Casey 的简短答案：由全州统一规则决定
奶奶房在维州规划法中称为 small second dwelling（小型第二住宅），City of Casey 并没有另写一套规则。Casey Planning Scheme 沿用全州统一的 Clause 73.03 定义：一栋建筑或建筑的一部分，总楼面面积不超过 80 平方米，位于已有住宅的同一地块上，作为独立居所使用，并须配备厨房水槽、备餐设施、浴缸或淋浴、马桶和洗手盆 [1]。80 m² 自 2026 年 10 月 15 日依 Amendment VC306 生效；VC253 时期（自 2023 年 12 月 14 日起）为 60 m² [2,3]。总楼面面积按外墙外表面（或共用墙中心线）计算，不含附建或相邻的 deck、verandah、露台、凉棚、门廊 [1]。
Council 自己的页面也是这样表述的：建筑符合上述标准时，在 Casey Planning Scheme 的大多数住宅分区内、且地块没有 overlay 时，可能无需 planning permit；超过 80 m² 的建筑不属于小型第二住宅，需要 planning permit；含小型第二住宅的土地不能分割出独立地块 [3]。本文其余部分，就是针对 Casey 的具体地址——无论在 Narre Warren South、Cranbourne North、Clyde North 还是辖区内其他城区——逐项读这些限定条件：分区、地块、overlay 与产权。
General 与 Neighbourhood Residential 用地：三项条件和一个地块面积
Casey Planning Scheme 中，General Residential Zone 有两个 schedule（GRZ1、GRZ2），Neighbourhood Residential Zone 也有两个（NRZ1、NRZ2）[4,5,9]。两个分区的用途表都把小型第二住宅列在 Section 1——用途无需许可——条件有三项：地块上现有住宅不超过一栋、它是地块上唯一的小型第二住宅、且不接管道天然气 [4,5]。任一条件不满足时，General Residential Zone 把小型第二住宅列入 Section 3：禁止，而不是可申请许可 [4]。
建造是另一项测试。Clause 32.08-6 与 32.09-6 规定，在不足 300 平方米的地块上建造或扩建小型第二住宅需要许可，按 Clause 54 评估；符合指定 Clause 54 标准时可走 VicSmart 快速通道 [4,5]。地块达到 400 m² 及以上时，适用分区的最低 garden area（花园面积）：400–500 m² 地块为 25%，500 至 650 m² 为 30%，650 m² 以上为 35%（Clause 32.08-4）[4]。请在 planning property report 上读出分区的 schedule 编号；schedule 可以对部分 Clause 54 标准另行规定 [4]。
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| 地块情况 | 规定出处 | 对路径的影响 |
|---|---|---|
| 地块不小于 300 m²、现有住宅一栋、没有其他小型第二住宅、不接管道天然气 | Clause 32.08-2 与 32.08-6（GRZ）；32.09-2 与 32.09-6（NRZ） | 无分区许可；overlay 与产权仍须核查 |
| 地块不足 300 m² | Clause 32.08-6 与 32.09-6 | 需要 planning permit，按 Clause 54 评估；符合指定标准时为 VicSmart 类别 |
| 接了燃气、已有第二个小型第二住宅，或现有住宅超过一栋 | 不满足 Section 1 条件 | GRZ Section 3：禁止 |
| 地块 400 m² 及以上 | Clause 32.08-4 | 按地块面积保留 25%、30% 或 35% 的最低花园面积 |
| 总楼面面积超过 80 m² | Clause 73.03 | 不属于小型第二住宅；需要 planning permit |
Urban Growth Zone 中的 Clyde North 与 Cranbourne North 新社区
较新的社区可能位于 Urban Growth Zone（城市增长区）而不是住宅分区。在适用 precinct structure plan 的地方，Clause 37.07-9 规定：某用途若列在 schedule 所套用分区的 Section 1、并满足该分区的 Section 1 条件，以及 schedule 或 precinct structure plan 中的任何条件，即无需许可；schedule 的具体条款与套用分区不一致时，以 schedule 为准（Clause 37.07-15）[6]。
对于搜索者问到的两个增长区城区，Casey 方案各有一个 precinct structure plan schedule。Urban Growth Zone 的 Schedule 3 是 Clyde North Precinct Structure Plan，Schedule 5 是 Cranbourne North Stage 2 Precinct Structure Plan [7,8]。两者都对商业中心以外的其余全部土地（Clyde North 另除 Cardinia Creek 保护走廊）套用 Clause 32.08 General Residential Zone，适用于土地用途与分割，以及建筑和工程的建造 [7,8]。两个 schedule 的用途条款和建筑工程条款都没有提到小型第二住宅；其中的小地块豁免针对的是不足 300 m² 地块上的单栋住宅 [7,8]。因此，在这两个区域的住宅用地上，适用的就是上文的 General Residential Zone 测试。
在 Casey，通常让 planning permit 回来的是 overlay
Overlay 是一项独立管控，有自己的触发条件，结果以最严格者为准。Casey Planning Scheme 包含的 overlay 有 Environmental Significance（八个 schedule）、Vegetation Protection、Significant Landscape（四个 schedule）、Heritage、Design and Development、Land Subject to Inundation、Special Building、Bushfire Management、Public Acquisition、Environmental Audit、Development Contributions Plan 与 Infrastructure Contributions 等 [9]。下表按 2026 年 11 月 14 日 Casey 方案中的州级条文，逐一对照小型第二住宅，并列出 Casey schedule 的补充内容。
有两份 Casey schedule 值得细读。Land Subject to Inundation Overlay 的 schedule 列出无需许可的工程，其中包括：位于 General Residential、Residential Growth、Urban Growth（适用 precinct structure plan 时）或 Township Zone、地块不超过 1,500 m²、且在 2007 年 2 月 8 日之后登记的分割图上的住宅（dwelling）[11]。它写的是 dwelling，不是小型第二住宅——overlay 条文本身把这两个用语分开使用 [10]——依赖它之前请先向 council 确认。Special Building Overlay 的 schedule 没有规定任何许可豁免 [13]。Heritage Overlay 的 schedule 列出 181 处独立遗产地：地址在 Narre Warren South 的四处、Cranbourne North 一处、Clyde North 四处 [17]。
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| Overlay | 条款 | 对小型第二住宅的影响 | Casey 方案的补充 |
|---|---|---|---|
| LSIO — Land Subject to Inundation | 44.04 | 建筑与工程需要许可，包括围栏或小型第二住宅的 deck，schedule 另有规定除外 [10] | Schedule 豁免 2007 年 2 月 8 日后登记、不超过 1,500 m² 地块上的住宅；未提及小型第二住宅 [11] |
| SBO — Special Building | 44.05 | 建筑与工程需要许可；条文只列出很窄的豁免 [12] | Schedule：许可要求“None specified”（未规定）[13] |
| BMO — Bushfire Management | 44.06 | 与 Accommodation 用途相关的建筑与工程需要许可，小型第二住宅属于 Accommodation [14,1] | Council：Casey 山火高风险土地于 2017 年纳入 BMO [15] |
| HO — Heritage | 43.01 | 高度不超过 5 m、外观采用柔和色调的小型第二住宅无需许可（43.01-3）[16] | 181 处遗产地；schedule 逐处开启或关闭树木、油漆和围栏管控 [17] |
| DDO — Design and Development | 43.02 | 高度不超过 5 m、色调柔和的小型第二住宅无需许可；其余按 schedule（43.02-2）[18] | 两个 schedule：DDO1 与 DDO2 [9] |
| ESO — Environmental Significance | 42.01 | 建筑与工程需要许可，除非 schedule 明确规定无需 [19] | 八个 schedule：读地块上的那一个 [9] |
| SLO — Significant Landscape | 42.03 | 除非 schedule 豁免，否则需要许可；小型第二住宅属于 VicSmart 类别（Clause 59.05）[20] | 四个 schedule [9] |
| VPO — Vegetation Protection | 42.02 | 没有建筑触发条件；移除、毁坏或修剪 schedule 所列植被需要许可 [21] | 两个 schedule [9] |
| PAO — Public Acquisition | 45.01 | 使用土地、建造任何建筑或工程（包括 deck）都需要许可 [22] | 在 schedule 中查看征地机构 [9] |
| EAO — Environmental Audit | 45.03 | 不是许可：住宅用途或其建筑工程开始前，须完成初步风险筛查或环境审计 [23] | — |
| DCPO / ICO — 基础设施分摊 | 45.06 / 45.11 | 本身没有许可触发条件；只约束其他条款已经要求的许可 [24,25] | Casey 方案中有多个 schedule [9] |
规划地图看不到的东西：covenant 与 Section 173 agreement
产权限制在规划方案之外。Planning Victoria 的 small second homes 指引指出，即使分区无需许可，overlay 和产权限制仍可能适用 [26]。Registered restrictive covenant 是 Subdivision Act 1988 意义上登记在产权上的限制；需要 planning permit 时，Planning and Environment Act 1987 第 61(4) 条规定，若许可将导致违反已登记的限制性契约，council 必须拒绝签发，除非已先签发或决定签发移除或变更该契约的许可 [27]。
Section 173 agreement 是 council 与其他方依同一法律订立、登记在土地产权上的合同 [28]。登记之后，其中义务随土地转移，council 可以对后来的业主执行（第 182 条）[27]；Casey 受理修改或终止此类协议的申请 [28]。这两类文件都不会出现在 VicPlan 上，因此在设计定稿前，需要把 certificate of title（产权证）和已登记的分割图与 planning property report 一起读。
设计之前，如何核查 Casey 的一个地址
针对具体地块，五份文件可以回答规划问题；答案不清楚时，council 也欢迎提交 planning enquiry [3]。
- —由 VicPlan 生成的 Planning Property Report（Casey 自己的规划页面也指向它）：分区与 overlay 地图、Casey Planning Scheme 相关条款的链接，以及土地是否位于指定的 bushfire prone area [29,30]。
- —Casey Planning Scheme 中每个 overlay 的 schedule——schedule 决定州级触发条件是被关闭、保留还是加严 [9]。
- —实测设计：总楼面面积按外墙外缘计算、不含附建 deck 与 verandah，不超过 80 m² [1]。
- —产权证与分割图，用于核查 restrictive covenant 和 Section 173 agreement [27,28]。
- —易涝土地在 building permit 之前可能还需向 council 提交 flooding application；是否适用豁免由 building surveyor 判断 [31]。
Building permit，以及 DollarBuild 户型的位置
规划豁免不等于建筑审批。小型第二住宅始终需要 building permit，设计定稿前由注册 building surveyor 确认建筑审批路径 [26]。我们的维州规则指南和 VC306 对比更深入地说明全州条款，overlay 对照表逐条解读维州所有 overlay。
Compact 34 与 Home 60 都在 80 m² 规划上限之内。Home 80 图纸面积为 78.39 m²，只有实测总楼面面积不超过 80 m² 时才走同一路径；带车库版本图纸合计 102.58 m²，从不作为免许可方案介绍。某一块 Casey 地块走哪条路径，会在读完其产权证和 planning property report 后以书面说明。
大家常问
在 Narre Warren South 建奶奶房需要 planning permit 吗？
地块符合条件时通常不需要。Narre Warren South 属于 City of Casey，适用 Casey Planning Scheme 中的全州小型第二住宅规则：总楼面面积不超过 80 m²、现有住宅一栋、是唯一的小型第二住宅、不接管道天然气，且地块位于 General 或 Neighbourhood Residential Zone、不小于 300 m²。LSIO、SBO、BMO 等 overlay，或产权上的 covenant，仍可能要求许可或阻止建造。
Clyde North 或 Cranbourne North 的奶奶房规则不同吗？
只在分区地图上不同。Clyde North Precinct Structure Plan（Urban Growth Zone Schedule 3）与 Cranbourne North Stage 2 Precinct Structure Plan（Schedule 5）对住宅用地套用 General Residential Zone，因此同样适用三项用途条件和 300 m² 建造门槛。两个 schedule 的用途和建筑工程条款都没有为小型第二住宅增加条件。Overlay 与产权限制的核查方式相同。
在 Casey 不申请 planning permit，奶奶房最大能建多大？
自 Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效起，总楼面面积为 80 平方米；此前为 60 m²。面积按外墙外表面或共用墙中心线计算，附建的 deck、verandah、凉棚、门廊、露台不计入。更大的建筑不属于小型第二住宅，需要 planning permit。
Casey 的哪些 overlay 会要求奶奶房申请 planning permit？
洪水类 overlay（LSIO 与 SBO）、Bushfire Management Overlay，以及 Environmental Significance 与 Significant Landscape overlay（schedule 另有规定除外）。Heritage 与 Design and Development overlay 对高度不超过 5 米、色调柔和的小型第二住宅予以豁免。Vegetation Protection Overlay 管的是所列树木，而不是建筑。Planning property report 会列出地块上的每一个 overlay。
Restrictive covenant 能阻止在 Casey 建奶奶房吗？
可以。已登记的 restrictive covenant 和 Section 173 agreement 位于产权上，而不在规划地图上，小型第二住宅条款并不能取消它们。需要许可时，Planning and Environment Act 1987 第 61(4) 条规定，若许可将导致违反已登记的限制性契约，council 必须拒绝签发，除非先移除或变更该契约。
Casey 的奶奶房可以分割成独立产权吗？
不可以。City of Casey 明确说明，含小型第二住宅的土地不能通过分割产生独立地块。小型第二住宅与现有住宅位于同一地块，这本身就是 Clause 73.03 定义的一部分，因此应把它作为现有物业的一部分来规划。
不需要 planning permit 时，还需要 building permit 吗？
需要。规划和建筑是两项独立审批：小型第二住宅始终需要 building permit，由注册 building surveyor 确认该设计的建筑审批路径。在易涝土地上，building permit 签发前可能还需向 City of Casey 提交 flooding application；是否适用豁免由 building surveyor 判断。
参考来源
- 1.Casey Planning Scheme — Clause 73.03 Land use terms（small second dwelling：总楼面面积不超过 80 m²；计算方法） — 方案版本 Amendment C311case（2026 年 11 月 12 日）；2026 年 11 月 14 日核对
- 2.Amendment VC306 — 解释报告（60 改为 80 m²；删除 Clause 54.03-5） — 2026 年 10 月 21 日核对
- 3.City of Casey — Small second dwelling (granny flat/dependent persons unit) — council 指引；2026 年 11 月 14 日核对
- 4.Casey Planning Scheme — Clause 32.08 General Residential Zone（32.08-2 用途表、32.08-4 花园面积、32.08-6 不足 300 m² 地块） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 5.Casey Planning Scheme — Clause 32.09 Neighbourhood Residential Zone（32.09-2、32.09-6） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 6.Casey Planning Scheme — Clause 37.07 Urban Growth Zone（37.07-9 套用分区用途、37.07-11、37.07-15） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 7.Casey Planning Scheme — Clause 37.07 Schedule 3，Clyde North Precinct Structure Plan（套用 General Residential Zone） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 8.Casey Planning Scheme — Clause 37.07 Schedule 5，Cranbourne North Stage 2 Precinct Structure Plan（套用 General Residential Zone） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 9.Casey Planning Scheme — 条款索引（分区、overlay 及其 schedule） — 经 planning API 按 Amendment C311case 读取索引；2026 年 11 月 14 日核对
- 10.Casey Planning Scheme — Clause 44.04 Land Subject to Inundation Overlay（44.04-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 11.Casey Planning Scheme — Clause 44.04 的 Schedule（无需许可的工程） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 12.Casey Planning Scheme — Clause 44.05 Special Building Overlay（44.05-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 13.Casey Planning Scheme — Clause 44.05 的 Schedule（许可要求：未规定） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 14.Casey Planning Scheme — Clause 44.06 Bushfire Management Overlay（44.06-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 15.City of Casey — Bushfire Management Overlay — council 页面；2026 年 11 月 14 日核对
- 16.Casey Planning Scheme — Clause 43.01 Heritage Overlay（43.01-1、43.01-3） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 17.Casey Planning Scheme — Clause 43.01 Heritage Overlay 的 Schedule（遗产地清单，经 C306case 修订） — schedule 日期 2026 年 11 月 12 日；2026 年 11 月 14 日核对
- 18.Casey Planning Scheme — Clause 43.02 Design and Development Overlay（43.02-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 19.Casey Planning Scheme — Clause 42.01 Environmental Significance Overlay（42.01-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 20.Casey Planning Scheme — Clause 42.03 Significant Landscape Overlay（42.03-2，小型第二住宅 VicSmart 类别） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 21.Casey Planning Scheme — Clause 42.02 Vegetation Protection Overlay（42.02-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 22.Casey Planning Scheme — Clause 45.01 Public Acquisition Overlay（45.01-1） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 23.Casey Planning Scheme — Clause 45.03 Environmental Audit Overlay（45.03-1） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 24.Casey Planning Scheme — Clause 45.06 Development Contributions Plan Overlay（45.06-1） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 25.Casey Planning Scheme — Clause 45.11 Infrastructure Contributions Overlay（45.11-2） — 2026 年 11 月 14 日核对
- 26.Planning Victoria — Small second homes 指引（overlay 与产权限制；building permit 始终需要） — 2026 年 10 月 17 日核对（该网站拦截自动抓取，请用浏览器打开）
- 27.Planning and Environment Act 1987（维州），授权第 168 版 — s 3(1) registered restrictive covenant、s 61(4)、s 182 — 2026 年 10 月 28 日起生效；2026 年 11 月 14 日核对
- 28.City of Casey — Section 173 Agreements — council 页面；2026 年 11 月 14 日核对
- 29.City of Casey — What zone is my property in?（planning property report） — council 页面；2026 年 11 月 14 日核对
- 30.VicPlan — 维州规划地图与 Planning Property Report — 2026 年 11 月 14 日核对
- 31.City of Casey — Apply for a flooding application（building permit 之前） — council 页面；2026 年 11 月 14 日核对
