写清卖的资产，不只写地址
每笔成交单独记录合同日期、已知的结算日期、物业标识、来源和广告描述。地址可以一直不变，资产却从旧房变成已批方案，再变成完工 rooming house。把这些阶段混在一起，会形成错误可比成交。只有价格而没有事件描述，证据仍不完整。
先排时间线，再筛可比成交
依次排列销售活动、完工材料、最早注册证据和分租广告。材料上的事件日期与今天采集日期要分开。今天取得的注册快照能说明当前状态，却未必说明什么时候开始运营。较晚材料可以支持进一步调查，不能悄悄提前到成交时点。
“注册库是建商唯一无法亲手递给你的参考资料。先读它，再读价格。”
识别卖地与卖房的措辞
遇到 approved plans、development potential、ready to build 或旧房可重建等文字，应打开原销售资料核查。看实际建成的住宿、包含的设施、租约和排除项。拟建平面图的卧室不能当成交时已经交付的房间。原广告无法取得时，保留未知，不要硬归入理想类别。
让每次纳入和排除都有理由
为候选写明：成品运营证据与成交时间对齐、只有批文、改建前普通住宅，或无法判断成交时状态。保守筛选也会排除资料不足的真实成品，这个代价应公开。缺资料不等于没建好，更不等于该笔交易没有价值。
只用于证据支持得了的决策
成品对比能帮助向独立估价师提出配置、房龄、状况、租约和位置的问题，不能证明拟建 DollarBuild 项目的未来售价。土地、设计、施工、持有和销售假设应分开。先看 新建与改建比较，再用 建筑证据指南 列出欠缺材料。
大家常问
已批图纸能证明 rooming house 已建好吗？
不能。Planning approval 描述可获许可的方案及条件。需要从销售广告和建筑材料核对成交时实际存在什么。已批方案有价值，但它与已完工并运营的建筑是不同资产。
现在的分租广告能核验过去成交吗？
能说明较晚的广告用途，但仍有广告本身的局限；不能证明更早成交时用途相同。应同时显示广告日期和成交日期，把中间无法查明的时期写明，不能倒推。
注册与 occupancy permit 能互相替代吗？
不能。两者涉及建筑与经营的不同环节。CAV 把 council 注册、适用许可和 operator licence 分开列示 [6]。应向相关 council 和 building surveyor 核对具体建筑适用材料。
不确定的成交要删除吗？
可以保留在研究档案里，但未查明前不进入已确认可比成交组。写明理由和下一步核验动作，既保留线索，也避免把未核验资产说成成品。已确认与待核验数量应分开。
这是正式估价方法吗？
不是。这是为专业审查整理证据的方法。独立估价师决定哪些成交可比，以及如何调整。本指南不评估某一物业，也不承诺最终价值。
拟建项目应附哪些材料？
附当前 title 材料、规划信息、设计版本、运营模式和说明每笔成交时资产状态的对比表。再附施工 scope 与未解决现场费用，让土地、施工和成品证据分别审查。
参考来源
- 1.Consumer Affairs Victoria — Building contracts — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 2.Consumer Affairs Victoria — Working with your building client — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 3.Building and Plumbing Commission — Appointing a building surveyor — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 4.Building and Plumbing Commission — Issuing an occupancy permit — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 5.Planning Victoria — Small second dwellings applicant guide — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 6.Consumer Affairs Victoria — Rooming house operator checklist — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 7.WorkSafe Victoria — Cranes and lifting equipment — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
- 8.National Heavy Vehicle Regulator — Do I need a permit? — 2026年10月9日核对；法规或指引只在各自注明范围内适用。
