新建 rooming house 融资（2026）

第一步和第二步：先买地，再按进度分期放款的建筑贷款

几乎没有贷款机构会在第一天就把新建 rooming house 的全部成本放出来。先结算土地，资金来自现金或仅以土地作抵押的贷款。建筑再由建筑贷款（construction facility）出资：贷款机构对照固定总价的建筑合同批一个总额，但只在每一阶段经确认完工后才放款，直接付给建商，并且只对已放出的金额计息。ASIC Moneysmart 说，只付利息的期限"对建筑贷款可能有用"，原因很直白——在 occupancy permit（入住许可）签发之前，房子不产生任何租金。

这些阶段不是贷款机构发明的。建 rooming house 的合同属于 domestic building contract，因为 Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) 把 home 定义为任何住宅用房（residential premises）；第 40 条对 major domestic building contract 每一阶段建商可以收取的比例设了上限。贷款机构把放款计划对齐这张表，由其检验人——通常是估价师或工料测量师——确认阶段完工后才拨款。向任何建商索要一份按同样阶段写的进度表，让两张表逐行对得上。

阶段（第 40(1) 条定义）	全阶段建造合同的上限（第 40(2) 条）	贷款机构检验人核查什么
定金（第 11 条）	合同价 $20,000 及以上的 5%	付定金前已签发 Home Warranty（或 DBI）保单证明
Base——地基浇筑；混凝土地坪则为地坪完工	10%	地坪与地基对照工程师图纸
Frame——框架完工并经 building surveyor 批准	15%	Surveyor 的框架检验记录在档
Lock-up——外墙与屋面固定、地板铺设、外门窗安装	35%	建筑已封闭防水
Fixing——内墙板、门框线、踢脚、门、搁架、浴缸、洗手盆、水槽、橱柜安装固定	25%	内装到位，含九间 ensuite
竣工	尾款（CAV 标准合同为 10%）	Occupancy permit（Building Act 1993 第 39 条）与最终估价

定金、冷静期与第一笔放款

第 11 条把定金封顶在合同价（$20,000 及以上）的 5%，而且只能在开工前收；多收的建商面临 100 个罚款单位，业主还可以解除合同。Consumer Affairs Victoria 补了一条实操规则：在建商把你这处房产的保险证明交给你之前不要付定金，因为保险方案可能不覆盖开工前预付的款项。第 34 条再给业主收到已签合同后五个完整工作日的撤回权，建商只能留下 $100 加经业主认可的实际支出。

对贷款机构而言，定金一般是借款人自己的钱——现金出资的第一份证据——第一笔放款则是 base 阶段的请款。2026 年 7 月 1 日及之后签订的合同适用 Building and Plumbing Commission 运营的首责型（first-resort）Home Warranty 保险：适用于三层及以下建筑、造价超 $20,000 的住宅建筑工程，覆盖未完成、有缺陷或不合规的工程，上限 $400,000，并在尚未开工时保护最多 5% 的定金。此前签订的合同仍适用 domestic building insurance，它只在建商死亡、失踪或破产时才赔付，上限 $300,000。

“建筑本身不决定它是住宅还是商业，贷款机构的政策才决定——所以唯一诚实的数字，是带着"以审批为准"的那个。”
Joey Don，DollarBuild 创始人、董事总经理

分岔：同一栋楼，按住宅审还是按商业审

同一栋九间房的建筑可以按两套信贷政策来审，差别决定你需要多少现金、贷款期限，以及委托哪位估价师。住宅口径把它当作单一地契上的一处住宅。抵押物是 NCC 2022 Volume One 条款 A6G2 下的 Class 1b 建筑——boarding house、guest house、hostel 或类似建筑，通常容纳不超过 12 人、各层总面积不超过 300 m²——还款靠借款人自身收入，而不是靠房间。

商业或专项口径把同一栋楼当作持牌经营的生意。经营者需要 Rooming House Operators Act 2016 下的牌照和 Public Health and Wellbeing Act 2008 下的 council 注册；收入来自许多份短期协议；而一栋专门建造的九卫房子，转售市场比普通家庭住宅薄得多。APRA 的实务指引 APG 223 要求每家受监管的贷款机构自行以政策界定：以住宅物业作抵押的贷款何时（用指引原话）"更接近商业贷款而非住宅贷款"。这就是分岔最诚实的概括：它是每家贷款机构内部的一条政策线，不是任何法案里的规则。

信号	偏向住宅口径	偏向商业或专项口径
地契与分类	单一地契、单栋住宅尺度建筑、300 m² 与 12 人以内的 Class 1b	多张地契，或超出 Class 1b 的建筑（Class 3）
房间数与内装	一栋恰好多几间卧室的房子	九房九卫、带锁房门、按十二人配置的共用厨房——专门建造
谁在经营	业主通过中介出租房间，场地上没有经营活动	持牌经营者（RHOA 2016 第 7 条）经营一处已注册的生意
用于还款测算的收入	借款人的工资或其他收入不靠房间也能覆盖还款	还款依赖逐房间租金表
估价基础	与本区住宅成交直接比较	净收入资本化，再对照为数不多的 rooming house 成交
退出	可作为大户型住宅卖给自住者或普通投资者	主要只能卖给下一位 rooming house 经营者

估价师看什么：竣工估价、整栋市场租金、稀缺的可比成交

建筑贷款的估价师在地坪浇筑之前就已受托。报告给出土地现状价值和建筑"竣工后"（as if complete）的价值，依据是固定总价合同、盖章图纸和规格书；贷款机构按成本与竣工估值两者中较低者审批。APG 223 列明桌面评估、路边评估和自动估值在合适情境下都可接受，要求估价师由风险部门而非销售部门选定，并把任何向估价师施压抬高估值的行为称为不当行为的指标。rooming house 很少能走桌面评估，要做好全面查勘的准备。

报告里有三件事决定数字。租金：住宅估价师按整栋作为一份租约评估市场租金，可能完全不看逐房间租金表；专项估价师则把扣除空置、管理和支出后的净收入资本化。可比成交：专门建造的九卧房子成交稀少，估价师要么与普通住宅比较——估值被压在大户型住宅附近——要么与记录在案的少数 rooming house 成交比较，而那些多是较旧的改建房。

第三件是"最高最佳用途"。如果估价师认定这栋楼作为家庭住宅比作为 rooming house 更值钱，报告会这么写，九间 ensuite 的成本也不会一比一回到估值里。这些都不是不建的理由，而是贷款机构以竣工估值而非建造成本为基准的原因——也是为什么 Clause 52.23 下的规划状态和 Class 1b 分类都应写进给估价师的委托材料。

—申请前就问清贷款机构会委托哪种租金口径——整栋市场租金还是房间收入——而不是等报告出来再问。
—把 building permit、规划状态、Class 1b 分类，以及整栋租金评估加逐房间租金表一并交给估价师。
—成本与竣工估值之间的任何差额由你出，而不是靠加大贷款；在签土地合同之前就把这笔钱预算好。

需要多少现金：为什么"八成贷款，以贷款机构审批为准"是唯一诚实的说法

谁告诉你 rooming house 按固定比例放贷，都是在替贷款机构猜。这个比例是上面的分岔、估价口径和下面的还款能力测试共同得出的结果，没有一项由建商控制。站得住的说法是有条件的：一家按标准住宅政策审批的贷款机构，可能按成本与估值两者较低者放出某个比例，以它对抵押物和对你本人的审批为准。期限、房租收入算不算、附加条件都由那次审批决定，而且在预批和竣工估价之间还可能变化。

这笔账值得用本站短片里的场景算一遍——它是示例，不是对任何房产的预测：墨尔本一块 $700,000 的地加 $700,000 的建造，项目总额 $1,400,000；若贷款机构按成本的 80% 审批，你需要自筹 $280,000 现金，还未计土地印花税、律师费与估价费、经营牌照与 council 注册费，以及施工期利息——贷款机构每少批十个百分点，这笔现金就多 $140,000。这就是为什么通常卡住新建 rooming house 的是现金出资而不是表面租金，也是为什么这笔算术要放在签土地合同之前，而不是之后。

还款能力：APRA 缓冲、利率下限，以及房租收入怎么算

对受监管的存款机构（ADI）来说，还款测试由审慎标准规定，不由信贷员决定。Prudential Standard APS 220 Credit Risk Management 的 Attachment C 要求在贷款利率之上加至少 3.0 个百分点的还款能力缓冲，除非 APRA 另行决定；APG 223（2025 年 6 月版）说，审慎的贷款机构会把缓冲与利率下限配合使用，使测试在低利率环境下仍然有效。非银行贷款机构不受 APS 220 约束，但在贷款属于消费信贷时受 National Consumer Credit Protection Act 2009 的负责任放贷条款约束；以公司名义、用于经营目的的贷款则在该法之外——这也是商业口径会改变整套文件的原因之一。

有两项输入是 rooming house 特有的。租金：贷款机构可能采用整栋市场租金，可能对逐房间租金表打更大的空置与管理折扣，也可能在房子有经营记录之前一分不算——每一种都是政策选择，从外部无法预测。支出：State Revenue Office 按 12 月 31 日午夜持有的土地评估土地税，应税土地总值低于 $50,000 不征；对一块 $700,000 的地来说，这是贷款机构会计入的一笔实实在在的年度成本。

rooming house 的土地税豁免很少能救得了新建项目。它要求房子按 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 6 部分在 council 注册，上一年度至少 80% 由长期住客占用，且租金不超过联邦养老金的 70%（仅住宿）或 105%（含全食宿）。一栋按市场租金出租的九卫房子超出了这个限价，所以土地税留在还款能力测算里，和保险、管理费、空置准备一起。

保险作为放款条件——以及普通保单对 rooming house 的除外

建筑贷款带两项保险条件。施工期间，建商持有 Home Warranty 保单（2026 年 7 月 1 日前签订的合同则为 domestic building insurance），加上自己的工程一切险和公众责任险，贷款机构要在第一笔放款前把证明归档。取得 occupancy permit 起，业主必须按重置价值投保建筑险并登记贷款机构的权益，贷款条件通常要求在整个贷款存续期内持续有效。

陷阱在于"用途"。许多标准的房屋险和房东险把承保风险定义为由一户家庭居住、或按一份住宅租约出租的房子；一栋已注册、最多十二名互不相关的住客各签协议的 rooming house 属于另一类风险，按错误描述出的保单在理赔时可能失效。Insurance Contracts Act 1984 (Cth) 把这件事定为被保险人的责任：第 21 条规定披露义务；对于消费者保险合同——即完全或主要为个人、家庭或家用目的购买的保险——第 20B 条代之以"采取合理注意、不作虚假陈述"的义务。

为持牌 rooming house 经营投保的保单，很可能落在前一种更严格的义务之下。书面告知保险公司这是一栋 Class 1b rooming house，写明住客人数和经营牌照，并保留其书面确认；贷款机构很可能把这封信作为最后一笔放款的条件。

找房贷经纪：最佳利益义务给你什么，以及该问什么

在 rooming house 上，房贷经纪（mortgage broker）最有用的一点是：分岔是每家贷款机构内部的政策线，而办过这类贷款的经纪知道哪些政策把九间房的 Class 1b 当住宅审、哪些不当。自 2021 年 1 月 1 日起，经纪在推荐贷款时必须以消费者的最佳利益行事，并在利益冲突时优先考虑消费者——National Consumer Credit Protection Act 2009 第 3-5A 部分第 158LA 与 158LB 条，ASIC Regulatory Guide 273 有详细说明。这项义务只覆盖消费信贷；以公司名义、用于经营目的的贷款不在其内，所以要先问清你的结构落在哪套制度下。

ASIC Moneysmart 列了核查清单：确认经纪本人或其公司在 ASIC 的专业登记册上是 credit licensee 或 credit representative；问他们能对接多少家贷款机构、佣金是否因机构而异；请他们说明为什么推荐的贷款符合你的利益、成本更低的替代方案是什么；任何向你收取的费用都要在开始前书面确认。再加三个 rooming house 专属问题——这些贷款机构里哪些会把房间收入算进去、它们对 Class 1b 委托哪些估价师、预批是否以竣工估价为条件。经纪答不上来，说明分岔还没解决。

贷款机构会向建商要什么——以及一份合规方案怎么画

建筑贷款的信贷档案大部分是建商的档案。在无条件批准之前，贷款机构要：一份书面、双方签署、固定总价的 major domestic building contract，内容符合 Domestic Building Contracts Act 1995 第 31 条；以业主名义出具的 Home Warranty（或 DBI）保单证明；盖章图纸和规格书；building permit 和规划状态——在 Clause 52.23 范围内的，由 surveyor 确认无需 planning permit，否则提供许可本身；建商在 Building and Plumbing Commission 的注册；以及与第 40 条阶段对齐的进度表。签约前如何核查任何一家建商讲了各登记册怎么查。

DollarBuild 的 Rooming House 300 方案就是按"第一天这份档案就齐全"来写的：图纸画在 Class 1b 的 300 m² 与 12 人限制之内，合同是带第 40 条进度表的固定总价 major domestic building contract，Home Warranty 保单证明在付定金前签发，交付资料包含 occupancy permit、Class 1b 分类，以及经营者办牌照和 council 注册所需的文件。无论你新建还是改建，把有条件批准变成实际放款的都是这份档案。定价以书面方案为准；融资由你和你自己的经纪或贷款机构决定。

—固定总价的 major domestic building contract（DBCA 1995 第 31 条），附按第 40 条阶段编排的进度表
—Home Warranty 保单证明（2026 年 7 月 1 日起的合同）或 domestic building insurance 保单证明，在付定金前签发（第 11 条）
—盖章图纸、规格书和工程师的地坪设计
—Building permit，以及规划状态——Clause 52.23 豁免或 planning permit
—建商在 Building and Plumbing Commission 登记册上的注册
—竣工时：occupancy permit（Building Act 1993 第 39 条）、最终估价、登记贷款机构权益的建筑险

大家常问

rooming house 贷款算住宅还是商业？

两种都可能，同一栋楼可以被两种方式解读。按住宅审的贷款机构依据单一地契、住宅尺度的 NCC Class 1b 分类（不超过 300 m²、通常不超过 12 人，NCC 2022 条款 A6G2）和借款人自身收入。按商业审的贷款机构依据 Rooming House Operators Act 2016 下的经营牌照、对房间收入的依赖以及更薄的转售市场。APG 223 把这条线留给各贷款机构自己的政策。

新建 rooming house 怎么融资？

分两步。先结算土地，用现金或土地贷款。建造由建筑贷款出资，按 major domestic building contract 的阶段在完工后分期放款——Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) 第 40 条把全阶段建造合同封顶在 base 10%、frame 15%、lock-up 35%、fixing 25%——只对已放款金额计息，取得 occupancy permit 后再转为定期贷款或再融资。

建商最多能收多少定金？

按 Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) 第 11 条，合同价 $20,000 及以上不超过 5%（低于 $20,000 为 10%），且只能在开工前收；多收面临 100 个罚款单位，业主可解除合同。Consumer Affairs Victoria 建议，在建商交给你这处房产的 Home Warranty 或 domestic building insurance 保单证明之前，不要付定金。

我能贷到 rooming house 成本的八成吗？

只有贷款机构在审批了抵押物和你本人之后才能回答——所以诚实的说法是"八成贷款，以贷款机构审批为准"。这个比例由住宅/商业口径、估价基础（整栋租金还是房间收入）和还款能力测试共同得出，在预批和竣工估价之间还可能变动。要预留现金去补成本与估值之间的任何差额。

什么是竣工估价（as-if-complete valuation）？

在开工前做的估价，报告土地现状价值以及固定总价合同、图纸和规格书建成后的建筑价值。贷款机构按成本与竣工估值两者较低者批建筑贷款，每笔进度款经检验后放出。对 rooming house，报告还会写明所用的租金口径——整栋市场租金还是房间收入资本化。

贷款机构会把逐房间租金算进去吗？

有的会，但对空置和管理留更大的折扣；有的只算整栋作为一份租约的市场租金；有的在房子有经营记录之前一分不算。这是各贷款机构内部的政策选择，从外部看不出来，所以申请前就向经纪或贷款机构问清适用哪种口径，并给估价师同时提供整栋租金评估和逐房间租金表。

还款能力测试用多大的缓冲？

受 APRA 监管的贷款机构：按 Prudential Standard APS 220 的 Attachment C，在贷款利率之上至少加 3.0 个百分点，并按 APG 223（2025 年 6 月版）的说明配合利率下限使用。非银行贷款机构不受 APS 220 约束，但消费贷款受 National Consumer Credit Protection Act 2009 的负责任放贷条款约束。土地税、保险、管理费和空置准备都作为支出计入。

rooming house 的土地税豁免适用于新建项目吗？

通常不适用。State Revenue Office 的豁免要求房子按 Public Health and Wellbeing Act 2008 第 6 部分注册、至少 80% 由长期住客占用，且租金不超过联邦养老金的 70%（仅住宿）或 105%（含全食宿）。按市场租金出租的九卫房子超出该限价，所以土地税——按 12 月 31 日持有、总值 $50,000 以上评估——留在你的支出里。

标准房东险能保 rooming house 吗？

按原样通常不能。许多房屋险和房东险把风险定义为一户家庭或一份住宅租约；已注册、住客互不相关且各签协议的 rooming house 是另一类。要披露 Class 1b 用途、住客人数和经营牌照——Insurance Contracts Act 1984 (Cth) 规定披露义务（第 21 条），消费者合同则为采取合理注意不作虚假陈述的义务（第 20B 条）——并保留保险公司的书面确认给贷款机构。

贷款机构需要建商提供哪些文件？

一份已签署、符合 Domestic Building Contracts Act 1995 第 31 条的固定总价 major domestic building contract；按第 40 条阶段编排的进度表；以你名义出具的 Home Warranty（或 DBI）保单证明；盖章图纸和规格书；building permit 和 Clause 52.23 下的规划状态；建商在 Building and Plumbing Commission 的注册；最后是 Building Act 1993 第 39 条下的 occupancy permit 和最终估价。