签约前核查建商——BPC、QBCC、NSW 注册库

先查注册库，再看价格

建筑工程由各州分别发牌，每个州都公开免费的注册库，所以核查一家建商的第一步不是看报价，而是查将要签合同的那个法律主体在注册库里的记录。在维州，任何人都不得为他人承接住宅建筑工程而签订 major domestic building contract，除非其本人是注册 building practitioner、且注册范围授权其承接该项工程——Domestic Building Contracts Act 1995 第 29 条，个人罚则 500 个 penalty unit、法人 2,500 个（2026 年 7 月 1 日起每单位 $209.10，即最高 $104,550 与 $522,750）。第 29(3) 条还规定，未注册者不得就合同索取任何自身人工或利润。

主体和人同样重要。注册属于某个具名的从业者或公司；合同必须写明该从业者的注册号（第 31(1)(f) 条），如为公司还须写明 ACN（第 31(1)(fb) 条）。昆州监管机构说得很直白：合同上的承包商名称必须与 QBCC 牌照登记的名称一致。所以这项核查是一个三方比对——报价上的名称、注册库上的名称、ABN Lookup 上的主体——都对上了，再谈价格。我们的 VC253 设计任务书与 rooming house 两条路径两篇指南，都默认你已经做完这一步。

—状态：注册或牌照在今天有效，而不只是在报价日期有效
—类别：注册范围授权其承接这项工程——限定类别的 domestic builder 不能承接新建住宅
—附加条件：记录上是否附有任何限制、条件或监督要求
—历史：用同一名称查纪律处分与起诉记录
—主体：ABN Lookup 上的法定名称、ACN 或 ABN、GST 登记状态与报价一致

维州：Building and Plumbing Commission 注册库

Building and Plumbing Commission 是 Building Legislation Amendment (Buyer Protections) Act 2025 于 2025 年 7 月 1 日设立的监管机构，把 Victorian Building Authority、Domestic Building Dispute Resolution Victoria 和 Victorian Managed Insurance Authority 的住宅建筑保险业务合并为一体。其 Find and check a practitioner 工具可按从业者姓名、商号、注册或牌照号码、地区或工程类型检索，显示该人或公司是否注册、注册允许做哪类工程、是否附有条件或限制。BPC 自己的提醒是：不要只凭广告、名片、报价或对方的口头说法。

第二项检索同样重要。Prosecution and Disciplinary Register 记录纪律处分、起诉与法院裁决，以及对注册或牌照施加的暂停、吊销或附加条件。它不是投诉记录——BPC 说明并非每一宗投诉、咨询、检查或合规行动都会出现在上面——但如果你报价上的名称在这里有记录，那是签约前就该提出的事实，而不是签约后。冒充或暗示自己持有某类别或某等级的注册，本身就是 Building Act 1993 第 169 条下的违法行为，罚则与未注册签约相同：500 与 2,500 个 penalty unit。

—在 bpc.vic.gov.au → Find and check a practitioner 检索（页面更新于 2026 年 7 月 10 日），再用同一名称查 Prosecution and Disciplinary Register
—书面索取将出现在合同第 31(1)(f) 条项下的注册从业者姓名与注册号
—核对注册类别是否覆盖你要买的建筑——新建 Class 1a 住宅或 Class 1b rooming house——因为限定类别只限于其列明的工程

“注册库是建商唯一无法亲手递给你的参考资料。先读它，再读价格。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

昆州与新州：QBCC 与 NSW Fair Trading 注册库

在昆州，Queensland Building and Construction Commission Act 1991 第 42 条规定，未持有相应等级 contractor’s licence 而承接或承诺承接建筑工程属违法，且违法者无权就该工程收取报酬（第 42(3) 条）。QBCC 的门槛是造价超过 $3,300（含人工、材料与 GST）的建筑工程；水暖、燃气、消防等若干工种则不论金额一律须持牌。myQBCC 上的 QBCC 持牌人注册库提供监管机构所称的完整牌照历史；另有单独的暂停牌照、吊销牌照与 excluded individuals 名册，而且——由于昆州的 building approval 由私人 building certifier 而非 council 签发——还有一个 Building Certifier Register 供你查 certifier。

在新州，人工加材料超过 $5,000 的住宅建筑工程须持 contractor licence，专业工种则不论金额（Home Building Act 1989 第 4 条）。NSW Fair Trading 在 verify.licence.nsw.gov.au 的查询显示持牌人姓名、牌照号码、类别与到期日、当前状态、依该法作出的任何吊销或暂停、牌照附加条件、依第 23 条发布的公开警示、正式警告、罚款通知与起诉结果。这比维州和昆州公布的范围都宽，所以要读完整条记录，而不是只看状态一行。

州	监管机构与注册库	哪些工程须持牌	记录显示什么
维州	BPC —— Find and check a practitioner；Prosecution and Disciplinary Register	任何 major domestic building contract，即超过 $10,000（DBCA 1995 第 29 条）	注册状态、类别与允许的工程、条件或限制；纪律处分与起诉结果
昆州	myQBCC 上的 QBCC 持牌人注册库；暂停、吊销与 excluded individuals 名册；Building Certifier Register	造价超过 $3,300（含 GST）的建筑工程（QBCC Act 1991 第 42 条）	牌照等级与状态，附完整牌照历史
新州	NSW Fair Trading 牌照查询 —— verify.licence.nsw.gov.au	超过 $5,000 的住宅建筑工程（Home Building Act 1989 第 4 条）	类别、到期日、状态、吊销、附加条件、第 23 条公开警示、警告、罚款通知、起诉

维州合同：Domestic Building Contracts Act 1995 固定了什么

一旦住宅建筑工程的价格超过 $10,000——即 Domestic Building Contracts Regulations 2017 第 6 条为该法第 3(1) 条定义所固定的金额——协议就是 major domestic building contract，该法第 3 部分随之适用。签约前，建商必须先向业主交付依第 29A 条核准的 contract information statement，也就是 Consumer Affairs Victoria 的 Domestic Building Consumer Guide；未交付罚则 60 个 penalty unit。Consumer Affairs Victoria 在其合同准备页面上用最直白的话重申了同一规则：客户签字前，先把指南交给客户。

合同必须是书面的，完整列出全部条款，详细描述工程内容，附有信息足以申请 building permit 的图纸与规格，写明双方名称，写明注册从业者的注册号及公司的 ACN，给出开工与完工日期，写明合同价，列出关于法定保险计划的规定信息，载有醒目的冷静期告知、术语定义章节、默示保证以及核准的核对清单（第 31(1) 条；罚则 50 个 penalty unit）。建商与业主双方签字之前，合同不生效（第 31(2) 条）。

业主可在收到已签署合同副本后 5 个完整工作日届满前的任何时间，以送达建商的书面通知撤回合同（第 34 条）。建商可保留 $100 加上经业主同意而发生的实付费用，其余款项必须全部退还。有两个例外：双方此前已就同一住宅或土地签过条款实质相同的合同，或业主在签约前已就该合同获得 Australian legal practitioner 的独立意见（第 34(4) 条）。如果合同漏掉了冷静期告知，业主可在知悉本应载有该告知之日起 7 天内撤回（第 35 条）。

钱有两道上限。在开工前，建商索取或收取的定金，$20,000 及以上合同价不得超过 5%，更低合同价不得超过 10%（第 11 条；罚则 100 个 penalty unit，且业主可解除合同）。进度款在下表所列各阶段完成时按比例封顶（第 40 条；罚则 50 个 penalty unit，法院可责令退款）。第 40(4) 条允许双方约定不同的付款表，但只能按规例规定的方式——所以非标准付款表是合法的，但必须附有规定的警示并经你同意，而你应该问清楚自己签的是哪一种。

阶段（第 40(1) 条定义）	全阶段合同	建至 fixing 阶段的合同	建至 lock-up 阶段的合同
Base —— 地基浇筑或地坪完成，视楼板类型而定	10%	12%	20%
Frame —— 框架完成并经 building surveyor 核准	15%	18%	25%
Lock-up —— 外墙饰面与屋面固定、楼板铺设、外门外窗安装	35%	40%	—
Fixing —— 内墙饰面、门框线、踢脚线、门、搁架、浴缸、洗手盆、水槽、橱柜安装到位	25%	—	—

变更、prime cost item、provisional sum 与六项默示保证

建商想变更图纸或规格，必须发出通知，说明变更内容、理由、对整体工程及任何许可的影响、可能的延误及其费用，并且在业主签署的同意书附于该通知之前不得实施——除非 building surveyor 因建商无法控制的原因以 building notice 或 building order 要求该变更（第 37 条）。业主要求的变更，只有在不需变更许可、不造成延误、且不使原合同价增加超过 2% 时，才可以不走书面程序直接实施；否则建商必须以附有报价的通知答复，或说明理由拒绝，并取得业主签署的书面请求（第 38 条）。

该法还定义了未定价项目能合法出现在合同中的仅有两种形式。prime cost item（暂定价项目）是签约时尚未选定、或价格未知的固定装置或配件；provisional sum（暂定金额）是对特定工程费用的估算（第 3(1) 条）。两者都必须是基于可得信息的合理估算（第 20、21 条；低估罚则 35 个 penalty unit），并且各自需要单独的明细表，列出描述、显示数量与单价的费用拆分、以及超支如何计算的规则（第 22 条）。所以，项目旁边写“或同等品”不是规格：它要么是指定产品，要么是附明细表的 prime cost item，提供第三种类别的报价，提供的是该法不承认的东西。

—工程以妥善、专业的方式并按合同图纸与规格施工（第 8(a) 条）
—材料良好、适用于其用途，且除非合同另有说明，均为全新（第 8(b) 条）
—工程符合包括 Building Act 1993 及其规例在内的所有法律（第 8(c) 条）
—以合理的谨慎与技能施工，并在合同规定的日期或期限内完工（第 8(d) 条）
—完工时住宅适合居住（第 8(e) 条），并适合业主告知建商的特定用途（第 8(f) 条）
—保证随建筑转移——后续业主可如同合同当事人一样据此起诉（第 9 条）

保险：维州 2026 年 7 月 1 日起的 Home Warranty，以及昆州与新州的制度

对于 2026 年 7 月 1 日及之后签订的维州合同，Building Act 1993 的 Part 9A——由 Buyer Protections Act 2025 插入并自当日起施行——以 BPC 作为唯一承保人的法定 Home Warranty 计划取代了 domestic building insurance。它适用于 insurable domestic building contract：即除住宅公寓楼以外、建商将收取超过 $20,000 的住宅建筑合同（第 3(1) 条；第 137J 条）。建商必须在签约后 10 个工作日内或开工前（以先到者为准）向 BPC 缴纳保费（第 137O 条），BPC 随后签发 notice of cover（第 137T 条），而 building surveyor 在其签发之前不得签发 building permit（第 24A(1)(c) 条）。该保障是 first-resort 性质——覆盖建商无法或不愿修复的未完成、有缺陷或不合规工程——每套住宅最高 $400,000。

2026 年 7 月 1 日之前签订的合同仍沿用旧制度下签发的 domestic building insurance 保单，旧制度适用于超过 $16,000 的工程，且只在建商死亡、失踪或破产时理赔；这些保单按其条款继续有效。昆州由 QBCC 运营的 Home Warranty Scheme 覆盖造价超过 $3,300（含 GST）的住宅建筑工程：持牌承包商必须向业主收取保费并在签约后 10 个工作日内或开工前缴给 QBCC（QBCC Act 第 68B(2) 条），保障额最高 $200,000，覆盖未完工、缺陷工程与地基沉降，期限 6 年零 6 个月。在新州，超过 $20,000 的工程须有 home building compensation 保险，并且必须在收取任何定金或开工之前生效并向业主交付保险证明（Home Building Act 1989 第 92 条）。

州	今天签约适用的制度	适用于造价超过	付款前应持有的文件
维州	Home Warranty —— BPC，Building Act 1993 Part 9A（2026 年 7 月 1 日起的合同）	$20,000	BPC 的 notice of cover（第 137T 条）；没有它 building permit 不能签发
昆州	Queensland Home Warranty Scheme —— QBCC Act 1991 Part 5	$3,300（含 GST）	保费已缴给 QBCC 的凭证（第 68B(2) 条）
新州	Home building compensation 保险 —— Home Building Act 1989 第 92 条	$20,000	收取定金或开工前的 HBC 保险证明

一份合规的报价应写明什么

报价是在合同存在之前、你拿来对照注册库与法律去检验的文件，所以它本就应当载有合同将来必须载有的那些识别信息。如果下列任何一项缺失，诚实的解读不是“建商忘了”，而是页面上的数字还没有碰到现场、规格或法律，等碰到了它就会变。这份清单对一套 30 m² 的 studio 和一栋九间房的 Rooming House 300 同样适用：合同形式不会随建筑大小改变。

—注册从业者的姓名以及该州的注册或牌照号码，与注册库记录一致——也就是合同依 DBCA 第 31(1)(f) 条必须写明的同一个号码
—签约主体的法定名称与 ACN 或 ABN，与注册库和 ABN Lookup 一致——不能只写商号
—每一项固定装置、配件与饰面都按品牌和型号写明规格，尚未选定的项目则按第 22 条列出 prime cost 明细表——绝不能只写“或同等品”而没有定价依据
—现场专属项目单列定价：土质分类与地坪工程设计、污水与雨水接驳、吊车或卡车通道、挡土、公用设施升级、overlay 要求
—书面写明审批路径：是否需要 planning permit、relevant building surveyor 是谁、building permit 与 occupancy permit 是否在范围之内
—交付方式——现场施工、预制模块、或由持牌工匠安装的材料包——以及每个阶段由谁承担工程
—付款表：要么是第 40 条的阶段与比例，要么是附规例警示的明确替代方案，且定金在第 11 条上限之内
—合同将挂靠的保险：维州的 Home Warranty notice of cover、昆州的 QBCC 保费、新州的 HBC 保险证明
—声明签约前将交付 Domestic Building Consumer Guide（或 QBCC / NSW 的 Consumer Building Guide），以及合同必须载有的冷静期告知

危险信号

—注册号缺失，或注册号属于某个既不是报价公司董事、也不是其 nominee 的人
—报价上的公司名称与注册库记录或 ABN Lookup 不一致，或 ABN 已注销
—定金超过第 11 条上限，或在 Home Warranty 保费缴纳、notice of cover 签发之前就要求付款
—通篇“或同等品”“建商标准配置”，没有 prime cost 明细表，也没有品牌名称
—进度付款表不按第 40 条阶段走、又没有规例警示，或在外门外窗还没装上时就申请 lock-up 款
—签约前没有 Domestic Building Consumer Guide，或合同里没有冷静期告知——此时第 35 条给你自发现遗漏起 7 天
—建议你去申请 owner-builder 的 certificate of consent，让工程不落在建筑合同之下——Building Act 1993 第 25B 条该证书的门槛已于 2026 年 7 月 1 日从 $16,000 提高到 $20,000，而这会让工程脱离 Home Warranty 计划所依附的住宅建筑合同
—声称奶奶房（small second dwelling）或 rooming house 不需要 building permit——Class 1a 住宅和 Class 1b rooming house 始终需要
—Prosecution and Disciplinary Register、QBCC 的暂停或 excluded 名册、或新州第 23 条公开警示上有记录，而建商没有主动提及

DollarBuild 怎么做

DollarBuild 的每一份报价都以书面形式提供：地块所在州的注册 building practitioner 姓名与注册或牌照号码、签约主体及其 ACN 与 ABN、按品牌写明的规格及尚未选定项目的 prime cost 明细表、单列的现场专属项目、审批路径、交付方式——材料包、预制或本地施工——以及符合该法的付款表；Studio 30、Three-Bedroom 60、Three-Bedroom 80 与 Rooming House 300 一视同仁。注册号与牌照号尚未在本网站公布；它们随报价在签约前提供，以便你按本文所述在上面的注册库中逐一核查。同一份注册库清单也出现在 E2ES 的首页上——E2ES 与 DollarBuild 由同一团队创办，因此在这里如实披露，而不是把它当作独立来源引用。

大家常问

怎么查一家建商在维州有没有注册？

用 bpc.vic.gov.au 上 Building and Plumbing Commission 的 Find and check a practitioner 工具——可按姓名、商号、注册号、地区或工程类型检索。它显示该人或公司是否注册、注册允许做哪类工程、有无附加条件或限制。然后用同一名称查 BPC 的 Prosecution and Disciplinary Register。依 Domestic Building Contracts Act 1995 第 29 条，只有注册范围授权其承接该工程的注册 building practitioner 才能签订 major domestic building contract。

BPC 注册库会显示针对建商的投诉吗？

不显示投诉本身。Prosecution and Disciplinary Register 记录的是纪律处分、起诉与法院裁决，以及对注册或牌照的暂停、吊销或附加条件；BPC 说明并非每一宗投诉、咨询、检查或合规行动都会出现。把干净的记录当作必要条件而非充分条件，签约前仍要书面索取从业者的姓名与注册号。

在昆州怎么核实 QBCC 牌照？

在 myQBCC 上检索 QBCC 持牌人注册库——QBCC 称之为完整牌照历史——并同时查暂停、吊销与 excluded individuals 名册。合同上的名称必须与牌照登记的名称一致。造价超过 $3,300（含 GST）的建筑工程须持有相应等级的 contractor’s licence（Queensland Building and Construction Commission Act 1991 第 42 条），无牌施工无权收取报酬（第 42(3) 条）。

在新州怎么查建商的牌照？

用 NSW Fair Trading 在 verify.licence.nsw.gov.au 的牌照查询。它显示持牌人姓名、牌照号码、类别与到期日、当前状态、依 Home Building Act 1989 作出的任何吊销或暂停、附加条件、第 23 条公开警示、正式警告、罚款通知与起诉结果。人工加材料超过 $5,000 的住宅建筑工程须持 contractor licence（第 4 条），专业工种则不论金额。

维州的建筑合同必须包含什么？

超过 $10,000 的工程，合同必须是书面的，列出全部条款，详细描述工程，附足以申请 building permit 的图纸与规格，写明双方名称、注册从业者的注册号与公司 ACN、开工与完工日期及合同价，列出规定的保险计划信息，并载有冷静期告知、术语定义章节、默示保证与核准的核对清单（Domestic Building Contracts Act 1995 第 31(1) 条）。建商必须先把 Domestic Building Consumer Guide 交给你（第 29A 条）。

建筑合同的冷静期有多长？

在维州，是收到已签署合同副本后 5 个完整工作日，以书面通知行使；建商可保留 $100 加经同意的实付费用（Domestic Building Contracts Act 1995 第 34 条）。如果你事先就该合同取得了独立法律意见，或此前已就同一土地签过实质相同的合同，则丧失此权利。昆州 $20,000 及以上的 level 2 合同，在收到已签署合同与 Consumer Building Guide 后有 5 个工作日（QBCC Act Schedule 1B 第 35 条）；新州超过 $20,000 的合同有 5 个完整工作日（Home Building Act 1989 第 7BA 条）。

建商最多可以收多少定金？

维州：开工前，$20,000 及以上合同价不得超过 5%，更低合同价不得超过 10%（Domestic Building Contracts Act 1995 第 11 条；罚则 100 个 penalty unit，且业主可解除合同）。昆州：level 1 合同 10%，$20,000 及以上的 level 2 合同 5%，若超过一半合同价属于预制等场外工程则为 20%（QBCC Act Schedule 1B 第 33 条）。新州：10%（Home Building Act 1989 第 8 条）。

维州的进度付款阶段是怎样的？

对全阶段合同，Domestic Building Contracts Act 1995 第 40 条把各阶段申请款封顶为：base 阶段 10%，frame 阶段（building surveyor 核准框架后）15%，lock-up 阶段（外墙饰面、屋面、楼板、外门外窗固定后）35%，fixing 阶段（内墙饰面、门框线、门、橱柜、浴缸、洗手盆安装后）25%；余款在完工后支付。只有按规例规定的方式约定，才允许采用不同的付款表（第 40(4) 条）。

2026 年 7 月 1 日起维州建商必须有什么保险？

Building Act 1993 Part 9A 下的 Home Warranty。合同价超过 $20,000 的住宅建筑合同，建商必须在签约后 10 个工作日内或开工前向 Building and Plumbing Commission 缴纳保费（第 137O 条）；BPC 签发 notice of cover（第 137T 条），没有它 building surveyor 不能签发 building permit（第 24A(1)(c) 条）。保障额最高 $400,000，覆盖建商不愿或无法修复的未完成、有缺陷或不合规工程。2026 年 7 月 1 日之前签订的合同仍沿用其 domestic building insurance 保单。

建商规格里的“或同等品”在法律上是什么意思？

在法律上没有任何有用的含义。Domestic Building Contracts Act 1995 只承认指定项目或 prime cost item——签约时尚未选定或定价的固定装置或配件——后者必须是合理估算（第 21 条），并附有自己的明细表，列出描述、显示数量与单价的费用拆分以及超支规则（第 22 条）。要求对方给出品牌和型号，或给出第 22 条明细表；两者都不给的报价，就是还没有给这个项目定价。