不在册。2 km 内另有 0–2 套在册 rooming house 的，57% 仍在册；3–9 套的，65%；10–24 套的，72%；25 套以上的，77%。越密集，留下来经营的越多。

供给是需求的标志而不是原因，登记册说不出在已经饱和的街上再开一套会怎样；密集区在议会层面也更多反对。所以下面的打分对 2 km 内的在册供给加分加到 10 套封顶，从不因密度扣分。2 km 内没有任何在册 rooming house 的地块不会被排除——它只是一块还没有被别人的资本证明需求的地。

100 分制地块打分，按清单看

每一块过了第一张表硬门槛的地都会打分，让最好的排在人工审阅清单的最上面。分数决定顺序，从不决定资格，50 分以下不会发出去。锚点公开出来是为了可以被质疑；它们不是任何地块能赚多少的预测。

—转角或巷道是 Vicmap 上的地图事实。它加分是因为可以开第二个步行入口、有更多停车选择；不代表第二个车道口会获批。议会要求 vehicle crossing permit，Transport Zone 2 的街还要 Clause 52.29 许可并转介。
—收入成本锚点里的建造价是 300 平产品已公布的维州价格，2026-10-17 价格表 $748,000 含 GST。公布范围以外的场地工程、审批、拆除和接驳在书面方案中确认，不在锚点内。

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项	分	怎么算
价格——相对本地成交的折价	20	挂牌价对比同城区、同一百平米土地档的成交中位（12 个月、至少 8 宗；否则 24 个月）：低 0% 得 0，低 25% 及以上满分
价格——收入成本锚点	20	该区域的毛收入证据，对比挂牌价加 300 平产品已公布建造价，在内部下限与上限之间打分。这是对毛数字的排序阈值，不含空置、管理、土地税、市政费、保险和融资——不是预期回报，也不以比率形式公布
需求——周边在册供给	15	2 km 内在册 rooming house：≥10 满分；5–9 四分之三；3–4 一半；1–2 四分之一
需求——租金证据	5	3 km 内有多少房子显示单间挂牌证据，分三档打分
需求——邮编空置率	10	按邮编的空置率系列，空置越低得分越高，并按近一年走向调整；该系列及其阈值不在此转载
交通——火车	15	最近的、每个方向每小时 ≥2 班的车站：≤800 m 满分；1.2 km 0.8；2 km 0.53；3 km 0.27；以外 0
交通——急诊医院	10	≤1.5 km 满分；3 km 0.7；5 km 0.3
交通——公交	5	400 m 内有站且每小时 ≥2 班满分；400 m 内 0.6；800 m 内 0.2
风险扣分	—	Heritage Overlay −15；LSIO / SBO / FO −10；只有 Lot 号的地址 −10；BMO −5；EMO −5；地形读不出 −5；高差 1–2 m −5、2–3 m −10、>3 m −15；主干道或 Transport Zone 2 临街 −10；日车流 ≥2 万辆 −5；门前 Public Acquisition Overlay −5
出入口加分	—	转角 +15；侧巷或后巷 +15；两者 +20；转角与巷道合计封顶 +25；步行 500 m 内有密班车站 +10、800 m 内 +5
等级	—	≥70 A；50–69 B；<50 C（不发出）

车位与花园面积：为什么先画两个车位

Clause 52.06-5 Table 1（VC311，2026 年 6 月 9 日）要求 Car Parking Requirement Maps 上 Category 1 和 2 用地的 rooming house 每间卧室 0.25 个车位、向下取整：九间卧室两个，没有上限。2026 年 10 月 10 日把离 CBD ≥20 km 的 982 套在册 rooming house 对照地图类别核查，只有 2 套在设上限的 Category 3——外圈是 Category 1 和 2 用地。两个车位里一个画成无障碍车位，因为 National Construction Code 对 Class 1b 建筑的无障碍比例是向上取整。

多于两个是商业选择，有一项法定代价，另一项在 2026 年 10 月 28 日消失了。按 Clause 52.06-9，服务四个及以上车位的通道必须让车车头朝前驶出，所以第四个车位带来掉头区。Amendment VC314 之前，车道和 "an area set aside for car parking" 被排除在 Clause 52.23-3 要求在 GRZ 和 NRZ 内保留 25%、30% 或 35% 的花园面积之外；VC314 改写了 Clause 73.01 的定义，只排除带顶的车道或带顶的停车区，所以不带顶的车位不再减少比例，上面加了车棚或车库的则会。所以场地图上承诺两个不带顶的车位，并不在停车位上加盖；车位与花园面积文章完整列出相关条款。

坡度、overlay 和门前的路

平地建造更便宜，筛选把地块内实测高差 ≤1 m 视为平地。更陡的地不排除——注明高差后照样送出、按三档扣分——因为 2 m 高差的正确答案是方案里报价的工程师填挖或挡土墙，不是拒绝。高程数据读不出时，地块被标注而不是假设为平地。

Overlay 是各自带许可触发点的独立管控，Clause 52.23 一个都不免除。筛选对 Heritage Overlay 扣得最重，其次是淹水 overlay，再是山火和滑坡，并把 Floodway Overlay、Public Acquisition Overlay、Restructure Overlay 视为排除；遗产、设计和特色 overlay 里为 small second dwelling 写的 5 m / 柔和色调豁免不适用于 rooming house。overlay 文章逐个讲解。

最后是路。临公告主干道或 Transport Zone 2 道路意味着要 Clause 52.29 许可才能新开或改动车道口、要转介道路管理机构、通常只许左进左出、服务四个及以上车位的通道须车头朝前驶出、车位距车行道至少 6 m。筛选从 Vicmap 读道路等级、从 Vicmap Planning 读 Transport Zone、从交通规划部数据读车流；主干道临街、日车流 ≥2 万辆、门前 Public Acquisition Overlay 各自降低排名。它们不排除地块，但它们是安静住宅街和前排卧室正对六车道的区别。

这份 brief 告诉不了你什么

它告诉不了你建成的房子能租多少、回报多少。上面没有任何租金数字，排序锚点是对毛数字的阈值，不含空置、管理、土地税、市政费、保险和融资——算术文章教你自己把这些输入算一遍。它告诉不了你一块地免规划许可：Clause 52.23 的条件、overlay 和产权要按具体地块读，而建筑许可、Class 1b 分类、经营者牌照和议会登记在任何情况下都随之而来。它也代替不了现场踏勘；这里每个距离都是地图上的直线，brief 的用处是决定先开车去看哪几块。

大家常问

300 平九房 rooming house 需要多大的地？

为这个产品使用的找地筛选考虑 500 m² 以上、面宽 ≥15 m、进深约 34 m 的地块，使单层户型能离街 9 m、离其他地界和 easement 各 1 m，门前放两个合规车位，分区花园面积不破线。后界 easement 和往后收窄的地块，是看起来很大的地过不了的常见原因。

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九间卧室的 rooming house 要几个车位？

Category 1 或 2 用地上两个：Clause 52.06-5 Table 1（VC311，2026 年 6 月 9 日）定每间卧室 0.25 个、向下取整，无上限。其中一个画成无障碍车位。一旦服务四个及以上车位，Clause 52.06-9 要求车头朝前驶出，第四个车位要带掉头区。

转角地对 rooming house 有帮助吗？

有帮助也有分：地块排序里转角 +15、侧巷或后巷 +15（两者 +20，合计封顶 +25），因为第二条临街面可以开独立步行入口、有更多停车选择。它是地图事实不是批文——新车道口要议会 vehicle crossing permit，Transport Zone 2 的街还要 Clause 52.29 规划许可并转介道路管理机构。

附近已经有很多 rooming house，再建是坏事吗？

登记册在一定范围内显示相反：2022 年前在册的房子，2 km 内另有 0–2 套的 57% 在 2026 年 10 月 10 日仍在册，3–9 套的 65%，10–24 套的 72%，25 套以上的 77%。地块打分对 2 km 内在册供给加分加到 10 套封顶、从不因密度扣分；密集区的社区反对是需要注意的一点。

地块打分能预测租金吗？

不能。它给合格地块排序，让人先看最强的。它的价格锚点是对毛数字的阈值——相对本地成交的折价，以及用已公布建造价算的收入成本比——不含空置、管理、土地税、市政费、保险和融资。其中没有任何对任何房产的预测。

多陡的地不适合建 rooming house？

筛选把地块内实测高差 ≤1 m 视为平地，不排除更陡的地；1–2 m、2–3 m、>3 m 的高差被标注并扣分，因为它们给方案增加填挖或挡土。州高程数据读不出时，地块被标注而不是假设为平地。